... Іванов зробив ремонт, запросив сусіда, похвалився. Собі на голову. Сусід подивився, позаздрив, а потім узяв та й поскаржився, що в такий-то квартирі влаштували незаконне перепланування. А у нього, мовляв, тріщина з'явилася. Справа була перед виборами, скарга потрапила до депутата. І довелося чоловікові світитися перед телекамерами, виплачувати штраф за незаконне перепланування, а потім узаконювати її через суд. Які тепер у нього стосунки з сусідом - сказати складно.
... Родині Петрових дісталася квартира в центрі міста. Одного разу сусіди знизу поїхали відпочивати за кордон і перекрили кран з гарячою водою. У себе. Щоб в їх відсутність труби не прорвало. Тільки незадовго до цього вони робили ремонт, і так намудрували з трубами, що вода відключилася на двох поверхах. І сусіди місяць сиділи без гарячої води, поки мандрівники не повернулися.
... У Сидорова одного разу обвалилася стеля. Разом з ванною сусіда. Просто сусід влаштував в квартирі студію і переніс ванну з «історичної батьківщини» на більш зручне для нього місце.
Визначення перепланування, перебудови і реконструкції можна знайти в розділі 4 (ст. 25-29) Житлового Кодексу РФ, а також ст. 51, 52, 55 Містобудівного кодексу РФ.
Перепланування - зміна конфігурації своєї квартири. До перепланування відносяться:
- перенос, розбирання та встановлення нових міжкімнатних перегородок,
- перенос, збільшення, зменшення дверних прорізів,
- пристрій додаткових приміщень в квартирі (кухні, туалету, ванної, комори),
- розширення житлових кімнат в квартирі за рахунок допоміжних приміщень.
Перебудова - передбачає заміну і перенесення обладнання. Під перебудову підпадають, зокрема:
- перенесення газової плити або заміна її на електричну,
- перенесення ванни або установка замість неї душової кабіни,
- підключення пральної машини підвищеної потужності (в цьому випадку навантаження на електричні мережі в старому будинку може перевищити розрахункові потужності).
Всі такі зміни (за великим рахунком, навіть установка нового рушникосушки з електричним підігрівом) повинні вноситися в технічний паспорт житлового приміщення.
Реконструкція - зміна параметрів об'єкта капітального будівництва. Реконструкція передбачає появу ще одного поверху або, навпаки, його знесення. До реконструкції відносяться також прибудований, розширення об'єкта, а також заміна несучих будівельних конструкцій
До речі, спритні власники квартир на 1-х поверхах, які побудували під своїми лоджіями міцні цегляні підвальчик, сильно ризикують. Адже земля під багатоквартирним будинком знаходиться у спільній частковій власності всіх мешканців. І хтось із сусідів може висловити невдоволення тим, що один користується спільним майном всіх. За правилами, в даному випадку потрібно було зібрати всіх власників багатоквартирного будинку і запитати дозвіл на подібне перебудову.
- Як узгодити перепланування і перевлаштування по закону? Куди потрібно звертатися?
- Спочатку треба підготувати приблизний проект того, що хочемо зробити (коридор ширше, туалет суміщений та ін.).
Потім потрібно зібрати документи. Власнику - нотаріально завірені копії документів, що підтверджують право власності на квартиру (кімнату, будинок), згода всіх власників житла, в комуналці - згода всіх мешканців. У разі соцнайму знадобиться згода всіх членів сім'ї (в тому числі дітей з 14 років).
- Які найчастіші причини звернення в Росреестр з приводу перепланування?
- Найчастіше люди переносять дверні прорізи, встановлюють арки, перепланують санвузли, утеплюють лоджії, в стандартних будинках 80-х років ліквідують стінні ящики.
- Які санкції очікують тих, хто порушить правила?
- У разі самовільного перепланування або перебудови на власника або наймача житлового приміщення можуть накласти штраф у розмірі від 20 до 25 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Адміністративне стягнення може бути накладено незалежно від того, чи буде житлове приміщення наведено в первісний стан або в судовому порядку перебудову та перепланування будуть збережені.
Три питання про перепланування
- Я купую квартиру в новобудові і хочу зробити перепланування, оскільки мене не зовсім влаштовує розмір житлових кімнат. Я хотіла б їх збільшити їх за рахунок перепланування санвузла (зробити суміщений). Якщо я запрошу архітектора, він зробить план перепланування з розміткою електричних мереж та ін. як я зможу потім узаконити ці дії?
- Ви купуєте квартиру в новобудові за договором пайової участі?
- Ні. Будинок, він в Ленінському районі, вже побудований, квартира у власності.
- А коли я зроблю перепланування і звернуся за дозволом на введення, які документи потрібні?
- Чи можна скористатися послугами приватних компаній, які пропонують узаконення перепланування?
- Так. Вони зберуть пакет документів, від вашого імені будуть відвідувати всі організації і принесуть спочатку дозвіл на перепланування, потім - дозвіл на введення.
- Що в підсумку я повинна отримати?
