ХОЧЕШ МАТИ НЕПРИЄМНОСТІ ПІСЛЯ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КІМНАТИ В КВАРТИРІ?
ТОДІ виконує поради ФАХІВЦІВ Росреестр І ЇХ послушник-РІЕЛТОРІВ.
Нехтування державних органів до законів держави і підміна законів домислами, зведеними в ранг відомчих нормативно-правових актів (НПА) і замінюють їх листів, стало настільки звичною справою, що на це не звертають увагу ні фахівці усіляких держконтор, ні фахівці комерційних організацій. Принцип "роби як сказав чиновник" став важливіше навіть перевіреного століть принципу "роби як сказав начальник".
Названі два принципи не можуть стати звичаями ділового обороту через індивідуальності самодурів-нормотворців, але дієвість цих принципів не стає менш ефективною. Вони, ці принципи, вельми ефективні в поточний момент для самодурства диктаторів від бюрократії, але дуже болючі для учасників цивільного обороту і в поточний момент, і чреваті масою неприємностей в майбутньому. При цьому диктатор-бюрократ не несе ніякої відповідальності за свої нагальні одноденні вигадки, так вигадки бюрократів мовчки і слухняно реалізуються учасниками угод.
Типовим прикладом забуття Закону на користь відомчих листів і НПА є ситуація, що склалася в області угод з приміщеннями, в тому числі з найпростішими неподільними приміщеннями по імені "житлова кімната".
Елементарність кімнати, здавалося б, повинна відображатися і в елементарності угод з нею, і в елементарності обліку, і в елементарності реєстрації "прав" на неї.
Однак не виявилося: угоди з кімнатами настільки ж обросли мохом чиновницьких вигадок, як угоди з будь-якою нерухомістю.
Ситуація, що склалася в області угод з житловими кімнатами наочно і показово характеризується численними, що повторюють один одного, роз'ясненнями Росреестра і публікаціями в ЗМІ, заснованими на практиці реєстрації "прав" в ЕГРП, який нині веде Росреестр, а раніше вели "органи юстиції" і прийшли їм на зміну органи ФРС.
Ось парочка показових публікацій такого роду:
ПРОДАЖ КІМНАТИ В КОМУНАЛЬНОЇ КВАРТИРІ
Найактуальнішим при продажу кімнати в комунальній квартирі залишається питання - Які документи від сусідів необхідно отримати і представити у реєструючий орган при продажу кімнати в комунальній квартирі. Саме це ми розглянемо докладно в нашій статті.
Розпоряджатися кімнатою в комуналці, як в іншому і будь-яким нерухомим майном, може тільки власник або особа, уповноважена власником на укладення угоди. Тому подбайте про наявність правовстановлюючих документів на кімнату (договорі приватизації, свідоцтві про спадщину, договір купівлі-продажу і т.п.) і складанні відповідної довіреності заздалегідь. Необхідно також зареєструвати своє право на нерухомість в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.
Повідомлення, поштові повідомлення про вручення повідомлень буде необхідно здати на реєстрацію угоди разом із заявою про реєстрацію. Якщо Ваші сусіди готові Вам допомогти, попросіть їх скласти письмову відмову від права переважної покупки Вашої кімнати у нотаріуса або підійти з Вами в реєструючий орган у день здачі угоди на реєстрацію і скласти письмову відмову від права переважної покупки прямо у фахівця прийому. У разі складання відмови в органі, що реєструє плата за посвідчення відмови не стягується.
Якщо сусідні кімнати не приватизовані - значить, їх власник муніципальне утворення місто Казань. З листом - повідомленням про продаж кімнати зверніться до Управління житлової політики. Якщо місто не зацікавлений в придбанні Вашої кімнати, Вам буде видано про це письмове повідомлення, яке дозволить продати кімнату будь-якому покупцеві. Не забудьте здати повідомлення про втрату чинності на реєстрацію угоди.
