джерело фотографії
На купівлі недобудованого будинку заощадити можна - якщо він простояв "законсервованим" максимум два - три роки, а збудований не менше ніж наполовину. Одним словом, недобуд - настільки ризикована, наскільки і приваблива покупка.
"Ми з чоловіком довго придивлялися до цегляної коробці з написом" Продається ". Після довгих роздумів все ж вирішили придбати недобудований будинок, оскільки затівати будівництво з нуля не було можливості, а купувати побудований - занадто дорого", - розповідає репетитор англійської мови Ольга . Однак угода так і не відбулася - запрошений для огляду будинку архітектор сказав, що все доведеться зносити і будувати заново. Це геть відбило бажання купувати недобуд. "Порадившись, ми вирішили, що купимо земельну ділянку і побудуємо будинок, про який мріємо", - сказала Ольга.
У першому і другому випадках можна купувати і поетапно освоювати житловий простір, поступово займаючись ремонтними роботами. А ось коли будова повністю відповідає назві "недобудований будинок", доведеться грунтовно попрацювати. Не виключено, що доведеться руйнувати стару кладку і зводити все заново.
Будинки без внутрішньої обробки продаються часто, наприклад, в тих же самих котеджних містечках і дачних селищах. "Хатинка" з чистової обробкою коштує від $ 1 тис. За 1 м2 в залежності від "елітності" котеджного містечка і якості використаних будматеріалів.
Серед об'єктів заміської нерухомості на недобудови - коробки доводиться не більше 1,5-2% всієї сукупності будинків, виставлених на продаж. "Такі об'єкти відносяться до числа неблагополучних. Або у господарів не вистачило грошей, щоб добудувати їх, або якісь інші події спричинили за собою зупинку будівництва", - відзначає директор з маркетингу консалтингової компанії SV Development Володимир Степенко. На його думку, набагато простіше купити ділянку, зробити з урахуванням власних побажань проект і побудувати будинок необхідної планування і з обраних самостійно будматеріалів, ніж добудовувати кимось розпочатий будинок.
Та й ціни на "руїни сучасності" не дуже-то гуманні. Якщо в кінці 90-х років об'єктів незавершеного будівництва було багато і продавалися вони мало не в два рази дешевше, ніж повністю побудовані будинки, то сьогодні розраховувати на "непридатну" ціну не доводиться.
Наприклад, в 30 км від Києва, в Борисполі, продається "коробка" за $ 300 тис. (Проектна площа будинку 200 м2), при цьому газ до ділянки не підведений. За такі ж гроші можна купити будинок без внутрішньої обробки, але вже з підведеною газом. В Ірпені (близько 20 км від Києва) за будинок площею 100 м2 з підведеними комунікаціями просять $ 160 тис. А за "коробку" площею 200 м2 - $ 210 тис.
Якщо все ж купити недобуд дуже охота, наприклад, вкрай привабливо місце його розташування, експерти радять все одно ще раз зважити всі "за" і "проти". Визначити, наскільки існуюча планування відповідає вимогам, які будівельні роботи доведеться провести, наскільки вони виявляться витратними. Сума, яка необхідна для завершення будівництва (а, відповідно, і перспективність цього заняття), залежить від кількості і якості раніше виконаних робіт і від того, наскільки довго "коробка" простояла під відкритим небом без будь-якого нагляду.
А ось оцінити на око якість такої будови виходить не завжди. Тому краще всього звернутися за допомогою до фахівців - вони оцінять якість кладки, фундаменту, стан конструкцій.
В описаному "Грошима" випадку з Ольгою архітектор був задоволений лише якістю фундаменту. "Як розповів нам фахівець, той будинок, який ми хотіли купити, був побудований як-небудь. Тобто кладка недбала, не дотримано технічні характеристики віконних і дверних прорізів. І судячи з того, як сипався зі стін цемент, будівельники на цьому матеріалі явно економили ", - згадує Ольга.
За підрахунками архітектора, привести до тями цей будинок варто було б стільки ж, скільки і будувати з нуля. Або навіть дорожче, адже довелося б витратитися на вивезення будівельного сміття.
Ходять різні історії про тих, хто купив недобуд і вклав в нього більше, ніж довелося б витратити на будівництво з нуля. Будівельники ж, з якими говорили "Гроші", зійшлися на тому, що кошториси в обох випадках можуть збігтися. Ну от них нічого іншого ми і не почули б, напевно, - вони ж особи зацікавлені.
