Колишнє подружжя, а також більшість тих, хто отримав житло в подарунок, в спадок або через приватизацію - все це багатомільйонна армія «співвласників», які володіють частками в квартирах. Саме на об'єкти знаходяться в частковій власності припадає левова частка квартирних конфліктів, вирішити які не може навіть звернення до суду. Зате позасудові механізми пропонують цілих чотири способи вивести власників з конфлікту з дотриманням інтересів всіх його учасників. Це працює навіть в тих випадках, коли війна дійшла до стадії, коли сторони вже не здатні до мирних переговорів.
Юрист Російської гільдії ріелторів Наталя Михайлюкова зізналася, що кожен день до неї на консультацію приходять люди, які проживають в квартирах, що знаходяться в частковій власності. Головне питання - що робити, якщо інші співвласники побажають вселитися в цю квартиру, продати свою частку або якось інакше заявлять свої права.
В даний час в Єкатеринбурзі через агентства нерухомості продається всього близько півсотні окремих часток в квартирах. Всього ж на ринку таких об'єктів набагато більше, але реалізуються вони приватним порядком або через чорних ріелторів, без залучення солідних агентств. Так відбувається через те, що професійні учасники ринку вкрай неохоче працюють з окремими майновими частками.
директор офісу АН «Новосел»
Якщо частка у власності на квартиру виставляється на вільний продаж - це майже напевно означає, що між співвласниками конфлікт, і вони вже не здатні вирішити ситуацію мирно, навіть за умови, що цей шлях дозволить співвласникам отримати більшу вигоду. Продаж окремої частки в квартирі на сторону - це завжди втрата грошей - близько 30% від вартості об'єкта. Тобто половина квартири вартістю 2 мільйони буде продана нема за мільйон, а за 700 тисяч. Та й в цьому випадку шанс на продаж один з десяти. Якщо в агентство приходить клієнт, котрий продає окрему частку, ріелтор розуміє, що взявшись за її продаж, він виявиться в вкрай неприємної ситуації. Єдиний шлях для ріелтора допомогти такому клієнтові і зберегти своє обличчя - це стати медіатором - посередником між співвласниками і постаратися вирішити ситуацію в інтересах усіх власників, залишивши «за дужками» все особисті відносини учасників.
Продаж частки квартири «на сторону» - варіант не тільки програшний в плані грошей, але і загрожує подальшим розростанням конфлікту, за рахунок включення в нього нового власника частки. При цьому існує чотири мирних (і економічно доцільних) способу вирішити ситуацію з проблемної часткою. Зрозуміло, власники проблемних об'єктів знають або, принаймні, здогадуються про існування цих способів, але не завжди розуміють, як реалізувати їх в реальному житті, особливо в умовах конфлікту між співвласниками.
Спосіб 1. Продати квартиру цілком
Якщо власники продадуть «часткову» квартиру цілком, то отримають за неї повну вартість. І вже її-то можна буде розділити пропорційно часткам. Після чого кожен на свої гроші купує собі житло або використовує їх іншим способом. Схема може бути ефективною, навіть якщо спочатку в частковій власності знаходиться всього лише однокімнатна квартира.
директор офісу АН «Новосел»
Після чоловіка залишилася однокімнатна квартира, придбана не в шлюбі. На неї претендувала дружина (тепер уже вдова) і дитина від першого шлюбу спадкодавця. Відповідно, кожен мав право на одну другу частку у власності. Прийти до спільного рішення у спадкоємців не виходило. Один із співвласників спробував продати свою частку, але не зміг. В результаті в квартирі ніхто не жив і навіть в оренду її здати було неможливо. Мати дитини (колишня дружина спадкодавця) звернулася до ріелтора. Той знайшов дві кімнати в комуналках, сумарна вартість яких дорівнювала ринкової вартості спірної квартири. Такий варіант «розміну» сторони влаштував. Квартира була продана, спадкоємці замість своїх часток отримали по кімнаті, і тепер здають їх в оренду.
Спосіб 2. Один із співвласників продає частку іншій
Окремо варто розглянути питання визначення ціни продається частки. Як зауважує фахівець з нерухомості АН «Лінк» Влада Павлова, при купівлі-продажу частки між співвласниками завжди є зацікавлена особа. Саме воно змушене погоджуватися на умови іншого боку за угодою. Наприклад, недавно власник чотирьох часток в квартирі вартістю 3 млн руб. викупив п'яту частину за 1 млн руб. тобто переплатив більше ніж у півтора рази. Нерідко виникає зворотна ситуація - власник малої частки, щоб отримати за неї хоч щось, віддає частку за безцінь. Буває, що за десяту частину реальної ціни.
