Що це за ризики і яка небезпека чекає на пайовика
Договір пайової участі (або скорочено ДДУ) справедливо вважається юристами одним з найбезпечніших для покупця нерухомості угод. Визнаючи правомірність подібного судження, варто зауважити, що, хоча даний документ і нівелює багато правові ризики, проте звільнити від них повністю не може навіть він. Ось про те, що це за ризики і яка небезпека чекає на пайовика, який уклав договір пайової участі, і розповість адвокат Олег Сухов ( «Юридичний центр адвоката Олега Сухова»).
«Не дивлячись на те що законодавець досить чітко визначає істотні умови договору пайової участі та передбачає його обов'язкову реєстрацію, проте ДДУ, як, втім, і будь-який цивільно-правовий договір, має підводні камені. Дивуватися і тим більше обурюватися з цього приводу не варто, тому що навіть закон не в силах запобігти банкрутству, фінансову неспроможність і навіть банальна крадіжка співробітників і власників компанії забудовника », - пояснює адвокат Олег Сухов.
Якщо сюди приплюсувати помилки в проектній документації, рейдерські захоплення, корупцію і тяганину державних органів, то картина і зовсім стає похмурою. Виходить, уклавши договір пайової участі, людина ніби входить в ризиковану гру, і не факт, що він вийде з неї переможцем. Це як з авіаперельотом: начебто і триразова захист багатьох систем є, і літак справний, а лайнери іноді падають. Якщо окинути поглядом події останніх років, слід прямо визнати, що армія ошуканих пайовиків все більше нагадує простодушних вкладників фінансових пірамід початку і середини 90-х років. А що? Число потерпілих і розміри фінансових втрат громадян вже цілком-цілком порівнянні.
Недобудова або заморожування робіт
Найпоширенішим ризиком при укладенні ДДУ є недобуд або заморожування робіт на будівельному майданчику. Розглядаючи проблему уважно, можна помітити, що основними причинами недобудови є фінансова безграмотність і шахрайство співробітників забудовника, що ведуть до банкрутства компанії. Прикладів безліч: тут вам і пан Полонський зі своєю відомою «Кутузовському милею», і воронезькі «СтройАрт» і «Нові Технології Плюс», і московське ЗАТ «Енергостройкомплект-М» ... Список можна продовжувати майже до безкінечності.
Безумовним лідером в цьому скорботному списку є Москва. До речі, більшість нещасних пайовиків мають на руках, як ви розумієте, договори пайової участі, акуратно зареєстровані в Росреестра. Ну, і сильно це їм допомогло?
Обтяження на об'єкти зареєстрованого права
Не меншу небезпеку становить і ризик обтяження на об'єкти зареєстрованого права. Суть справи в тому, що часто забудовник не може звести «багатоповерхівку» тільки на гроші пайовиків - фізичних осіб. У багатьох випадках це просто нереально. Адже ще треба прокладати комунікації, будувати нежитлові приміщення, оплачувати логістику, нести витрати, не пов'язані безпосередньо з будівництвом будівлі. Тому компанії змушені залучати кредитні ресурси з боку банків. Причому іноді на етапі, коли «коробка» будівлі вже завершена або її будівництво добігає кінця.
Коли забудовник здав ще два поверхи і частково розплатився з першим траншем за кредитом, банк знову виділив грошей і оформив заставу ще на два поверхи. А тепер, шановні читачі, уявіть, що на цих поверхах розташовуються квартири, придбані пайовиками по ДДУ, і навіть зареєстровані в Росреестра. Представили? Прекрасно. А тепер уявіть, що будівельники перестали платити по кредиту. Що зробить банк? Правильно. Він - заставодержатель і в першу чергу накладе обтяження на квартири і зверне стягнення на об'єкт в судовому порядку.
До речі, майже так сталося і в цьому випадку. Звівши будівлю і проклавши комунікації, компанія-забудовник все-таки збанкрутувала. Чому ж тоді «майже»? Тому, що вже в ході судового процесу втрутилося Уряд Москви і привернуло до робіт нового будівельника, який погасив залишки кредиту в рахунок невикуплених квартир і вигідних замовлень по контрактах з боку суб'єкта Федерації.
подвійна реєстрація
Наступний ризик, властивий договорами пайової участі - це можливість подвійної реєстрації. Як це може бути, запитаєте ви, якщо законодавець для того і вимагає зареєструвати ДДУ, щоб виключити подвійні продажі? Та дуже просто.
Другий варіант подвійного продажу можливий, коли клієнт купує житло не у забудовника, а у посередника. Фірма купує у забудовника квартири на початку будівництва трохи вище собівартості, а ось збуває їх вже за ринковою ціною. Коли люди дізнаються, що один і той же об'єкт продано кілька разів, громадяни, яким відмовили в реєстрації, подають до суду і вимагають повернути гроші. Перекупник без розмов віддає «кровні», але тільки не ту суму, яку заплатив покупець, а ту, що була проставлена в договорі пайової участі.
Тоді пайовики подали заяву в поліцію, яка і порушила кримінальну справу. Який висновок випливає з цього випадку? Залізне правило: платите тільки за безготівковим розрахунком, а якщо використовуєте «готівку», то вимагайте квитанцію до прибуткового касового ордеру і чек контрольно-касової машини на всю внесену суму.
Зміна проектної документації забудовником
І нарешті, ще один ризик, пов'язаний з договорами пайової участі, - зміна проектної документації забудовником.
«Якщо не полінуватися і відвідати сайти пайовиків в Інтернеті, то можна прийти до невтішного висновку: зміна умов проекту відбувається часто-густо і не завжди на користь покупця, - розповідає Олег Сухов. - Скажімо, я відразу ж натрапив на форум, де обговорювалося випадок з московським забудовником. Суть така: на момент підписання ДДУ в документації було вказано один тип скління лоджії (склопакет), однак при здачі квартир пайовики з подивом виявили одинарне скло. Ну не вклався забудовник до бюджету. Заощадив. А в підсумку погіршилися споживчі властивості житлоплощі, і люди подали позови до суду. Тим більше що про цю зміну їх не сповістили. Або інший, ще більш серйозний випадок, що стався в Омську, коли забудовник передав клієнтам квартири, площа яких виявилася менше проектної на 7,8%. Люди знову ж пішли в суд. З такою ж проблемою зіткнулися і пайовики в Москві на вулиці Малигіна ».
Ось ще одна досить типова ситуація, що сталася в місті Жуковському. Ренат Федулов (ім'я та прізвище змінені) уклав договір із забудовником на трикімнатну квартиру. Коли прийшов час приймати об'єкт, з'ясувалося, що в самій маленькій кімнаті площею 14,1 кв. метра будівельники встановили в кутку коробку вентиляційного каналу офісних приміщень перших поверхів. Цей канал перетином 900 × 1600 мм проходить через всю будівлю. Що в підсумку? В «сухому» залишку площа квартири не тільки зменшилася, але до того ж змінилася і планування кімнати. Її розмір став 13,1 кв. метра, і вона перетворилася в акуратну таку битовку з «от'еденним» кутом. Будівельники компенсували відсутній квадратний метр, але людям-то потрібна була площа, а не гроші. Зараз мешканці шукають покупців на цю квартиру.
«Які ж висновки слід зробити з усього сказаного? Найголовніший полягає в тому, що ризик залишитися без квартири або отримати її з погіршеними споживчими властивостями існує завжди. Навіть якщо людина уклав договір пайової участі і зареєстрував його в Росреестра. Життя, знаєте, сповнена несподіванок і, на жаль, не завжди приємних. Чи можна повністю виключити всі ризики? Ні. Не можна. А чи можливо тоді хоча б зменшити їх? Відповідь позитивна. Так. Можна, можливо. Для цього треба звернутися до адвоката вже на стадії укладання угоди про пайову участь. Адвокат, звичайно, не чарівник, проте відстояти ваші права і вказати на підводні камені договору він зможе завжди », - робить висновок Олег Сухов.