В ідеалі ділянку під забудову повинен мати правильні пропорції, вигідну орієнтацію по сторонах світу, відсутність значних перепадів рельєфу, ухил 3% в бік вулиці, надійні ґрунти і низький рівень грунтових вод. Однак наділи, що відповідають всім цим вимогам, трапляються далеко не завжди. В основному вони пропонуються в давно обжитий місцевості, яку люди облюбували в першу чергу. А ось нові ділянки, які сьогодні часто відводяться під котеджне будівництво, можуть бути далекі від ідеалу, і при їх освоєнні знадобляться додаткові капіталовкладення.
Недоліки складних ділянок можуть бути видні при першому ж поверхневому огляді, а можуть і ховатися під землею або проявлятися в майбутньому. Для виявлення прихованих недоліків знадобляться спеціальні дослідження. Що стосується можливостей технічних рішень, то для сучасних будівельних технологій немає нічого неможливого при відповідному фінансуванні.
Як оцінити складну ділянку? Перш за все, не слід здійснювати покупку ділянки, без допомоги фахівця в області досліджень, або на худий кінець досвідченого будівельника. Набагато вигідніше оплатити послуги останніх, ніж викладати в подальшому нечувані суми на складні технічні рішення.
Фахівці в першу чергу звертають увагу на розміри і форму ділянки, його орієнтацію і оточення. Вузькі ділянки з близько розташованими до їх кордонів сусідні будинками - не найкращий варіант. Вписати будинок з нормальними пропорціями в план такої ділянки буде складно, якщо не неможливо. Дешевизна вузької ділянки, в кінцевому рахунку, може обернутися значними витратами на спорудження підвалу і додаткових поверхів, а також незручним плануванням будинку. Орієнтація ділянки важлива тим, щоб сусідні будинки не перекривали собою сонячну сторону горизонту, а якщо є значний ухил, то щоб він не був північним. Все це можна побачити і визначити, що називається, неозброєним оком.
Гідрогеологічні умови ділянки вимагають професійного підходу. Вологий грунт є наслідком високого рівня залягання грунтових вод або накопичення вод поверхневих, що утворюються з опадів. Серйозну загрозу будівлі представляють пливуни - текучі грунти, що знаходяться на певній глибині. Про них ми поговоримо окремо.
Якщо окремі недоліки ділянки можна відносно недорого усунути, то комплекс недоліків істотно ускладнює боротьбу з ними. Нерідко від покупки ділянки вигідніше відмовитися, ніж потім усувати недоліки шляхом складних і дорогих технічних рішень.
Невдала форма ділянки. До такої відносяться вузькі прямокутні і витягнуті трапецієподібні ділянки площею менше 4 соток і менше 15 метрів в ширину. Навколишні будинки погіршує ситуацію, оскільки вільній забудові будуть заважати вимоги до пожежних відступами. На тісних і вузьких ділянках, як правило, доводиться будувати такі ж витягнуті в довжину будинку. При цьому вікна більшості кімнат виходитимуть на сусідські садиби. В ідеалі ж пляма забудови будинку повинно мати форму, близьку квадратної. Якщо площа будинку до 120 м², то 15-метроавая ширина ділянки доставить менше проблем, але гараж, швидше за все, доведеться будувати окремо, щоб він не перегородив весь перший поверх (рис. Праворуч).
Складний рельєф ділянки може стати не меншою проблемою, ніж вузька форма. До таких належить ухил більше 8% в одну зі сторін. В такому випадку будинок доведеться будувати за спеціальним проектом, який передбачає часткове заглиблення цокольного поверху. Обсяги земляних робіт при будівництві будинку на схилі зростають; до того ж доведеться обов'язково витрачатися на пристрій обвідного дренажу і додаткову гідроізоляцію стін.
На нерівній місцевості в нічний час відбуваються переміщення холодних повітряних мас у напрямку зверху-вниз. Їли на їх шляху виникає перешкода (в даному випадку у вигляді будівлі), то перед нею утворюється так званий холодний кишеню. Різниця температур при цьому може досягати 10 ° С. Це слід враховувати при утепленні будинку.