Будьте уважні, якщо власником сусідньої кімнати є неповнолітня дитина, недієздатний чи обмежена дієздатна людина, від їх імені законний представник, опікун або піклувальник має право відмовитися від права переважної покупки тільки з попереднього дозволу органу опіки та піклування (РОНО).
Для довідки: державне мито за реєстрацію права власності на кімнату складе 1000 рублів для фізичних осіб, для юридичних-15000 рублів.
Прес-служба Управління Росреестра по РТ
Управління Росреестра по Республіці Татарстану
ЯК ПРОДАТИ КІМНАТУ В КВАРТИРІ?
На сьогоднішній день безліч росіян є власниками не цілою квартири, а кімнати або частки. Це пов'язано з проведенням спільної приватизації, а також з різними обмінними операціями з нерухомістю. Часто проживання на такий житлоплощі, особливо якщо сусідами є родичі, не викликає у власника особливого клопоту. Основні складності починається, коли ви замислюєтеся про те, як продати кімнату. По-перше, тому, що більшість росіян не вважає таке житло гідним варіантом, навіть не маючи коштів на окрему квартиру. По-друге, успішність угоди безпосередньо залежить від міжособистісних відносин з сусідами.
Про юридичні тонкощі при продажу кімнати і способах успішного ведення переговорів з іншими мешканцями ви дізнаєтеся з цієї статті.
Щоб вигідно і в розумні терміни продати свою кімнату в квартирі, можна взяти за основу наступний план дій:
- Оцінка вартості нерухомості
Особливості кожного з етапів визначаються характеристиками вашої кімнати. Залежно від конкретної ситуації, можна вдатися до допомоги ріелтора або агентства нерухомості. А тепер давайте детально розглянемо кожен з перерахованих пунктів.
Відправним пунктом при продажу кімнати в квартирі є визначення її вартості. Як правило, вирішальними факторами при призначенні ціни є:
- Загальна кількість кімнат;
- Величина вашої частки в загальній площі житлового приміщення;
- Термін експозиції при продажу. Важливий фактор, про який часто забувають недосвідчені продавці. Справа в тому, що чим довше ваш об'єкт знаходиться на ринку нерухомості, тим менш привабливим він стає для потенційних покупців. Крім того, в очікуванні вигоди можна упустити тих, хто готовий в терміновому порядку купити вашу кімнату.
Порада: Якщо вам потрібно терміново продати кімнату, то будьте готові призначити більш низьку ціну, ніж у конкурентів.
Підготовка кімнати до продажу
Важливо: Питання узгодження угоди з сусідами по квартирі часто перетворюється в непросту задачу. Це стосується тих випадків, коли місцезнаходження деяких власників невідомо чи хтось із них навмисно гальмує продаж, ухиляючись від отримання повідомлень.
Виставлення кімнати на продаж
Маючи на руках відмову від сусідів, ви отримуєте можливість продати свої квадратні метри будь-кому. З одного боку, це дає вам необхідну свободу дій, з іншого-виникає питання, де і як шукати покупців.
Перш ніж почати запрошувати бажаючих оглянути кімнату, краще попередити про це сусідів, адже вони можуть справити негативне враження і відлякати покупця. Не зайвим буде ще раз уточнити порядок користування загальними приміщеннями. Це допоможе запобігти "кухонні війни" з новими мешканцями. Поліпшити "товарний вигляд" кімнати допоможе невеликий косметичний ремонт. Однак не варто затівати масштабні і дорогі роботи: не факт що смак майбутнього власника житлоплощі співпаде з вашим. Перед приходом чергового бажає оглянути кімнату слід навести в приміщенні порядок. Приберіть зайві речі, які створюють відчуття захаращеності. Наведіть чистоту в місцях загального користування.
Як продати кімнату самостійно?
