найманий девелопер
Розрізняють два основних види девелопменту - fee-development і speculative (equity) development. Іноді до девелопменту відносять і будівництво об'єкта нерухомості під себе (build-to-suit), проте така діяльність не має на меті отримання прибутку. У першій схемі, fee-development девелопер перебирає фінансових ризиків і працює на гонорар. Найчастіше інвестор наймає девелопера, щоб останній на обраній земельній ділянці побудував будинок "під ключ" і, можливо, заповнив його орендарями. Вибір девелопера відбувається, як правило, за допомогою тендера. В такому проекті девелопер зазвичай не бере своїми грошима. Він лише проводить проектування на гроші замовника, необхідні узгодження з владою, будівництво і здачу площ. На всі необхідні роботи він залучає фахівців (архітекторів, підрядників, інжинірингові фірми і т.д.), але відповідальність за весь проект в цілому лежить на девелопера. Гонорар за керівництво проекту в особливо складних випадках може досягати 10% від вартості проекту. Другий різновид speculative development, набагато складніша, ніж fee-development. Девелопер створює комерційну нерухомість, виступаючи, як одноосібний організатор проекту.
По суті девелопер виконує всі ті ж функції, що і в першій схемі, але, крім цього, ще й займається побудовою фінансової схеми проекту. При цьому девелопер вкладає в проект власні кошти, які і є стрижнем майбутньої фінансової схеми.
Фінансова схема великих девелоперських проектів зазвичай являє собою складну комбінацію власних коштів девелопера, залучених інвестицій, банківських кредитів і передорендні платежів від майбутніх орендарів.
Спроба покластися на один фінансовий джерело практично приречена на провал. При змішаному фінансуванні девелопер має частку в майбутньому прибутковому будинку. При вкладенні на ранньому етапі 10% від вартості проекту, девелопер претендує в майбутньому на частку до 50% побудованої нерухомості. Природно, що висока прибутковість операцій speculative development: пояснюється високими ризиками невдачі проекту, які несе на собі девелопер. У зв'язку з цим, більшість фахівців сходиться в тому, що девелопмент такого роду є найбільш складною з усіх можливих операцією на ринку нерухомості, хоча б тому, що в одному проекті поєднані і ріелтерські, і будівельні, і архітектурні, і дуже складні фінансові операції. Деякі експерти навіть вважають такий девелопмент - мистецтвом, які базуються на виняткових особистих якостях, досвіді і успішності девелопера. [Дудін Е. Щукін А.]
Fее-девелопер (від англ. Fее - "винагороду") - це компанія, яка створює девелоперський проект на замовлення, без власних фінансових вкладень. Забезпечивши повний комплекс послуг (маркетингова концепція проекту, передпроектні погодження, архітектурний блок, будівництво, стратегія просування, продажу та ін.), Fее-девелопер отримує комісію в розмірі 10-20% від вартості всього проекту. Це модель бізнесу, в якій функції інвестора і девелопера жорстко розведені. У Західній Європі та США частка fее-компаній серед всіх девелоперів - більше 50%. Це серйозні гравці з великим портфелем проектів, назви яких викликають повагу потенційним партнерам. Їхній бізнес публічний, доступний для рейтингових компаній. За ресурси інвестора конкурують у відкритому режимі, демонструючи потенційним партнерам свій досвід, професіоналізм і репутаційний капітал. Попит на послуги fее-девелоперів очевидний для іноземного ринку. У Росії цієї моделі бізнесу в системному форматі поки немає. Чому є цілком прозорі обґрунтування.
- В першу чергу величезна дистанція в рівні розвиненості фінансових інструментів. У Росії поки практично повністю відсутні юридичні і фінансові інститути, що гарантують відповідальність обох сторін (як інвестора, так і девелопера). Щоб отримати доступ до ресурсів, девелопер повинен володіти забезпеченням, серйозно перевищує вартість всього інвестиційного проекту. Ціна доступу до кредитних коштів настільки висока, що робить проект безглуздим. На Заході контракт має реальну силу. Девелопер, як правило, має значний бекграунд і партнерські відносини з банками, фінансовими та страховими компаніями, що гарантують його відповідальність перед контрагентами. Тому у інвестора є розуміння і впевненість щодо девелопера. У нас же контракт - ніщо. Єдиний спосіб сформувати необхідний рівень довіри до себе - це вкластися в проект власними засобами поряд з інвестором, найбезпосереднішим чином розділяючи ризики на двох.
