Купуючи нерухомість можна зіткнутися з неприємним
моментом у вигляді заборгованості за комунальні послуги, які значаться за
колишнім власником житлового приміщення. Найчастіше цей факт може
виявитися після того, як квартира продана боржником новому власнику.
Працівники ЖКГ можуть наполегливо вимагати сплатити заборгованість по ЖКП нового
власника квартири, ігноруючи законодавче право, тому що вони не люблять
розбиратися з колишніми власниками і працюють за своїми жорстким внутрішнім
засадам.
Борги за комуналку гостра тема не тільки для
тих хто зіткнувся із заборгованістю попередніх власників. протистояння
між працівниками ЖКП і мешканцями, які справно вносять щомісяця оплату за
ЕПД можна спостерігати постійно. Хочу поділитися як грамотно розібратися з
виниклою проблемою, і, як то кажуть, - попереджений, значить,
озброєний.
Оплачувати житлове приміщення і комунальні послуги
зобов'язані всі власники, законодавчо регулює ст. 210 ГК РФ - «Тягар
утримання майна »з чого випливає, що новий власник не відповідає за
боргами попереднього власника.
Як бути із внесками з капітального
ремонту?
На жаль, існує виняток за внесками за
капітальний ремонт. Тут закон не розділяє борги за колишнім і нинішнім
власниками. Як тільки відбулася зміна власників по переходу права на
власність, до нового власника переходить зобов'язання попереднього
власника по оплаті за капітальний ремонт багатоквартирного будинку, в тому числі
і заборгованість попереднього власника з оплати за капітальний ремонт.
Невиконані зобов'язання зі сплати внесків попереднім власником повинен
відшкодувати новий власник житла. Ця відповідальність регулюється ч. 3 ст.
158 ЖК РФ - «Витрати власників приміщень у багатоквартирному будинку». решта
борги, що висять на колишнього власника з оплати за комунальні послуги, не
переходять новому власникові житла.
Що робити, щоб не потрапити в таку
ситуацію?
Що робити новоявленому власникові
квартири при неправомірному вимозі працівників ЖКГ оплатити борг за
попереднього власника?
Перш за все треба повідомити колишнього власника про
пред'явленні до вас вимог про погашення заборгованості про сплату комунальних
платежів за період, коли ви власником не були. Можливо, що цей
питання вирішиться без проблем і він погасить свою заборгованість в добровільному
порядку.
У разі невиконання зобов'язань з боку колишнього
власника квартири перед комунальниками рекомендується зробити наступне:
Отримуємо в Росреестра свіжу виписку з ЕГРН, де вказана дата переходу
права на нового власника. Відносимо виписку в керуючу компанію або
в ТСЖ, або у вікно «Мої документи» і просимо змінити відомості в особовому рахунку.
З цього моменту, всі квитанції за комунальні послуги будуть приходити на ваше
ім'я.
У разі відмови в переоформленні особового рахунку через неоплачений боргу
попереднім власником, пояснюємо свою правову позицію з посиланням на ст.
153 ЖК РФ, найчастіше цього буде достатньо.
Якщо не спрацював п.2, пишемо лист-повідомлення про зміну власника
квартири на керівника керуючої компанії, яка обслуговує ваш
багатоквартирний будинок. У листі вказуємо причину звернення з посиланням на закон.
Прикладаємо до нього свіжу виписку з ЕГРН і надсилаємо рекомендованим листом з
повідомленням.
Якщо все вищеперелічене не допомогло, звертаємося за допомогою в
Росспоживнагляд, Державну житлову інспекцію або Прокуратуру.
Чи існує можливість офіційного
переведення боргу?
Існує. Це питання регулює ГК РФ п.п. 1,
2 ст. 391 - «Умова і форма переведення боргу». зобов'язання попереднього
власника по оплаті комунальних послуг можуть бути переведені на нового
власника лише за допомогою здійснення угоди - переведення боргу. Дана угода
вимагає волевиявлення нового власника і без нього не може бути здійснена.
І ще один важливий момент, в разі виявлення
наявної заборгованості у продавця перед покупкою квартири, рекомендується в
договорі купівлі-продажу квартири і акті прийому-передачі вказати на даний
факт - «у зв'язку з тим, що у попереднього власника залишилася
заборгованість по оплаті комунальних послуг, заборгованість покупцеві не
передається ».
Експерт з нерухомості Олена Солдаткина.
Ось конкретний приклад з моєї недавньої практики: Москва, район Черемушки, продавець квартири кілька років не оплачував взагалі ніякі платежі, борг перед КК приблизно 300.000, КК вже виграла суд щодо стягнення, але ще не відправили рішення до приставам (на мою юристам просто лінь було це зробити). Мій покупець погоджується придбати цю площу з дисконтом і домовленістю, що все накопичилися борги будуть погашені найближчим часом, але ми не ставили бухгалтерію до відома про ці умови.
Так ось, коли після завершення угоди покупець почав погашати заборгованості (номер особового рахунку, природно, залишився тим самим), то ніхто в КК не став розбиратися: ні хто там зараз власник, ні що містять статті 153 і 391 ЦК; вони просто тупо робили перерахунок за старими боргами.
