Які намічаються тенденції в девелоперській галузі? Як можна оцінити майбутнє девелоперських компаній в умовах кризи? На ці запитання відповідає Леонід Максимов, Голова Ради Директорів ГК «Піонер».
Які намічаються тенденції в девелоперській галузі? Як можна оцінити майбутнє девелоперських компаній в умовах кризи? На ці запитання відповідає Леонід Максимов, Голова Ради Директорів ГК «Піонер».
Основна наша спеціалізація - житлове будівництво. Досвід показав, що це найбільш ліквідний тип нерухомості, стійкий до негативних змін ринку. У нашій практиці є реалізовані об'єкти «бізнес-класу», проте зараз ми зосередилися на роботі в «комфорт-класі», який визначаємо для себе як якісне індивідуальне житло, що відповідає всім вимогам по комфортності, але при цьому доступне за ціною завдяки мінімізації собівартості будівництва , за рахунок оптимізації проектних і технологічних рішень.
Як компанія боролася «за своє місце під сонцем»?
На мій погляд, нам немає необхідності вести запеклу боротьбу. Ринок великий, і місця на ньому вистачить усім. Треба просто якісно виконувати свою роботу, бути чесним і порядним партнером. Тоді кожна компанія зможе знайти свій сегмент і свого споживача.
Ми не ставимо перед собою завдання швидкого зльоту, а орієнтуємося на поступальний розвиток, і поступово формуємо свою нішу і частку ринку.
Які існують складності в цьому бізнесі?
Будь-який бізнес складається зі складностей, і багато проблем не носять галузевий характер, а стосуються всіх сфер діяльності, як, наприклад, ризики країни.
Що стосується безпосередньо девелопмента, то він відрізняється високою фінансовою ємністю. Практично жоден великий проект неможливо реалізувати без залучення кредитних ресурсів. Також, нерухомість завжди була предметом інвестування та спекуляції. Якщо ринок зростає, то це викликає приплив грошей, в результаті чого він розігрівається, і ціни починають швидко рости. Але, як тільки настає стагнація і інвестиційна привабливість проектів падає, починається різкий відтік капіталу, що призводить до падіння цін.
Девелоперський бізнес нестабільний і циклічний, і це необхідно враховувати всім учасникам ринку. Починаючи будь-який проект, важливо грамотно оцінювати ризики і бути готовим до можливого падіння, яке рано чи пізно обов'язково трапиться. А так як будівельні проекти довгострокові - то на час їх реалізації швидше за все доведеться і зростання, і падіння ринку.
Як зараз будується робота з банками?
У цьому році робота з банками стала найважливішою складовою бізнесу кожного девелопера. Ситуація ускладнилася рік тому, коли банки занепокоїлися поверненням коштів. Ми постаралися сконцентруватися на чіткому виконанні зобов'язань, щоб зберегти довіру до себе, завдяки чому всі відкриті для нас кредитні лінії продовжують діяти весь цей час.
Які намічаються тенденції в девелоперській галузі?
Тенденції, які вже проявилися і збережуться надалі - це «переділ» ринку: зміна власників компаній, а також всілякі укрупнення і злиття. Невеликим компаніям зараз складно витримувати конкуренцію, і вони будуть змушені або піти з ринку, або влитися в великі структури. З ринку пішли всі непрофільні гравці, для яких девелопмент був не основним джерелом прибутку. Що стосується великих компаній, які пережили пік кризи, то найімовірніше для них основні потрясіння вже позаду - однак час великих змін ще не завершилося.
Інша тенденція - це тотальна реконцепция проектів. Багато компаній коректують проекти, будівництво яких ще не розпочато, роблять їх менш амбітними і більш адекватними ринковій ситуації. Хтось переорієнтує комерційні площі в готельні або житлові, хтось перепозиціюють об'єкти в інші сегментах, спростить конструкцію, зменшить площі, планування, і так далі.
Чим відрізняється девелоперський бізнес в Росії, Європі, США (умови, труднощі, особливості ведення справи і тп)
Поки у нас є досвід роботи тільки в Чорногорії, яка понятійно і ментально настільки близька Росії, що в цій країні говорити скоріше слід не про відмінності, а про подібність.
Які проекти зараз будуються? Що користується популярністю?
Будуватися продовжують об'єкти у всіх сегментах. Криза торкнулася в першу чергу комерційну нерухомість, а також елітний і бізнес класи. Саме там ситуація найбільш складна, і зниження цін найпомітніше. Але в кожному сегменті є вдалі об'єкти, ліквідні в будь-який час.
Що стосується популярності, то левова частка попиту припадає на масове житло. Цей сегмент найбільш затребуваний в силу своєї доступності. Більшість покупок в ньому відбувається з метою подальшого проживання, на відміну від елітного і бізнес класів, де частка інвестиційних угод з метою подальшого перепродажу була набагато вище. Основний приплив коштів зараз йде саме в економ клас, тому багато девелоперів переводять свої об'єкти в цей сегмент, і більшість реально споруджуваних об'єктів зараз знаходяться в ньому.
Можна прогнозувати, що наслідки кризи будівельна галузь буде відчувати ще в найближчі кілька років, і домінування житла економ класу продовжиться. Покупці стали набагато акуратніше ставитися до своїх витрат, і часто за краще поступитися фактором престижу заради зниження витрат.
Як на компанію відбився вплив кризи? Яким чином компанія пережила кризу? Що робилося компанією для пом'якшення ударів «ззовні»? Як можна охарактеризувати стратегію, яку ви вели в компанії в умовах кризи?