Якщо ви вирішили зайнятися пошуком покупця, покладаючись на власні сили, то існує кілька доступних варіантів. Серед них:
- Розміщення інформації в базі нерухомості;
- Зниження витрат. Вам не доведеться платити за послуги посередників;
- Можливість скласти власну думку про потенційного покупця.
Розміщення інформації про кімнату в базі нерухомості дозволить представити об'єкт продажу в найбільш вигідному світлі. Ви зможете вказати точне місце розташування житлового будинку, перерахувати всі основні характеристики квартири, прикріпити фотографії та контактну інформацію.
- Цей спосіб вимагає наявності вільного часу;
- Вам доведеться самостійно контролювати всі юридичні аспекти або консультуватися з фахівцем.
Чи потрібні вам послуги ріелтора?
Якщо у вас немає часу на самостійний пошук покупця і організацію передпродажного огляду, можна вдатися до допомоги ріелтора або агентства нерухомості. Як правило, фахівці у своєму розпорядженні великі клієнтськими базами та можуть допомогти представити вашу нерухомість в найкращому світлі.
Важливо: Навіть при тотальної нестачі часу не варто вибирати агентство нерухомості, лише відвідавши його сайт в інтернеті. Тільки при особистому візиті в офіс можна оцінити успішність ріелтора і якість послуг, що надаються.
- Можливість зберегти сили і час;
- Безпека. Більшість агентств пропонують послуги з оцінки ризиків при здійсненні угоди.
- Досить висока вартість послуг.
Порада: Якщо ви збираєтеся продати відразу кілька кімнат в одній квартирі, постарайтеся знайти на них одного покупця. Це помітно спростить процес угоди.
Збір необхідних документів
Знайшовши покупця і досягнувши з ним попередньою домовленістю, слід переконатися в тому, що у вас є всі необхідні для укладення договору паперу. Для здійснення угоди потрібно буде підготувати наступний пакет документів:
1 паспорта учасників угоди;
2 правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, дарування тощо);
3 свідоцтво державної реєстрації права;
4 виписка з Єдиного державного реєстру прав про відсутність обтяження;
5 письмове підтвердження того, що інші власники були повідомлені про продаж (лист, телеграма). Якщо з моменту інформування не пройшов місяць, потрібно нотаріальний відмова.
Укладення договору купівлі-продажу
Одним з підводних каменів є укладення договору дарування замість оформлення купівлі-продажу. Наприклад, такий хід пропонують використовувати, коли з якихось причин немає можливості отримати згоду сусідів на угоду. У цьому випадку покупцеві дарується пара метрів в кімнаті, а решту він викуповує, користуючись переважним правом. Ні в якому разі не варто брати участь в цій схемі: таку угоду легко опротестувати в суді. Крім того, ви ризикуєте стати жертвою шахрайства і обзавестися непроханими гостями на своїй житлоплощі.
У наведених публікаціях все звично, і, на перший погляд, строго і пристойно.
Звично і пристойно, поки грім не вдарить.
А причин для гроз і грому в викладеної практиці угод більш ніж достатньо. Сумно лише те, що гроза і її наслідки позначаться нема на органах реєстрації, і, тим більше, не на посередниках в угоді, які не тільки самі не відають що творять, але ще і вчать інших, як правильно загнати себе в загін для прочуханки.
Почитайте судову практику по операціях з кімнатами, досконалими за звичними і пристойним шаблонами від Росреестра, і виявите такі підводні камені, про які не знають і не відають ні "реєстратори прав", ні їх послушники, в т.ч .:
1. Кімната в квартирі, як така, не може бути предметом угод з відчуження; предметом угоди є частка в праві спільної власності на квартиру до встановленого порядку користування і володіння приміщеннями в цій квартирі. Умови договору, якими перехід права власності на приміщення в багатоквартирному будинку не супроводжується переходом частки у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку, є нікчемними (ст. 38 ЖК РФ).
