З кожним роком інтерес до придбання земельних ділянок в республіці зростає. Це стосується як територій під житлове будівництво, так і земель сільгосппризначення. При цьому виникає безліч нюансів, пов'язаних з місцем розташування ділянок, їх статусом і оформленням прав власності. "ВіД" звернувся до радника генерального директора Центру розвитку земельних відносин Республіки Татарстан Олені Михайлової з проханням докладніше розповісти про ситуацію на земельному ринку.
-Пошук земельних ділянок з метою придбання - справа клопітка. Процедура придбання земель залежить від того, купуються вони на первинному ринку, тобто у муніципалітетів, або ж на вторинному, у приватних власників.
Дорожче, але надійніше
Кількість виділених на ринку ділянок з числа державних і муніципальних земель регулюється муніципальними органами, а це означає, що масового пропозиції земель на первинному ринку не буде. Випадки придбання земельних ділянок на первинному ринку, коли продавцем землі виступає муніципалітет, практично поодинокі. Тому девелопери все частіше звертаються до вторинного земельного ринку.
Первинний же землевідведення (методом попереднього узгодження місця розміщення об'єкта) зазвичай оформляють у разі якогось цільового проекту, в якому потрібно конкретну ділянку землі. На сьогоднішній день для оформлення первинного землевідведення потрібні значні адміністративні та фінансові ресурси. Він виправданий в тому випадку, коли на вторинному ринку немає адекватної пропозиції.
Крім цінового фактора, досить юридичних і технічних моментів, які можуть вплинути на рішення про покупку. Земельна ділянка може таїти в собі масу "сюрпризів" для покупця, наприклад, вид дозволеного використання земельної ділянки або наявність комунікацій, необхідних для будівництва передбачуваного об'єкта. Так, купуючи ділянку в місті під будівництво житлового будинку або офісного центру, слід звернути увагу на документи, що дають право на будівництво передбачуваного об'єкта на даній ділянці.
За межі міста
Угоди купівлі-продажу великих земельних ділянок в Казані (від 4 га) вкрай рідкісні. Але особливо гострий дефіцит в Казані на майданчики під багатоповерхову житлову забудову (зона Ж4, Ж5). Поки незначну, але швидко зростаючу частину попиту складають заявки від компаній середнього рівня, зацікавлених в придбанні, можливо, більш дорогих, але менших за розміром і розташованих ближче до Казані ділянок для котеджної забудови.
Само собою зрозуміло, вдалих, що відповідають всім вимогам ділянок порівняно небагато. Основні критерії, на які орієнтується споживач перед тим як укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки, це відносна близькість до Казані, хороша під'їзна дорога, наявність комунікацій і сприятливе оточення. Тому основна активність попиту зосереджена в межах 30 км від Казані.
Не останню роль тут грає і напрямок, і природні умови. При цьому земельні ділянки, розташовані в садових товариствах, на ринку не котируються. Причина - мала площа (4-6 соток), неоднорідність оточення, відсутність охорони, нерозвиненість інфраструктури і комунікацій.
Зрозуміло, мова йде про загальні тенденції, і тридцатикилометровая межа досить умовна, та й винятки є завжди. Наприклад, в Лаішевском районі, вельми популярному, є попит на земельні ділянки в районі д. Ташкірмень або д. Шура, незважаючи на їх віддаленість від міста на цілих 60 км.
Вторинна продаж землі найбільш активно ведеться на самих "популярних" напрямках, в першу чергу, по Зеленодольській трасі і в сторону Борового Матюшин, потім по Казанської об'їзній дорозі. Саме тут девелопмент демонструє найшвидші темпи розвитку, а самі ділянки найбільш підготовлені для продажу на вторинному ринку (проведені комунікації, підготовлені документи для оформлення власності).
Ціни земельної ділянки визначають не тільки очевидні показники. Вартість земельної ділянки може залежати ще і від таких особливостей, як, наприклад, наявність виходу до водойми, до лісу або навіть сусідство із земельною ділянкою відомої людини. Часом за це покупці готові платити подвійну ціну.
Наявність комунікацій підвищує початкову вартість незабудованої земельної ділянки на 50%, а близькість до водойм, лісових масивів або заповідникам підвищує вартість земель на 60-70%. Іншими словами, високий попит на території, підготовлені під котеджну забудову.
Зараз найбільш активні покупці, які купують землю під котеджну забудову. Найбільше ділянок під котеджне і дачне будівництво на вторинному ринку продається в Лаішевском і Зеленодольськ районах, трохи менша активність спостерігається в Верхнеуслонскій районі, найменше популярні ділянки в Високогорськ і Пестречінском районах.
Але не вся земля навіть на затребуваних покупцями заміської нерухомості ділянках підходить для житлового будівництва. Наприклад, ділянка, яка перебуває в 20 км від Казані в п. Васильєво площею 5 га, на березі Волги, недалеко від лісу незручний для забудови його житловими котеджами, оскільки знаходиться поруч із залізницею і промисловими об'єктами.
Професійних операторів на вторинному земельному ринку практично немає. Зате існує безліч приватних посередників. Справа в тому, що сам ринок вторинних продажів земельних ділянок не сформований в тій мірі, як ринок міського житла і навіть ринок індивідуальних заміських будинків. Земельний ринок абсолютно непрозорий і неструктурований. Оператори-ріелтори продають, як правило, чужі землевідведення, причому часто навіть не перевіривши документи на ділянку. Реальні ж продавці часто себе не афішують, втім, як і багато покупців. У більшості випадків відома лише ціна пропозиції, справжня ж ціна реалізації ділянки залишається "в тіні".
Укладаючи договір купівлі-продажу земельної ділянки, необхідно пам'ятати, що оформлення земельної ділянки у власність - процес, що вимагає юридичних знань і навичок. Тому не давайте себе відвернути помітними пропозиціями, як, наприклад, "земельні ділянки під будівництво", "будь-які земельні ділянки в Казані" - вибирайте серйозну, перевірену компанію. Центр розвитку земельних відносин РТ працює тільки з перевіреною інформацією і гарантує виконання всіх узятих на себе зобов'язань. Це забезпечить вам швидку і якісну покупку ділянки і позбавить від стомлюючої тяганини, так чи інакше пов'язаної з придбанням землі у власність.