Крилата фраза: «я псих, у мене і довідка є» відома всім, але мало хто проектує її на операції з нерухомістю. А даремно. «Я вкрав твою квартиру, і мені за це нічого не буде» - подібні слова в судах чули сотні ошуканих покупців.
Про те, як психічно нездорові громадяни заробляють мільйони на власне житло, і про те, як убезпечити себе від ризику потрапити на їх хитрощі, журналу «Дім» розповів адвокат Олег Сухов.
Вони серед нас
Не варто думати, що всі люди з психічними відхиленнями - це замкнені в лікарнях безпорадні пацієнти, нездатні навіть до догляду за собою, не те що до хитрим махінацій з нерухомістю. Серед що стоять на обліку в ПНД громадян є люди з хорошою освітою, аж до двох-трьох вищих. Багато з них прекрасно виховані, мають значний інтелектом і легко впораються зі багаторівневими, заздалегідь прорахованими і юридично бездоганно вивіреними шахрайськими комбінаціями.
Як приклад з адвокатської практики можна навести одна цивільна справа, в ході якого судитися довелося з продавцем дорогої квартири. Цей продавець приніс до суду довідку з психоневрологічного диспансеру, що підтверджує, що він все життя стоїть там на обліку і страждає серйозним психічним захворюванням - а це означає, що будь-яка укладена їм угода вважається незаконною, а продаж квартири - порушує його права як особи, які не віддає собі звіт в своїх діях. В результаті суд анулював угоду і повернув квартиру продавцю (але не витребував з нього гроші). При цьому «хворий» абсолютно не справляв враження не тільки несамовитого, а й просто злегка нездорового людини - швидко і тверезо мислив, демонстрував начитаність, був охайний і інтелігентний. Що не завадило визнати його обдуреним хворою людиною, що не розумів, що він робить, укладаючи угоду з продажу квартири.
Що слід знати
Будь-яка людина може бути визнаний обмежено дієздатним, а відповідно, неспроможним для законного здійснення угоди, якщо має психічне захворювання або відхилення, довго зловживає наркотичними, психотропними засобами або алкоголем, або навіть сильнодіючими ліками. Важливо! Для цього навіть не обов'язково перебувати на обліку в ПНД або наркологічному диспансері - досить періодично звертатися за лікарською допомогою і регулярно відвідувати лікувальні установи через захворювань, пов'язаних з пошкодженням головного мозку, нервової системи або через психічні розлади.
Причому в суді такого «бідоласі» навіть не доведеться окремо встановлювати факт обмеженої дієздатності. Досить буде, якщо судова психолого-психіатрична експертиза покаже, що в момент підписання договору передбачуваний хворий не віддавав або не міг віддавати звіт своїм діям і не розумів того, що він робить (тобто, не усвідомлював, що він продає квартиру). При подібному діагнозі експерта будь-який суд визнає угоду недійсною. Тобто «хворий», як в прикладі вище, отримає назад продану їм квартиру. Звичайно, суд зобов'яже його повернути покупцеві, його кошти. Але навіть якщо факт їх передачі в ході операції і буде доведений, змусити повернути гроші, не вдаючись до жорстких заходів впливу, постраждала сторона все одно не зможе. І, промучившись кілька років, ошукані покупці найчастіше відступаються після закінчення терміну позовної давності. Можливий і інший варіант: наприклад, досить часто постраждалі при таких «психічних» угодах погоджуються забрати лише частину присуджених їм грошей. Так і «бідують» шахраї з довідкою з ПНД (а то і без неї) - від одного гаманця до іншого, неодноразово пускаючи свою нерухомість по нескінченному кругообігу недійсних, але прибуткових угод.
Як убезпечити себе при купівлі квартири
Головна порада - один: виключити варіант будь-якої угоди з участю психічно хворої людини. Робиться це в такий спосіб. За всіма місцями проживання продавця (їх потрібно з'ясувати) необхідно звернутися в психоневрологічний і наркологічний диспансери, отримати підтвердження, що продавець не перебував на обліку і не спостерігався. Другий момент - за судовими баз перевіряється, чи були по даній квартирі або з самим продавцем судові тяжби. Якщо так - це серйозний сигнал.
Як приклад успішного вирішення ситуації такого роду з адвокатської практики можна навести такий випадок. Жінка звернулася в суд, вимагаючи повернути раніше проданих їй квартиру саме на підставі психічного нездоров'я. Сім'я, проти якої було подано позов, звернулася до адвоката, який і з'ясував, вивчивши архів судових процесів, що це вже четверті за рахунком жертви аферистки «з довідкою».
У випадку найменших сумнівів краще перестрахуватися - запросити на угоду експерта-психіатра, який видасть висновок, що підтверджує адекватність і усвідомленість стану продавця в момент залишення ним підписи на договорі. А заодно - можна і вашого стану теж. А то хіба мало що, угоди з нерухомістю - справа нервове.