Статут - це той самий документ, який визначає не тільки розмір пайових, вступних та інших внесків, а й регулює багато інших питань: порядок вступу та виходу та інше, що пов'язано з діяльністю житлового кооперативу. Фінансово-господарська діяльність покладається на голову і правління кооперативу. Загальні збори членів кооперативу, як вищий орган управління, вибирає і затверджує їх кандидатури.
Так само вирішуються всі найважливіші питання. За рішенням загальних зборів можна, наприклад, позбавити когось членства в кооперативі. Звичайно, не просто так, а якщо він систематично і без поважних причин порушує свої обов'язки.
Які обов'язки члена житлового кооперативу, зазначено в Житловому кодексі РФ або в заснованому на його вимогах статуті кооперативу. А ревізійна комісія, в яку члени кооперативу вже не входять, здійснює контроль його фінансової діяльності.
Які види кооперативів існують і чим відрізняються види житлових кооперативів?
Чинне законодавство передбачає три різновиди житлових кооперативів:
• житловий кооператив (ЖК),
• житлово-будівельний кооператив (ЖБК),
• житловий накопичувальний кооператив (ЖНК).
Види житлових кооперативів
Принципової різниці між ЖК і ЖБК немає. Воно лише в тому, що кожен такий кооператив, як різновид споживчого кооперативу, створюється під якийсь конкретний будинок. Тільки призначення житлового кооперативу в тому, щоб купити вже побудований і введений в експлуатацію будинок. А призначення житлово-будівельного кооперативу в тому, щоб організувати будівництво конкретного будинку.
Житловий накопичувальний кооператив (ЖНК) теж створюється для того, щоб задовольнити потребу членів кооперативу в житлі. Вони добровільно об'єднуються і роблять пайові внески. Однак ЖНК створюється не під якийсь конкретний будинок. Гроші йдуть на будівництво і придбання квартир в різних багатоквартирних будинках.
Суть механізму ЖНК відбивається в його назві - накопичення на придбання житла. ЖНК залучають кошти населення і фінансують за рахунок цих грошей покупку житла для своїх членів, як на первинному, так і на вторинному ринку.
Пайовики вносять членські внески і "вскладчину" купують квартири. Як правило, пайовик накопичує певний відсоток від вартості житла шляхом внесення членських внесків, після чого кооператив набуває для нього квартиру. З цього моменту член кооперативу набуває право користування житлом, тобто може проживати в квартирі, реєструватися в ній, здавати її в оренду. Однак житло залишається у власності кооперативу.
Далі член кооперативу продовжує вносити членські внески для погашення вартості житла. Після повної виплати вартості житла воно переходить з власності кооперативу у власність члена кооперативу.
Плюси і мінуси вступу в житловий кооператив
Плюс, і дуже істотний, тут один. Якщо ви вступаєте в житловий кооператив, вам буде потрібно мінімум документів, адже ви прийшли фактично "до своїх". Тут не банк, тому від вас ніхто не вимагатиме купу довідок і безліч гарантій та поручителів. Все, що вам потрібно, - це ваш паспорт і, швидше за все, копія трудової книжки (очевидно, як гарантія вашої платоспроможності). Та й не потрібно тут багато документів, тому як, якщо ви перестанете виплачувати потрібну суму в зазначений термін, вам просто не дістанеться нічого.
Тут-то і знаходиться найбільший мінус. Тому що у випадку з іпотекою ви відразу ж після оформлення договору отримуєте у власність квартиру, після чого і виплачуєте банку гроші протягом обумовленого терміну. А у випадку з житловим кооперативом ви не зможете оформити квартиру у власність, поки не виплатите останній свій пай.
Ще один мінус - для вступу в кооператив ви повинні мати мінімум 50 відсотків від вартості житла, що купується. У той же час у випадку з іпотекою вам потрібно мати в наявності для внеску тільки 30 відсотків (буває і менше). Але є також і плюс. Ви можете виплачувати кооперативу суми за пільговою річною ставкою в піввідсотка, в той час як будь-якого банку в разі іпотеки доведеться платити мінімум 10 відсотків річних, і це ще в кращому випадку. Хоча тут вас чекає і немаленький такий підводний камінь: якщо ваш кооператив раптом лопне, ви залишитеся ні з чим, втратите і гроші, і квартиру не отримаєте. А якщо лопне банк, чим чорт не жартує, то, оскільки квартира в разі іпотеки вже в вашій власності перебуває, ви опинитеся у виграші.