У США нерухомість - актив того ж якості, що і акції, облігації, дорогоцінні метали. Упакований продукт, максимально прозорий, зрозумілий, простий в управлінні. Інвестору однаково легко купити акції або вкластися в нерухомість. Складність процедур порівнянна. У Росії механізмів такого доступного входження в актив поки просто немає. - Друга причина, що перешкоджає формуванню пропозиції в сегменті fее-девелопмента, - майже повна відсутність культури сервісу в Росії. Аутсорсинг в настільки капіталомісткому бізнесі - це, перш за все питання професійної культури і репутації. Готовність тримати високу планку бізнес-контактів, граничний перфекціонізм, максимальна клієнтоорієнтованість, готовність свідомо піти на великі витрати і максимальна педантичність до всіх складових ділових комунікацій аж до деталей. Всьому цьому в Росії ми ще тільки вчимося. Але змінюється кон'юнктура російського ринку нерухомості, і його учасники коректують шляху свого розвитку. Робити прогнози щодо того, яка модель девелопменту виявиться в Росії найбільш затребуваною, - марна трата слів. Найімовірніше, в перспективі кожна з цих стратегій буде по-своєму актуальною.
Заради справедливості варто сказати, що сегмент fее-девелоперів існує вже зараз. Але це надзвичайно закритий ринок. Тобто просто так прийти і вибрати собі fее-партнера навряд чи можливо. Інформації про компанії, здатних вести повний комплекс девелопменту на аутсорсингу, в відкритих джерелах просто немає. Активне свій розвиток fее-девелопмент отримає в той момент, коли на ринку нерухомості показники прибутковості від інвестиційного бізнесу і девелоперського приблизно зрівняються, прийдуть до спільного знаменника. Цей тренд очевидний вже сьогодні. Прибутковість від інвестицій в нерухомість рухається вниз. Зміна розміру комісії fее-девелоперів, навпаки, зростає.
Потужні гравці ринку все частіше виносять окремі функції на аутсорсинг, залучаючи професійні компанії, в тому числі fее-девелоперів. Набивши шишки, витративши нерви і гроші, рано чи пізно непрофільні інвестори приходять до розуміння: щоб заробляти на нерухомості, не обов'язково все кидати, змінювати професію і починати викладати цеглини. Існують і більш приємні способи. З іншого боку, у міру зростання рентабельності fее-девелопменту все більше число серйозних учасників ринку професійно беруться за цей напрям як основний бізнес. [Оксана Джос]
Як правило, девелоперські компанії починають бізнес в якості fее-девелоперів. Надалі деякі з них (30 - 40%) стають equity-девелоперами. В стадії fее-девелопмента такі компанії виглядають як консультанти, і у інвесторів або власників земельних ділянок виникає резонне питання: що взагалі роблять наймані девелопери? Багато інвесторів, які починають вкладати кошти в нерухомість, не розуміють, навіщо наймати девелопера, якщо над проектом працюватимуть архітектор, генеральний підрядник, консультанти з управління нерухомістю, маркетингові консультанти і так далі. Часто вони вважають, що можна найняти менеджера проекту і фахівця з будівництва та реалізувати проект за допомогою цих фахівців. Але виходить, що через відсутність досвіду в загальному процесі девелопменту допускається безліч помилок, які призводять до величезних фінансових втрат, що в результаті виливається в суми, в кілька разів перевищують винагороду девелопера.
Але, звичайно, інвестувати власні кошти завжди дуже ризиковано. Тут присутні і загальний ринковий ризик, і ризики, пов'язані з будівництвом проекту, і затримки в погодженні проекту, і політичні ризики, і багато інших. Цими ризиками складно управляти. Кожен додатковий день, необхідний для завершення проекту, або будь-яке збільшення статті бюджету значно зменшує обсяг одержуваної девелопером прибутку. Крім того, щоб стати equity-девелопером, необхідно мати власний капітал. Вище ми розглядали приклад з вкладенням 30 млн. Доларів США.