Чи можна законно розділити землю у дворі ЖАКТА? (Таганрог)
(Про те, що таке ЖАКТ, ви можете прочитати на нашому сайті в статті "Отже, що ж таке ЖАКТ?)
Припустимо, Вам пощастило і Ви є власником житла в Таганрозі, в так названих «жактовском» дворі, неважливо, чи жили Ви там з батьками і живете зараз, перейшло це житло до Вас у спадок або Ви його тільки що купили. Якщо Ви там жили і живете, Ви і самі багато знаєте про те, де чий сарай, де чий шматочок землі, як все склалося «історично». Але і в цьому випадку періодично між сусідами виникали і виникають конфлікти і спірні ситуації. Уявімо собі й інший випадок. Коли Ви купували цю нерухомість, попередній власник показував чудовий палісаднічек, в якому ростуть чудові квіти або кілька кущів винограду. Ви сумлінно оформили всі документи, віддали гроші продавцю, в'їхали в нове житло і вирішили посадити кілька троянд в своєму палісадничку. Вийшли на подвір'я, а там на Вашому шматочку землі вже стоїть машина сусіда, і Вам розповідають, що Ви тут ніхто і звати Вас ніяк.
Давайте спробуємо разом розібратися, чи правий Ваш сусід, або він просто «трамвайний хам». Що ж говорить наше російське законодавство.
Для початку розберемося, що вдає із себе жакт. Сама назва - це екскурс в історію (див. Статтю «Отже, що ж таке ЖАКТ?). Якщо ж ми заглянемо в докумети на право власності на житло, яке Ви купили в жакте, то побачимо, що це або «кімната в комунальній квартирі» або «кв. № ___ в будинку № ___ по вулиці ________ ». Звернемося до закону.
«Право власності на спільне майно власників кімнат у комунальній квартирі»
«1. Власникам кімнат у комунальній квартирі належать на праві спільної часткової власності приміщення в даній квартирі, використовувані для обслуговування більше однієї кімнати (далі - спільне майно у комунальній квартирі).
2. Зміна розміру спільного майна в комунальній квартирі можливо тільки за згодою всіх власників кімнат в даній квартирі шляхом її перебудови й (або) перепланування. »
Тобто наш улюблений сусід, який захопив без попиту більшу частину нашого двору, все-таки не правий. Або прав? А сусід каже, що він тут жив ще «до історичного матеріалізму» і з попереднім власником вже давно домовився, що той йому продасть окремо цю діляночку землі, окремо від «кімнати в комунальній квартирі», і він йому, тому старому сусідові, вже і грошей заплатив за землю. І у сусіда тут три кімнати (правда маленькі), а у Вас хоч і велика кімната, але всього одна. Давайте розбиратися далі.
«Визначення часток у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі»
1. Частка у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі власника кімнати в даній квартирі пропорційна розміру загальної площі зазначеної кімнати. (Так скільки у Вашого «злого» сусіда квадратних метрів в трьох кімнатах? Двадцять вісім? А у Вас, хоч і в одній - сорок п'ять!)
2. Частка у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку власника кімнати в комунальній квартирі, що знаходиться в даному будинку, пропорційна сумі розмірів загальної площі зазначеної кімнати і визначеної відповідно до часток у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі цього власника площі приміщень, що становлять спільне майно в даній квартирі.
3. Частка у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі власника кімнати в даній квартирі слід долю права власності на зазначену кімнату. (Тобто, виходить, був палісаднічек разом з кімнатою у одного власника і перейшов він разом з кімнатою новому власнику? Виходить, за законом, саме так).
4. При переході права власності на кімнату в комунальній квартирі частка у праві спільної власності на спільне майно в даній квартирі нового власника такої кімнати дорівнює частці у праві спільної власності на вказане загальне майно попереднього власника такої кімнати. (Ну не може наш «злий» сусід нас «посунути» зі своєю машиною. Так, мало не забули, він нам розповідав, що викупив цей клаптик землі у попереднього власника кімнати. Що робити, може він, все-таки, має рацію? Так і гроші людина заплатила. Читаємо далі).
5. Власник кімнати в комунальній квартирі не має права:
1) здійснювати виділ в натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно в даній квартирі;
2) відчужувати свою частку у праві спільної власності на спільне майно в даній квартирі, а також здійснювати інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на зазначену кімнату. (Все, нехай «злий» сусід ставить свою машину в другм місці, а Ви будете садити в цьому палісадничку троянди і милуватися ними. А сусідові раніше думати треба було, коли йому цю кімнату пропонували купити в першу чергу, тобто)
6. При продажу кімнати в комунальній квартирі інші власники кімнат у цій комунальній квартирі мають переважне право купівлі відчужуваної кімнати в порядку і на умовах, які встановлені Цивільним кодексом Російської Федерації.
Ну і не забувайте, звичайно ж про таке:
Що робити, якщо у Вашому «жактовском» дворі у Вас, відповідно до правовстановлюючими документами, «квартира в багатоквартирному будинку» обов'язково поговоримо наступного разу.
Сергій Тарський, АН "Ексклюзив Нерухомість"