- У вас на руках будуть дозвіл на перепланування, дозвіл на введення об'єкту після перепланування. Ці два документи і технічну документацію ви приносите в Росреестр. У Ленінському районі відділення знаходиться на пр. Леніна, 54А. І ми зареєструємо змінений об'єкт, якому житлова площа збільшилася, припустимо на 10 м2.
- 10 робочих днів, якщо не зміниться законодавство.
- Під час ремонту я додала в квартирі гіпсокартонну перегородку. Чи вважається це переплануванням і чи потрібно її узаконювати?
- Так зведення перегородки або знесення перегородки - це перепланування, і на неї потрібен дозвіл.
- А якщо я нікуди не піду за дозволом, ніж мені це загрожує?
- У разі продажу квартири, наприклад, майбутній покупець може попросити показати документацію на квартиру. І якщо стінки не було в проекті, або відмовиться від покупки, або зажадає знести, або скоректує ціну на вартість узаконення. Проблеми можливі у спадкоємців у разі передачі квартири у спадок.
- Юристи кажуть, що коли справа стосується перепланування в квартирі, її простіше узаконити в суді постфактум, ніж пройти всі етапи по правилам.
- Цей варіант можливий, але вам все одно доведеться пройти всі ті ж інстанції, щоб представити в суд належні документи. Крім того, потрібно ще місяць почекати, поки рішення суду увійде в законну силу.
- Скажіть, чи стосується установка залізних дверей до перепланування?
- Якщо двері встановлюються в той же отвір, то ніяких дозволів на установку металевих дверей не потрібно.
Перебудову всупереч сусідам
- Нам належить одна друга дерев'яного пятістенного будинку недалеко від Дзержинська. Будинок старий, він осів, вимагає капітального ремонту, проте сусіди відмовляються підняти фундамент і нам не дозволяють. Якщо ми виділимо нашу частку у власність, ми зможемо відремонтувати будинок незалежно від них?
- У вас є документи на будинок?
- Є загальне свідоцтво про власність і частка в праві ½. Земля зараз оформляється.
- А коли ми виділимо свою частку, я можу цю свою половину відремонтувати незалежно від бажання сусідів?
- Так, коли це буде незалежний об'єкт нерухомості. Більш того, коли ви оформите у власність земельну ділянку, ви зможете свою частину будинку навіть знести і побудувати будинок заново в іншому кутку ділянки.
Оскільки поки в вашому випадку мова йде про реконструкцію відповідно до ст. 51 Містобудівного кодексу РФ, вам потрібно отримати дозвіл в органі місцевого самоврядування за місцем знаходження земельної ділянки. Для цього необхідно надати ряд документів, повний перелік яких зазначений в п. 7 ст. 51 Містобудівного кодексу. Це, зокрема,
- правовстановлюючі документи на землю,
- матеріали, що містяться в проектній документації (ви складаєте проект того, що хочете зробити),
- проект організації робіт по знесенню або демонтажу об'єкта капітального будівництва,
- схема, що відображає архітектурне рішення.
- згода всіх правовласників об'єкта. Тобто поки у вас право на половину частки, то потрібна згода. А якщо буде самостійна квартира, то згода сусідів не потрібно.
- А коли ми все зробимо, можна нести документи в Росреестр на реєстрацію?
Можливо, в процесі оформлення землі, виділення своєї частки, збору документів для узгодження реконструкції у вас виникнуть питання. Я вам раджу зайти на сайт www.to52.rosreestr.ru або в будь-якій пошуковій системі набрати «Росреестр Нижегородської області». Там вам потрібно подивитися Дзержинський відділ, час роботи та консультаційні дні його керівника. Начальник відділу - Боляева Євгенія Олександрівна - проводить особисті консультації і, коли у вас виникнуть питання, можна буде проконсультуватися.
- У нас, як у юридичної особи, у власності є земельна ділянка в Канавинском районі і окремо розташована будівля. Ми зробили реконструкцію, надбудували ще один поверх. Як тепер його узаконити?
- А ви отримували дозвіл на реконструкцію?
- Ні, але є проект, є висновок на фундамент.
- Але кажуть, що юридичним особам не потрібно брати дозвіл на перепланування і перевлаштування всередині будівлі.
- Якби ви в нежитловому будинку зробили перепланування (тобто перегородку знесли або додали), то ніяких документів від вас б не вимагали. У вас мова йде не про перепланування, а про реконструкцію, оскільки надбудований поверх. В даному випадку дозвіл потрібно.
- Привіт, чи є можливість розділити приватний будинок на дві частини? Це загальнопайової власність, у кожного власника є окремий вхід. Право власності вже зареєстровано, документи є. - Земля оформлена у власність?
Після цього кадастрова палата поставить на облік два нові об'єкти: або це буде дві частини житлового будинку або дві квартири.
- Тобто нам спочатку потрібно зняти будинок з кадастрового обліку?
- Ви спочатку складаєте угоду з сусідами, викликає БТІ, вони вам креслять на плані замість колишнього одного будинку два самостійних об'єкта. Потім звертаєтеся в кадастрову палату, там знімають з обліку об'єкт як житловий будинок і ставлять на облік два самостійних об'єкта.
Ілюстрація фотобанк «Лорі»