Так як ми реалізуємо проекти в сегменті комфорт-класу, який виявився найбільш стійкий до потрясінь, то будь-яких драматичних подій з початком кризи у нас не відбулося. Звичайно, треба було провести ряд тактичних змін. Наприклад, по деяких об'єктах, які перебували на стадії проектування, ми проводимо реконцепцію, і будемо виводити їх на ринок в зміненому вигляді, більш відповідному сьогоднішнім реаліям.
Також ми знизили витрати, як адміністративні, так і будівельні. Впроваджуємо нові технології каркасно-монолітного будівництва, які дозволять скоротити терміни будівництва при збереженні високої якості, і знизити собівартість житла, що зводиться.
Наша основна стратегія - це послідовність. І з настанням кризи, ми намагалися не реагувати різко на істерику на ринку, і доводити до кінця початі проекти. Головний пріоритет для нас - чітке виконання зобов'язань перед покупцями, кредиторами, і іншими партнерами.
Як змінилася політика компанії в кризу?
Політика компанії не змінилася. Ми увійшли в кризу, перебуваючи в найбільш стійкому сегменті, і з мінімальними обтяженнями. У нас не було непідйомних кредитів або заморожених грошей в майданчиках, придбаних «на майбутнє». Нам не довелося скорочувати співробітників. Навпаки, ми набирали людей в нові підрозділи, створені для кращого контролю і зниження собівартості будівництва. Деякі плани були відкладені на час, так як всі сили і кошти ми направили на завершення споруджуваних проектів, але глобальних змін не відбулося.
Все це дозволило нам продовжувати і будувати, і продавати. В результаті ми досить спокійно пережили кризу, що подтведіло правильність раніше прийнятих рішень.
Як ви оцінюєте майбутнє девелоперських компаній в умовах кризи?
Як я вже говорив раніше, у багатьох компаніях відбудеться зміна власників. Російський девелопмент ще досить молодий, і це його перша серйозна криза, який дасть хороший досвід тим, хто його пережив.
Не буває нескінченного зростання, як не буває злетів без падінь. Світова практика говорить про те, що девелопмент - циклічний бізнес з високими ризиками, і це не специфіка тільки Росії. Ті компанії, які впораються з труднощами, безсумнівно, стануть акуратніше ставитися до ризиків і чітко підтримувати фінансову дисципліну. Девелопери на своєму прикладі переконалися, що зростання ринку призводить до припливу інвестицій, а це тягне за собою профіцит грошових коштів і ілюзію необмеженість фінансових ресурсів. В результаті, компанії починають «жити невідповідно до своїх достатків», невиправдано розраховуючи на майбутні надприбутки.
Сподіваюся, що фінансова відповідальність девелоперів підвищиться, і ринок стане більш стійкий до майбутніх потрясінь, що дозволить переживати їх з найменшими втратами, ніж сьогодні.
Який виконань проект вважається в компанії «головним» (візитна картка)? У чому його особливість? У чому полягав успіх цього проекту?
Кожен проект для нас - головний, тому що ми намагаємося зробити його кращим. Сьогодні ми реалізуємо одні проекти, використовуючи весь накопичений досвід, і вони нам здаються найбільш значущими, - а завтра почнемо нові, ще більш масштабні і складні, і пріоритет перейде на них.
Але якщо говорити про «візитній картці» компанії, то, мабуть, це «Авангард» - найяскравіший проект з точки зору дизайнерських рішень і архітектури. Фасад цього будинку прикрашений яскравими різнобарвними панелями. Коли ми вперше побачили дизайн, запропонований проектної майстерні «Сергій Кисельов і партнери», наша реакція була неоднозначною - здавалося, що це занадто радикально. Але потім все ж схвалили цей варіант. В результаті вийшов будинок, назавжди змінив вигляд кварталу і став архітектурною домінантою району. Це найбільш впізнаваний будинок в окрузі, яскравий, неординарний, що несе позитивні емоції і створює радісний настрій.
Чим повинні зараз характеризуватися проекти, щоб компанія залишалася «наплаву», не в збиток?
Найважливіше - розробити правильну концепцію. Маючи в розпорядженні майданчик, в першу чергу, треба грамотно визначити «best use» - найкращий варіант її використання.
Сьогодні вже неможливо, як раніше, керуватися принципом «і так куплять». Огранічеснность пропозиції, низька конкуренція приводили до того, що виводяться на ринок об'єкти знаходили своїх покупців, і приносили прибуток забудовникам, які часто навіть не розуміли, які недоліки і помилки були допущені. Постійне зростання цін компенсував прорахунки і недоліки, які виявилися з усією очевидністю тільки під час кризи.
Але зараз, перш ніж починати стороительство об'єкта, потрібно бути впевненим в тому, що він буде затребуваний. Помилки на цьому етапі можуть погубити проект, і він ніколи не стане ліквідним і рентабельним.
Для успіху проекту звичайно ж важлива низька собівартість, яка досягається за рахунок зменшення витрат і скорочення термінів будівництва. При цьому необхідно зберегти високу якість, а для цього необхідно використовувати сучасні технології будівництва, які давно і успішно застосовуються на Заході.
Ще одна умова - юридична чистота проекту. Покупці зараз звертають велику увагу на повний комплект документації, наявність всіх дозволів і відповідність усім необхідним нормам. У нинішніх умовах вони не готові йти на ризик. Також, не маючи всієї необхідної документації, неможливо залучення іпотечних кредитів, частка яких буде постійно збільшуватися і значною мірою визначать обсяг продажів.
Розмовляла Єлизавета Суворова