Напевно, якби покупець не захотів платити за цими рахунками, то за логікою цієї статті, довелося б подавати в суд на керуючу. Коротше: кожен трактує закони як йому зручніше!
Ви абсолютно праві - грамотні нові власники НІКОЛИ не оплачують борги попередніх господарів. Про це закон чітко говорить. А хто не знає закону - платить за інших.
А Ваша помилка була в тому, що ". Але ми не ставили бухгалтерію до відома про ці умови."
Дмитро, якби покупець всупереч домовленостям не став би платити борги колишніх собственніковА так взагалі-то їм глибоко пофігу-хто саме приніс грошики.
У подібних угодах, коли у моїх продавців є борги і вони до угоди не мають можливості їх заплатити, я завжди роблю наступним чином-на суму боргів закладається в осередок окремий пакет.Условіе його виїмки-реєстрація права на нового собственніка.Пакет закладається або на продавця або, що частіше за все-на моє ім'я (я-агент відповідальний) .Берем ці гроші і з продавцем оплачуємо заборгованість, беремо в бухгалтерії довідку про відсутність боргів (ну і плю квиток-само собою) .Потім йдемо на АПП, пред'являти покупцеві ці паперу (ну якщо він дуже захоче щось сам з нами йде в бухгалтерію КК і дивиться своїми очима) .Все-проблема решена.Покупатель спокійний-його ніхто не буде напружувати з чиїмись там боргами, продавець спокійний, що він нікому не винен і КК не подасть на нього в суд..Подпісиваем АПП і після цього продавець забирає з осередку решту грошей, які видаються під умову-реєстрація права і підписання АПП.
Чого тут такого складного? Схема давно відпрацьована.
Навіщо вже прям відразу дисконт на квартиру з боргами робити? Продати її можна за нормальною ринковою ціною, з якої ці борги і заплатити.
Тільки треба по-доброму пояснити КК, щоб не поспішали передавати справу СПНу а якщо вже арешт висить, то нічого не поробиш-доведеться вишукувати варіанти, щоб спочатку борг погасіть.Но тут теж все решаемо.Подпісиваем ДКП, основна сума-в клітинку, а сума боргу-готівкою і тупотимо дружненько після ДКП платити-показувати квитки, знімати обмеження
Жанна, як вам такий варіант:
я продавець, у мене є заборгованість, Ви покупець. Ми домовилися на угоду з дисконтом (через додаткових рухів тіла з погашення боргу). Агент - третя особа, з яким покупець довірив оплатити борги за мене (продавця). Далі - борги сплачені. Я (продавець) говорю всім спасибі і до побачення! і відмовляюся від угоди. Наявність ПДКп (виходячи з мого особистого судової практики) - нічого абсолютно не дає, ніяких додаткових прав і гарантій покупцеві.
Як на Вашу думку, хто буде компенсувати витрати покупця на оплату боргів колишнього продавця.
Особисто я завжди рекомендую покупцеві, при наявності подібних обставин, закладати в окрему клітинку суму заборгованості на більш тривалий термін, ніж за угодою з умовою доступу продавця - пред'явлення оригінального документу про відсутність заборгованості.
якщо продавець не погасить заборгованість з уже отриманої суми за квартиру - його проблеми. Термін настане - покупець забере гроші з осередку. якось так.
Спадкоємці як мінімум півроку чекали, коли квартира перейде їм у власність, щоб продать.Так ось, згідно із законом спадкоємці є власниками (нехай ще й не оформленими документально) з моменту СМЕРТІ наследодателя.То є весь час з моменту смерті до моменту продажу квартири спадкоємці ПОВИННІ платити за неї.
Ну, а якщо у померлого були борги, то за законом прийняли спадщину і борги теж беруть на себе.
не всі борги успадковуються. да!
наприклад: арбітражний суд в ході банкрутства боржника - наклав на групу певних осіб солідарну субсидіарну відповідальність за боргами банкрута. В даному випадку спадкоємці не несуть тягар боргу по субсидіарної відповідальності померлого.
Що стосується абзацу під назвою "Чи існує можливість офіційного
переведення боргу? "
Ст. 391 ГК РФ:
1. Переведення боргу з боржника на іншу особу може бути проведений за згодою між первісним боржником і новим боржником.
2. Переклад боржником свого боргу на іншу особу допускається за згодою кредитора і при відсутності такої згоди є нікчемним.
Так що, переведення боргу можливе не тільки за обов'язкової згоди нового боржника, але і за згодою кредитора.
Добрий вечір. Є борг від старих власників з жкг. Вступив як написано в статті, довідка з Росреестра, похід в БУГАЛТЕР де змінили прізвище в особовому счете..но виникло питання і що далі? борг просто сам спишеться, просто здається що ЖЕК так і буде слати квитанції з боргом але вже на моє прізвище. Я читав закон ст.153 але що ЖЕКу з цього вони як будуть висилати платіжку з боргом на КВАРТИРУ так і будуть. Спасибі за відповідь.