Купівля нерухомості - ризикований захід на всіх етапах. Буває безліч ситуацій, коли з - за невірно складених документів або шахрайських схем продавця виникають проблеми з нерухомістю аж до її втрати. Отже, якщо ви не хочете ризикувати і ставити на кін свої заощадження, то подбайте про максимальну перевірці угоди на юридичну чистоту.
Термін «юридична чистота» активно використовується в середовищі ріелторів і означає, що нерухомість, яку ви плануєте придбати, «чиста» з юридичної точки зору. Тобто вона не обтяжена боргами, кредитами, продавець, у якого ви плануєте придбати квартиру, є дієздатною особою, і його дії в майбутньому не будуть оскаржені третіми особами. Ціна на даний вид послуг стартує від 10 тисяч тенге в залежності від складності роботи.
Процес проведення перевірки
1. Перевірка правовстановлюючих документів на нерухомість
Тут вкрай важливо звернутися до фахівця, який може визначити підробку. Перевіряється наявність підчисток і виправлень в документах. Рекомендується також перевірка бланків та печаток - не значаться вони в числі викрадених або втрачених.
Іноді шахраї використовують для махінацій з нерухомістю дублікати правовстановлюючих документів, що дозволяє їм отримати всю суму з одного покупця після здійснення нотаріальної угоди. Це за умови відсутності подальшої її реєстрації покупцем. А потім шахраї вже за первинними документами, але з інших покупців, після вторинного нотаріального оформлення, знову отримують гроші за цю ж квартиру.
Тому надання дублікатів без підтвердження їх державної реєстрації має відразу насторожити. Слід дізнатися причину відсутності такої реєстрації та, якщо вона визнана вашим юристом поважної, провести ретельну перевірку паперів та обставин, пов'язаних з наданням дублікатів.
Самостійна перевірка угоди на юридичну чистоту звичайній людині не під силу. Це завдання фахівця з юридичною освітою і, бажано, з великим досвідом роботи в даній сфері.
2. Перевірити власників квартири
У шлюбі чи продавець?
Обов'язково слід перевірити інформацію про те, складається (або складався) продавець на момент угоди в законному шлюбі, інакше можуть виникнути проблеми з колишнім подружжям. Як відомо, майно, нажите в шлюбі, є спільною і, купуючи квартиру, де відсутня згода чоловіка, покупець ризикує через деякий час судитися з обманутою «половиною».
Директор юридичного агентства «Фенікс» Талгат Милтикбаев каже, що випадки, коли колишній чоловік ще до офіційного поділу майна продавав квартиру, в його практиці не рідкість. Покупця, природно, про це в популярність не ставлять. Наприклад, тільки після звернення одного з подружжя до суду було задоволено вимогу про скасування договору купівлі-продажу. А покупцеві для повернення своїх грошей так само довелося звертатися до суду.
Юрист Євген Роут вказує, що подружжя може просто домовитися між собою: один їде з грошима від продажу квартири за кордон, а інший опротестовує угоду або її частина.
Але іноді продавці самі не знають про нюанси продажу квартири, купленої в шлюбі. Ріелтор Анастасія Ксьондз розповідає про те, як її клієнтка НЕ переписала всю нерухомість на себе після смерті чоловіка. І тільки в процесі продажу квартири з'ясувалося, що їй належить лише половина.
Якщо виникають якісь сумніви в адекватності людини на момент угоди, то краще підстрахуватися довідками з психоневрологічного та наркологічного диспансерів. Відразу варто обмовитися - знаходження власника на обліку в будь-якому з цих лікувальних установ згідно із законом не означає, що він не може проводити операції. Дієздатності людини позбавляє тільки суд.
Перевірка продавця на предмет дієздатності має на увазі збір конфіденційної інформації: чи не є він алкоголіком, наркоманом, душевнохворим, які перебувають на обліку в психоневрологічному або наркологічному диспансерах. Потрібно звертати увагу на особи, які перебувають в групі ризику: інваліди, самотні пенсіонери, діти-сироти і так далі.
- Як приклад можна навести недавній судовий прецедент, коли власник, продавець елітної нерухомості, звернувся після реєстрації договору купівлі-продажу та отримання грошей від покупця до суду, пославшись на те, що він є обмежено дієздатним. Пред'явив облікова справа з психоневрологічного диспансеру, після чого суд призначив експертизу, яка підтвердила подані документи «психа». Суд був змушений визнати договір недійсним, - наводить приклад юрист Талгат Милтикбаев.
- Іншим, дуже схожим підставою, - говорить юрист, - є часткова втрата дієздатності або такий стан продавця, при якому він не розуміє значення своїх дій в момент підписання договору. Сюди відносять і вживання спиртних напоїв, наркотиків, і травми, і погане самопочуття.
- Помер власник квартири, який за півроку до смерті продав свою нерухомість, - розповідає реальний випадок Талгат Милтикбаев. - Протягом встановленого терміну, до прийняття спадщини, дочка померлого звернулася до суду про визнання договору купівлі-продажу недійсним. Вона представила медичні документи, з яких випливало, що батько при житті серйозно зловживав спиртними напоями.