Що стосується житлово-накопичувального кооперативу, то вибирати його слід обережно. Справа в тому, що саме на базі ЖНК в минулі роки будували дуже багато фінансових пірамід. Непоодинокими були випадки, коли збором коштів і управлінням займалися люди, однозначно не кваліфіковані в фінансовому відношенні, і тим самим вони піддавали великому ризику всю діяльність кооперативу.
4.3. Що таке ПК
Споживчі кооперативи створюються на основі членства з метою задоволення матеріальних та інших потреб учасників на основі об'єднання майнових пайових внесків (п. 1 ст. 116 ЦК). Виходячи з характеру цих потреб, на практиці створюються і діють сільськогосподарські, гаражні, житлово-будівельні, садові, кредитні та інші кооперативи. Вказівка на характер діяльності міститься в найменуваннях споживчих кооперативів.
На відміну від виробничих кооперативів, створюваних для здійснення виробничої діяльності особистою працею членів кооперативу, члени споживчого кооперативу, як правило, не мають обов'язки особистого трудового участі в діяльності кооперативу. Тому один і той же особа може бути членом (пайовиком) кількох споживчих кооперативів.
Споживчий кооператив грунтується на засадах членства і утворюється на основі об'єднання його учасниками майнових внесків. Законами, що визначають правовий статус конкретних видів споживчих кооперативів, встановлюється мінімальна чисельність суб'єктів, які можуть заснувати кооператив. Так, відповідно до Закону про споживчу кооперацію, споживче товариство може бути засноване не менш ніж 5 фізичними і (або) 3 юридичними особами (п. 1 ст. 7).
Особи, які беруть участь у створенні кооперативу, а також вступають в нього після створення, зобов'язані вносити майнові внески, звані пайовими. Вони формують пайовий (статутний) фонд кооперативу. Вступні внески, спрямовані на покриття витрат, пов'язаних зі вступом до кооперативу, які не входять до складу пайового фонду. Вони не підлягають поверненню при виході пайовика з споживчого товариства.
Діяльність споживчого кооперативу спрямована на задоволення потреб його учасників, а не на отримання прибутку. Однак при реалізації своїх статутних цілей кооператив несе певні витрати. Тому члени споживчого кооперативу, крім вступних і пайових внесків, сплачують додаткові внески, за рахунок яких покриваються збитки, що виникли в результаті діяльності кооперативу (п. 4 ст. 116 ЦК). Невнесення в повному обсязі додаткового внеску створює можливість залучення пайовика до солідарної відповідальності за зобов'язаннями кооперативу в розмірі несплаченої частини внеску.
У кооперативі можуть утворюватися й інші (крім пайового) фонди, що формуються за рахунок внесків учасників кооперативу. Наприклад, резервний фонд, який створюється для покриття збитків кооперативу, що виникли внаслідок надзвичайних обставин, і неподільний фонд, який представляє собою частину майна кооперативу, що не підлягає розподілу між пайовиками, в тому числі і при ліквідації кооперативу. У кредитному споживчому кооперативі утворюється фонд фінансової взаємодопомоги, який є джерелом позик, наданих членам кооперативу (п. 1 ст. 16 Закону про кредитні споживчі кооперативи громадян).
Якщо споживчий кооператив в ході своєї статутної діяльності отримує прибуток, вона може бути розподілена між членами кооперативу (п. 5 ст. 116 ЦК). Ця особливість відрізняє споживчий кооператив від інших форм некомерційних організацій і в цілому не відповідає правовим статусом таких організацій.
Пайовий внесок (пай) надає учаснику кооперативу право голосу на загальних зборах, право управління справами кооперативу, право переважного отримання товарів і послуг в організаціях споживчого товариства, право гарантованого збуту своєї продукції через ці організації, а також інші можливості для задоволення потреб, у зв'язку з якими учасник вступив до кооперативу.
Належить членові кооперативу пай може бути ним проданий, відчужений іншим чином, переданий у спадок. У разі виходу з кооперативу член кооперативу може отримати вартість свого паю та інші (кооперативні) виплати, передбачені статутом.