2. Частка у праві спільної власності на квартиру - це не частина квартири, і не метри квадратні, а в першу чергу частка витрат власника частки в загальних витратах на утримання квартири. При цьому частка витрат повинна відповідати частці вигод, а сама частка в праві спільної власності має визначатися угодою учасників спільної власності (пайовиків), а при виникненні спору частка визначається судом;
3. Частка у праві спільної власності не горить і не тоне, не гниє і не старіє. Це ідеальна дріб. в чисельнику якого стоїть внесок конкретного пайовика в спільне майно на ім'я "квартира", а в знаменнику сума вкладів всіх пайовиків. Очевидно, що сума часток дорівнює одиниці, а чисельна оцінка одиниці (квартири) є основою для оцінки частки у праві. У цьому сенсі можна сказати що частка - це пакет безготівкових акцій: в чисельнику частки варто число "акцій" пайовика, а в знаменнику частки зазначена загальна кількість "акцій". Ідеальна частка, дріб, частка вигод і витрат, розшифровується письмово в угоді межу пайовиками, якої називається "Порядок користування і володіння квартирою і її частинами";
5. Відмова від переважного права купівлі нікчемний. Пайовики відмовляються немає від переважного права купівлі кімнати, а від покупки частки у праві спільної власності;
6. Продається і купується не кімната в квартирі. а право особистого користування і володіння кімнатами відповідно до Порядку користування і володіння, і право користування і володіння місцями загального користування та володіння. Кімната як така, без кухні, без туалету, без санвузла, без коридору і без інших складових загальної квартири, нікому не потрібна і не представляє відокремленої цінності для пайовика, який користується цією кімнатою. Пайовики не є власниками кімнат у квартирі, а власниками всієї квартири. При цьому порядок володіння і користування квартирою визначається угодою між пайовиками (Порядком), а порядок розпорядження і привласнення часткою в праві на квартиру встановлюється законом (глава 16 ЦК України);
7. Виділ "в натурі" частки у праві спільної власності на квартиру виключений, так як немає варіанту при якому зникають місця загального користування;
8. "Добросусідські" відносини пайовиків забезпечуються не їх "позитивними" властивостями або їх відсутністю, а коректно сформульованими правилами, в т.ч. правилами ремонту кімнат та місць загального користування, правилами користування допоміжними приміщеннями, іншими правилами зазначеними в Порядку користування і володіння загальною одиницею (квартирою). Набувач частки у праві спільної власності має ті ж права і обов'язки, які мав продавець частки.
9. При втраті одного або більше кімнат з декількох кімнат в складі квартири (наприклад в разі визнання непридатними для постійного проживання), пайовики переглядають порядок користування кімнатами квартири таким чином, щоб права користувача втратив не зі своєї вини "свою" кімнату мав можливість користуватися іншим (іншими) кімнатами в квартирі. У разі недосягнення згоди або при відсутності такої можливості, питання про порядок користування і володіння квартирою вирішується судом.
10. Переважне право пайовиків на угоди з правом користування кімнатами (за винятком випадків універсального правонаступництва) може поширюватися не тільки на відчуження частки у праві спільної власності, а й на здачу кімнат в користування або оренду. якщо законом або угодою пайовиків не передбачено інше.
Ми назвали десяток часто зустрічаються по життю правовідносин, про які реєстратори прав і ріелтори навіть не згадують в своїх вишукуваннях по обміну досвідом. Це не так звані "юридичні тонкощі", а звичайна практика, яку старанно ігнорують і реєстратори прав, і реєстратори нерухомості.
Дійсно, чому? Адже статті 289 і 290 ЦК РФ, а також статті 38 - 43 ЖК РФ, вимагають вказівки часток у праві спільної власності і на житловий будинок, і на квартиру, що знаходиться у власності двох і більше пайовиків.
Чому? да все просто: тому що для держконтор, купка біля Годувала, закони диктатури бюрократа набагато важливіше і громадських законів, і законів природи. / * /