Втім, часто найскладніше при внутрішньої продажу - це не визначення ціни, а принципова можливість провести переговори.
фахівець з нерухомості АН «Лінк»
Випадок з практики. Квартира приватизована на трьох - тата, маму і дитину. Батьки розлучилися, батько виїхав з квартири і припинив будь-які стосунки з колишньою дружиною. Її спроби викупити частку з подружжя не закінчувалися нічим. Це тривало 8 років! В результаті жінка звернулася до ріелтора. Той відправив чоловікові лист: «Дружина хоче викупити Вашу частку, якщо Вам це цікаво - зв'яжіться зі мною». З ріелтором людина погодився спілкуватися. Угода оформлялася так, щоб колишнє подружжя не зустрілися особисто. Так як викуповувалася остання частка в квартирі, банк погодився дати на неї іпотечний кредит. Так навіть в банку при оформленні угоди колишнє подружжя - продавець і покупець - перебувала в різних кімнатах. Проте, купівлю-продаж оформили. Зауважу, що жінка змогла викупити частку, навіть не маючи достатньої суми - за допомогою іпотеки.
До речі, якщо власник малої частки відмовляється продати її іншим співвласникам, то теоретично існує можливість змусити його це зробити. З ст. 252 Цивільного кодексу РФ слід, що якщо частка власника незначна, і він не живе в квартирі, то навіть без його згоди суд може вказати іншим співвласникам, виплатити йому вартість частки і забрати цю частку себе. Про це ж йдеться в Ухвалі Верховного Суду РФ N 56-В06-17 від 24.10.06. Однак на практиці «насильницький» викуп частки практично не застосовується.
Спосіб 3. Домовитися про спільне користування квартирою
Учасники часткової власності можуть встановити порядок користування частками між собою. Це, до речі, найбільш поширена схема. Втім, в реальності вона спрацьовує, якщо кімнат в квартирі не менше, ніж сторін, охочих в ній проживати. Якщо ж квартира, наприклад, однокімнатна, то або до вирішення конфлікту підключається суд, або співвласники знаходять нетривіальні рішення. Наприклад, загальну квартиру можна здавати в оренду і ділити отриманий дохід пропорційно часткам. Або ось ще варіант - співвласники домовляються жити в квартирі по черзі, кожен, наприклад, на поточний рік.
юрист Уральської палати нерухомості
Якщо ж діалог між співвласниками не виходить, то слід звернутися в суд. Той визначить порядок користування площею з урахуванням реальної ситуації кожного власника. У розрахунок будуть прийняті наявність у кожного із співвласників інший житлоплощі, дітей, утриманців, фінансове становище та інше. Якщо квартира однокімнатна, то може бути винесено рішення, що в ній має право проживати багатодітний власник меншої частки, що не має іншого житла, а власника більшої частки зі спірної квартири «попросять» на підставі того, що у нього є у власності інша житлоплоща.
Юристи згадують випадки, коли суд виселяв з квартири співвласника живе в ній і вселяв іншого співвласника. Втім, якщо мова йде про квартиру з двома і більше кімнатами, то зазвичай суд передає співвласникам кімнати в користування, орієнтуючись на розміри кімнат і часткою у власності.
Спосіб 4. Орендувати частку у співвласника
Даний варіант є різновидом способу №3. Тут сторонам треба теж домовитися про спільне користування. Але в підсумку співвласники виступають в різному амплуа.
юрист Російської гільдії ріелторів
Якщо квартира не дозволяє користуватися нею всім співвласникам, то буває, що вони домовляються так - один співвласник проживає в квартирі, і віддає іншому щось на зразок орендної плати, розрахованої виходячи з розмірів часток.
Теоретично існує ще й п'ятий спосіб вирішити ситуацію з проблемної часткою, але на практиці вона годиться (іноді) тільки для приватних будинків, але не для квартир. Мова йде про виділення частки в натурі. За взаємною згодою або за рішенням суду житло може бути фізично поділено меду співвласниками. Кожен отримає в користування його частина. Але в кожній такій частині повинна бути не тільки житлова кімната, а й кухня, санвузол і окремий вхід. Організувати в окремій квартирі кілька входів, кухонь і санвузлів неможливо. Іноді таке можна зробити в приватному будинку.
