Чому ринок буде рости
1) Число туристів продовжить збільшуватися
За прогнозами інформаційного центру Trading Economics, доходи населення і ВВП в цих країнах будуть рости: в Великобританії та Китаї рівень доходів виросте на 29% і 24% відповідно, а найзначніше зростання економіки продемонструє США - близько 2% на рік.
2) Стабільний попит в сегменті ділового туризму
Незважаючи на те, що відпочинок - основна причина більшості міжнародних подорожей (за підрахунками ITB Berlin, близько 75%), бізнес-поїздки залишаються важливим сегментом цього ринку.
На мою думку, буде все більше зростатиме сегмент апарт-готелів (де номери являють собою окремі квартири) - там люди житимуть по кілька тижнів або місяців, періодично переїжджаючи на нове місце роботи.
3) Сприятлива економічна обстановка
Перспективність інвестицій багато в чому залежить від загальної економічної ситуації в окремих країнах і регіоні в цілому: стабільне зростання частково гарантує надійність вкладень.
4) Висока прибутковість і тривала оренда
Готелі залишаються привабливим класом активів з двох причин:
- вони приносять порівняно високу дохідність: 4-6%, тоді як, наприклад, стріт-ритейл - 3-4%, а здаються в довгострокову оренду квартири - тільки 2-3% річних;
- у випадку з великої готелем можна укласти договір з оператором на 10-20 років.
Куди інвестувати вигідніше
На мою думку, Франція, незважаючи на неспокійну ситуацію, збереже положення найбільшого туристичного ринку. Залишаться затребуваними курортні Іспанія і Італія і стабільна Німеччина. Туреччина на якийсь час зійде з туристичною арени, оскільки мандрівники будуть шукати доступні альтернативи в інших, більш безпечних, країнах: в першу чергу, на Кіпрі і в Греції.
Попит з боку іноземних інвесторів стимулюють дешеві «золоті візи»: ВНЖ в Греції можна отримати при покупці нерухомості вартістю мінімум € 250 тис. Для порівняння: на інших конкуруючих ринках - Іспанії та Португалії - поріг становить € 500 тис.
Експерти Tranio проаналізували найбільш відвідувані міста Європи: забезпеченість готелями, їх заповнюваність, середню вартість номерів і дохід власників. Результати показали: попит на готелі в Дубліні, Амстердамі та Барселоні вище, ніж в інших туристичних містах Європи. Тут готелів набагато менше, ніж туристів, і їх заповнюваність вище. У той же час в Лондоні, лідеру серед європейських міст за кількістю туристів, незважаючи на більшу кількість готелів, заповнюваність - друга в Європі.
Таблиця: CBRE, Christie Co, Colliers, Deloitte, EY, JLL, HVS, Mastercard, прогноз PwC, Tranio
Ще один важливий фактор при оцінці інвестиційної привабливості готельного ринку - вплив онлайн-сервісів по здачі житла в короткострокову оренду, зокрема, Airbnb.
У той же час в Порту, Лісабоні та Парижі конкуренція готелів з інтернет-платформою сильніше: число номерів у готелях тут значно більше, ніж пропозицій квартир. У цих трьох містах вигідніше інвестувати в житло для короткострокової оренди.
Як вибрати правильний об'єкт
Бюджет. Не менш € 10 млн (в іншому випадку вище ризик того, що готель розташований в невдалому місці).
Локація. Велике місто, який не залежить від сезонного попиту (з урахуванням середньої величини туристичного потоку і конкуренції з боку ринку короткострокової оренди).
Номерний фонд. Від 70 номерів (до маленьких готелів, швидше за все, прив'язаний невеликий (а значить, ризикований) оператор, який «з'їсть» прибутковість).
Кількість зірок. Три або чотири зірки (такі готелі користуються найбільшим попитом).
Оператор. Велика міжнародна фірма або місцева компанія з хорошою репутацією і великим досвідом управління.
Договір з оператором. Договір на управління на 10-20 років - золота середина між франшизою і фіксованою орендною ставкою (оскільки в залежності від результатів оператора прибутковість може підвищуватися).
Прибутковість. Середня прибутковість: 4-6%, максимальна: 8% (але висока прибутковість пов'язана з підвищеними ризиками).
Георгій Качмазов керуючий партнер Tranio.ru