А чи можемо ми бути впевнені в "історії", що купується недобудови? Далеко не завжди. "При покупці недобудованого будинку потрібно отримати точну інформацію про стан виконаних робіт на момент покупки. Виходячи з цього можна точно підрахувати, скільки буде потрібно вкласти коштів для завершення будівництва", - підводить підсумки президент компанії Real Estate Solution Сергій Карамнов.
Взагалі-то, покупка недобудованого будинку - справа аж ніяк не нешкідливе. Для того щоб хоч якось мінімізувати ризики, перш за все слід упевнитися в тому, що продавець дійсно є власником ділянки. І що сама земля має потрібно цільове призначення - під будівництво. Тобто треба ознайомитися з купчої на землю.
Крім того, продавець зобов'язаний пред'явити дозвіл на будівництво, яке є свідченням того, що роботи велися за проектом, а сам проект узгоджений з пожежною інспекцією та затверджений архітектором. Ця папір, завірена "мокрою" печаткою та підписами, і є підтвердженням того, що будинок - не самобуд і що потім не доведеться бігати по інстанціях, щоб узаконити будівництво "заднім числом".
В ідеалі, у власника недобудованого будинку повинна бути і схема з переліком робіт, які вже виконані.
Як свідчить Цивільний кодекс, право власності на нерухоме майно та об'єкти незавершеного будівництва набувається з моменту державної реєстрації майна. А держреєстрації підлягають тільки вже побудовані об'єкти. Тому власники недобудованих будинків часто продають їх як земельні ділянки з будматеріалами, а не як об'єкти незавершеного будівництва. Адже, відповідно до ЦК України, до завершення будівництва власник недобудови є власником матеріалів і устаткування, використаних в процесі будівництва будинку. Юрист компанії "Правовий альянс" Олена Миронюк зазначає, що при укладенні договору купівлі - продажу важливо, щоб предметом договору був саме об'єкт незавершеного будівництва, а не матеріали, які використовувалися під час будівництва. Це вигідно і самому продавцеві, оскільки для оформлення договору купівлі - продажу будматеріалів необхідно мати документи, що підтверджують їх походження, - накладні, чеки. А вони є далеко не у всіх.
"Продавець повинен зареєструвати право власності на об'єкт незавершеного будівництва в органі, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно. Це робиться на підставі документів, які підтверджують право власності на використання земельної ділянки для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів , які містять опис незавершеного будівництва ", - зазначає пані Миронюк. Втім, узаконювати будинок доведеться і новому власнику: після завершення будівельних робіт "хатинку" потрібно буде зареєструвати в БТІ.
Добудовувати чи ні?
Плюси і мінуси покупки недобудованого будинку
за
-- Добудувати будинок іноді виявляється дешевше, ніж будувати з нуля
проти
-- Є ризик купити руїну і витратити на її "реанімацію" набагато більше очікуваного
-- Є ризик купити недобуд з поганою "історією"
-- Навряд чи вдасться поекспериментувати з архітектурними рішеннями
Чи варто вкладати гроші в недобудований об'єкт?
1. Щоб вирішити, чи вкладати гроші в "коробку", слід визначити, наскільки вартість недобудови і земельної ділянки нижче, ніж у подібних об'єктів в цьому районі. Наприклад, якщо ціна "коробки" така ж, як і будинки без обробки, то вплутуватися не варто. Якщо ж вибрані недобуд і земельну ділянку дешевше подібних об'єктів приблизно на 20-30%, можна переходити до пункту 2.
2. Визначити ступінь готовності, якість зведених стін, а також час початку будівництва. Якщо будинок почали будувати пару років назад і "вигнали" на 50-70%, то можна переходити до пункту 3. Якщо немає - варто добре подумати перед прийняттям рішення.
3. Запросити архітектора, який може визначити, скільки коштів ще потрібно вкласти, і оцінити причини зупинки будівництва. Не завжди будівництво "заморожують" через брак грошей. Буває, що роботи зупиняються через допущені по час проектування і будівництва помилок. Якщо фатальних дефектів немає, можна перейти до пункту 4.
4. Вивчити документи. Покупцеві слід переконатися в легітимності початих будівельних робіт, з'ясувати цільове призначення земельної ділянки, дізнатися, чи немає обтяжливих обставин та інших "скелетів у шафі". Якщо з документами все в порядку - можна купувати.
РАЗОМ: Купувати недобудований будинок не завжди вигідно - витрати на завершення будівництва можуть виявитися такими ж, як і при будівництві з нуля.