Ми вже багато знаємо про те, якими матеріалами повинен запастися Забудовник для зустрічі з нами. А як коректно укласти договір цесії з пайовиків? Як прийняти уступленное нам право вимоги на квартиру, будівництво якої, можливо, ще навіть не почалося?
Перш за все потрібно переконатися в тому, чи існує у цього пайовика (цедента) взагалі уступаемое право. Для цього перевіряють достатність документів, що передують Вашим правовідносин з цією особою. Документи передаються Вам в оригіналах, підкріплюються оригіналами квитанцій, що підтверджують, що фінансові зобов'язання виконані в повному обсязі.
На платіжні документи слід звернути особливу увагу, щоб не отримати не тільки право вимоги на квартиру, але і борги пайовика. При цьому, можливо, перехід боргів до Вас Вас влаштує, якщо їх сума врахована в ціні угоди.
Якщо ж право на об'єкт нерухомості передається не в перший раз, то до зазначеного переліку потрібно додати всі папери, що супроводжували попередні поступки. Намір пайовика поступитися своїм правом вимоги до Забудовника має бути письмово узгоджено з Забудовником. Для цього достатньо в договорі цесії вказати Забудовника в якості третьої особи та отримати печатку і підпис уповноваженої його представника.
Природно, на договір цесії поширюється загальна вимога до здійснення угод одним з подружжя. Якщо цедент перебуває у шлюбі, то він повинен надати нотаріальне згоду подружжя на здійснення угоди, яка повинна містити формулювання про те, що відступається не об'єкт нерухомості, а лише тільки право вимоги на нього. Це стосується і перебуває у шлюбі цессионария (Вас). Його чоловік оформляє у нотаріуса така ж згода.
Додатково потрібно розуміти, що якщо пайовиком є юридична особа, тобто будь-яка фірма, то на вчинення правочину поширюються загальні вимоги корпоративного права. Тобто, якщо сума угоди перевищує 25% від суми статутного капіталу організації, потрібно рішення органу управління цієї організації про схвалення крупної операції.
Процес зведення багатоквартирного будинку складний і непередбачуваний. Деякі його етапи можуть непередбачено затягуватися. Тому, можливо, Ви опинитеся в ситуації, коли пайовик запропонує Вам поступитися своїм правом вимоги вже після підписання Акту прийому-передачі квартири, але до реєстрації свого права власності на неї. Не погоджуйтеся. Це як раз той період часу, коли в цілому можна вважати, що передається Вам ДДУ завершив свою дію натуральним виконанням сторонами своїх зобов'язань. Тому дольщику слід перед тим зареєструвати своє право власності на об'єкт нерухомості, а потім просто продати Вам цей об'єкт.
Вчитуйтесь в початковий ДДУ. Саме він (а не договір поступки) зафіксував Ваші права і обов'язки, стан переданої квартири, терміни та інші умови, в тому числі фінансові.
Перевірити, чи не обтяжене уступаемое право можна, замовивши виписку з ЕГРП. Але це не дуже корисно. Оскільки об'єкти і права з очевидними обтяженнями, які будуть видні в виписці, зазвичай не відчужуються. А зіткнутися можна лише з прихованими недоліками ситуації, в якій знаходиться об'єкт, що зводиться або Забудовник. Тоді краще залучити юриста. Єдиного стандартного способу дізнатися про об'єкт або Забудовника не існує, але у кожного досвідченого експерта є допоміжні ресурси. Це сайти арбітражних і районних судів, певні, а не все; дані податкової служби, Вісника державної реєстрації. Юристи вміють шукати, але в кожній конкретній ситуації способи отримання інформації різні.
Але потрібно при цьому розуміти, що юрист - це не детектив. Справжній, чесний юрист не володіє інсайдерською інформацією про всі фірми, - ну, може бути, тільки про пару фірм, в яких працюють його знайомі. Не розраховуйте отримати від юриста відомості про те, чи є гроші у Забудовника, чи є можливість завершити будівництвом будинок, хто з можновладців зацікавлений в успішному введенні об'єкта в експлуатацію, яка протекція складається цьому об'єкту і т.д. А від обіцянок подібного роду інформування Вас рішуче йдете.
Укладений договір цесії також, як і первинний ДДУ, реєструється в Росреестра. Це краще робити до настання моменту повного розрахунку між сторонами.
Оподаткування об'єктів, придбаних за договором поступки, проводиться в стандартному обсязі. Цедент сплачує до бюджету 13% від отриманого від угоди доходу, тобто від позитивної різниці між ціною купівлі та ціною продажу. Цессионарий ж набуває можливість отримати податкове вирахування, про який ми вже писали.