На ділянках зі складним рельєфом для спорудження будинку вибирають найвище і сухе місце. Завдяки цьому легше вести земляні роботи, проектувати цокольний поверх і прокладати підземні комунікації. Найпоширеніше рішення посадки будинку на схилі - часткове заглиблення цокольного поверху в землю. Але можна піти й іншим шляхом - зрізати частину схилу і тим самим вирівняти майданчик для будівництва, зміцнюючи утворилася терасу підпірними стінами. Тераси доведеться влаштовувати і для зручності переміщення і розташування функціональних зон на присадибної території.
Незалежно від способу посадки будинку на похилій ділянці необхідно подбати про відвід води. Можливо, знадобиться прокласти підземні труби, пущені навколо будинку. Більш простим рішенням для відводу води є відкритий дренаж у вигляді поверхневих лотків, які перехоплюють воду вище по схилу і пускають її в обхід будівлі. Ці лотки також встановлюють по верху всіх підпірних стінок.
Підземну частину цоколя необхідно гідроізолювати і вивести гідроізоляцію на 50 см вище грунту. Скільки знадобиться коштів на всі ці заходи, залежить від конкретних умов ділянки, а також від площі споруди.
Тальвеги і вододіли. Ділянки на схилах або горбистій місцевості під час дощу або паводка в певних місцях можуть підтоплюватися. Напрямок стоків води і лінії, що з'єднують знижені ділянки місцевості - тальвеги, можна визначити по топографічній карті. Однак буде не зайвим поспостерігати за поведінкою води під час дощу на місці. У тальвегах під час паводку і дощів можу утворюватися сильні потоки води, змивають все на своєму шляху. Такі місця можна визначити по причесаний в одному напрямку траві і характерним промоінам на поворотах. Від покупки ділянки, здебільшого розташованого в тальвегу слід відмовитися. Якщо ж по ділянці проходить невеликий тальвег, то від нього можна убезпечитися глибоким водовідвідних кюветом в верхів'ях ділянки, який буде здатний в повному обсязі перехопити потік і відвести його в сторону дороги.
Небезпека на ділянці можуть представляти не тільки надземні потоки, але і підземні. Підступність останніх полягає в тому, що розпізнати їх можна тільки в ході серйозних гідрогеологічних досліджень. В результаті забудови, напрям підземних вод може змінитися, тому гідроізоляції фундаменту будинку на схилі потрібно приділити особливу увагу. В окремих випадках виходом може стати фундамент палі, який надає мінімальний вплив на розподіл підземних потоків.
Високий рівень грунтових вод є ще одним недоліком ділянок. Таким вважається рівень, ближче 1 м до поверхні. Іноді вода підходить практично до самої поверхні. Такі ділянки слід осушувати, інакше будувати і жити на них буде неможливо. Якщо вода залягає вище рівня промерзання грунту, то фундамент будинку, якщо його не опустити на значну глибину, видавлюватиметься в результаті здимання.
Найпростіший спосіб осушення рівної ділянки - вирити по його периметру канави глибиною 1-1,2 м і шириною 0,5 м, і наповнити їх великим будівельним сміттям. Вода буде збиратися в цих канавах і її рівень на ділянці знизиться.
Більш ефективний спосіб - пристрій підземного дренажу за допомогою перфорованих труб, по яких вода самопливом буде йти з ділянки в заданому напрямку. Такий дренаж обов'язково роблять по периметру будівлі, щоб осушити грунт під ним і навколо нього.
Для зниження рівня ґрунтових вод також можна вирити ставок-накопичувач, з якого зібрана вода по трубі відводиться за межі ділянки. Стіни такого ставка потрібно обов'язково гидроизолировать, інакше вода буде просочувати грунт навколо нього.
Нарешті, можна насипати піднесення на ділянці, на якому і звести будинок.
Технологій будівництва на пливунах чимало (вакуумирование, заморожування, іглофільтри, електродренаж і т.д.), але всі вони дорогі, чому в приватному житловому будівництві практично не знаходять застосування. Фахівці рекомендують приватним забудовникам уникати будівництва на пливунах. Практика знає чимало випадків, коли вдома на пливунах стоять без проблем, але також і раптово йдуть під землю. У будь-якому випадку - це лотерея, в яку краще не грати. Однак якщо будівництво на місцевості з ймовірністю пливунів неминуче, то фундамент краще робити у вигляді монолітної плити, яку встановлюють на метрову піщану подушку.