Суд призначив посмертну експертизу, яка встановила, що на момент вчинення правочину померлий перебував у такому стані, що не міг «здраво міркувати». Цей факт послужив достатнім приводом для визнання договору купівлі-продажу недійсним і повернення квартири дочки-спадкоємиці.
Також обов'язковим пунктом є перевірка документів, що засвідчують особу. Якщо угода буде проведена за простроченим посвідченням особи, то ризик можливих судових розглядів збільшується. Розумна і перевірка повноважень нотаріуса. Неодноразово фіксувалися факти надання на державну реєстрацію підроблених довіреностей, оформлених неіснуючими нотаріусами.
10 тисяч тенге - мінімальна вартість перевірки нерухомості на юридичну чистоту
3. Визначення кола осіб, що мають відношення до даної нерухомості
Мабуть, ця стадія перевірки юридичної чистоти угоди ще більш важлива, ніж вивчення особистості продавця. Хто ще, крім продавця, має право на проживання в даній квартирі? Найбільш часті проблеми пов'язані з наступними випадками:
Отже, при перевірці чистоти угоди необхідна увага до всіх обставин, пов'язаних з правами і обов'язками осіб, що мають відношення до об'єкта власності. У зоні підвищеного ризику знаходяться квартири з раніше наявної пропискою безвісно відсутніх, неповнолітніх або недієздатних людей.
4. Відсутність обмежень і обтяжень
Необхідно з'ясувати наявність обтяжень на дане житло та визначити їх обсяг. Нерухомість може бути обтяжена заставою або арештом, наприклад. В цьому випадку готується угода може розвалитися ще на етапі реєстрації прав.
Якщо угода буде проведена за простроченим посвідченням особи, то ризик можливих судових розглядів збільшується.
Про що розповість історія житла
У департаменті юстиції є така послуга - історія об'єкта. Всі договори купівлі-продажу, міни, дарування і так далі реєструються в даному органі і підшиваються в справу. Запит даної послуги допоможе вам мати більш чітке уявлення про те, хто проживав в даній квартирі, кому і коли вона перепродували і дарувалася. Як зазначає юрист Сакен Ешмуратов. цю інформацію може отримати за офіційним запитом тільки власник житла, нотаріус або адвокат. В ідеалі з квартирою не повинно відбуватися ніяких дій (купівля, дарування, заповіт) протягом останніх трьох років. Справа в тому, що три роки - це максимальний термін давності по визнанню недійсності правочину за нашим законодавством.
Особливу настороженість повинні викликати такі факти:
- Наявність судових суперечок, що стосуються об'єкта нерухомості (від такої угоди краще відмовитися зовсім, або, по крайней мере, вимагати у власника житла судове рішення, яке має бути ретельно проаналізовано юристами).
- Частий перехід квартири з рук в руки за останні три роки (можливо, звичайно, це «інвестиційна» квартира, але цілком може статися, що і «кримінальна»).
- Квапливість нового власника житла в продажу квартири, притому, що недавно з цим житлом були здійснені якісь угоди або проходив суд, що стосується цього об'єкта.
Перелік документів, які варто знати:
- Довідки про зареєстровані права (обтяження) на нерухоме майно та його технічних характеристиках (видаються в ЦОНах) - формуються порталом електронного уряду.
- Правовстановлюючі документи, які вам повинен надати продавець.
- Квитанції комунальних служб, КСК, які видаються відповідними організаціями, за поточними платежами або довідки від них про відсутність у власника заборгованості.
- Довідки з Податкового департаменту про відсутність заборгованості з оплати податків.
- Техпаспорт на квартиру. Не варто купувати квартиру, в якій перенесені стіни, віконні або дверні прорізи, санвузол, кухня і т.д. без дозволу уповноваженого органу. У найгіршому разі перепланування взагалі не вдасться узаконити.
- Якщо ви купуєте будинок, то обов'язково перевірте акт на земельну ділянку.
Поради фахівців Не варто купувати нерухомість, якщо ...
- Вам надають дублікати правовстановлюючих документів. Найчастіше це говорить про те, що з квартирою щось нечисто. Слід дізнатися причину відсутності оригіналів і, якщо вона визнана вашим юристом поважної, провести ретельну перевірку паперів та обставин, пов'язаних з наданням дублікатів.
- Є велика кількість підчисток і виправлень в документі. Також варто приділити увагу бланків та печаток, чи не знаходяться вони в числі викрадених або втрачених.
- Квартира поміняла кілька господарів і не затримувалася надовго у кожного власника. Обґрунтовані сумніви її юридичну чистоту. Необхідно ретельно перевірити причини перепродажів.
- Житлоплощу продають або продавали раніше за дорученням. Досить важко самостійно перевірити справжність цього документа, і, відповідно, відсоток можливих махінацій при здійсненні угоди істотно зростає.
- Квартира перейшла у спадок, але в права спадкування не вступив має право на обов'язкову частку дитина або інша людина, що є спадкоємцем першої черги і не дав відмову від належної йому частки.
- Власник (або один з власників) житла помер, але спадкову справу відкрито не було.
- Власник квартири складався або перебуває на обліку в психоневрологічному диспансері.
- Будинок, в якому знаходиться продається житлоплощу, є аварійним.
Найбільш поширені випадки шахрайства