Що робити відкинутого співвласнику (три варіанти вирішення проблеми)
Якщо ж власники часткою так і не змогли прийти до єдиного рішення, то історія може розвиватися по одному з трьох сценаріїв, причому у всіх з них співвласник, який проживає в квартирі, продовжує в ній жити, а ось дії вигнаного співвласника можуть бути різними. Він може «плюнути і забути», або вселитися через суд (описано в 3 способі), або передати свою частку на сторону. Частки квартир купують неохоче, проте, деякий попит на них є.
керуючий партнер компанії «БК_НЕДВІЖІМОСТЬ»
Частку в квартирі людина купує в трьох випадках. Хтось купує частку для свого проживання. Він сподівається, що зможе домовитися з іншими співвласниками про спільне користування житлом. Це досить ризикований варіант, але іноді так роблять. Другий випадок - частка купується для отримання постійної прописки. Частка може бути маленькою, наприклад, одна сота квартири. І, нарешті, існують професійні рейдери. Вони купують частки в квартирі для того, щоб нав'язати старому співвласнику свої умови - найчастіше змусити до продажу частки.
Як зауважують ріелтори, якщо людина готова купити частину квартири саме для проживання, то правильніше буде купити не частку в квартирі, а кімнату в комуналці або гуртожитку. У цьому випадку права мешканців позначені більш чітко. Тим не менш, є приклади, коли покупці часткою досить мирно співіснують з сусідами по квартирі. Втім, є і приклади іншого роду - а саме коли частка в квартирі купується з метою довести загострення пристрастей до межі і отримати з цього профіт, або просто купити частку нещасного співвласника задешево.
юрист Російської гільдії ріелторів
Раніше портал METRTV.ru докладно розповідав про правила поведінки власників часткою квартир, а також описував тонкощі процедури продажу частки у праві власності. За останній час практика проведення продажів трохи змінилася. Продати частку стало простіше.
фахівець з нерухомості АН «Лінк»
Часто для відчуження частки в квартирі використовують договір дарування. У цьому випадку згода співвласників не потрібно. Якщо під дарування була замаскована продаж, то угода може бути оскаржена через суд, але на практиці майже неможливо довести, що була саме продаж, а не дарування.
директор офісу АН «Новосел»
Порівняно недавній випадок: в квартирі проживали жінка з дитиною і її брат - власник однієї третьої частки об'єкта. Чи не поставивши до відома рідних, він передав свою частку через договір дарування. Жінка спробувала оскаржити угоду в Орджонікідзевському суді, але там угоду удаваною не визнали. Суддя зажадав доказів передачі грошей. Зрозуміло, ніяких доказів не було.
Втім, навіть якщо суд визнав угоду, проведену через дарування, перетворений, це аж ніяк не означає, що частку у нового власника заберуть. Суд переведе права покупця на співвласника, що оскаржив угоду, але якщо співвласник викупить цю частку, вона залишиться у «посторенная» власника.
І нарешті, третій спосіб відчуження часткової власності - через угоду про відступне. Власник частки укладає з покупцем договір позики на суму, по якій він планує продати частку. В якості застави по позиці оформляється частка. Після реєстрації застави в Росреестра і отримання власником грошей у позикодавця (покупця) оформляється угода про відступне, за яким позикодавець прощає борг і отримує в замін предмет застави - тобто частку квартири.
юрист Російської гільдії ріелторів
Частки в квартирах через відступне зараз відчужують рідко. Простіше це зробити через звичайну купівлю-продаж. Зате за такою схемою нерідко проводять операції з паркувальними місцями. Таке місце - це частка в праві власності на всю парковку. І всім співвласникам треба направити пропозицію про покупку частки. Був випадок, людина, що продає місце для паркування розсилав 255 телеграм, при цьому з'ясувалося, що 8 співвласників живуть в країнах, з якими немає телеграфного повідомлення. У підсумку угоду провели через договір позики і відступне.
Не забувайте про нотаріуса
Іноді можна почути, що нотаріальне посвідчення потрібно тільки при продажу частки «на сторону». Насправді це не так. Хоча перша редакція згаданого вище «нотаріального» закону дійсно передбачала такий варіант, однак в ході обговорення Держдума посилила правила, і нотаріально засвідчується стали всі угоди з частками.
Найпопулярніше за тиждень: