Подивитися зразок бланка Завантажити бланк
Договір оренди - договір між власником майна, який здає його в оренду (орендодавцем). і особою, що беруть це майно в оренду (орендарем).
Такий договір містить опис складу і вказівка вартості орендованого об'єкта, розмір орендної плати, розподіл обов'язків сторін по ремонту та відновленню орендованого майна, обов'язки орендаря щодо збереження та повернення майна та умови його можливого викупу орендарем.
За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю.
Структура договору оренди полягає:
- Преамбула.
- Предмет договору.
- Права та обов'язки сторін.
- Ціни і порядок розрахунків.
- Відповідальність сторін.
- Термін дії договору.
- Інші умови.
- Реквізити і підписи сторін.
При складанні деяких видів договорів допускається додавати ще додаткові розділи.
форма договору
Проста письмова, а за договорами, які передбачають перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря (викуп), полягає у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна.
Договір оренди на термін більше одного року повинен бути укладений у письмовій формі (п. 1 ст. 609 ЦК РФ).
Ця вимога (п. 1 ст. 609 ЦК РФ) - загальне правило для всіх видів договору оренди і підлягає обов'язковому виконанню завжди, коли спеціальними нормами, що регулюють окремі види договору оренди, не встановлено інші вимоги до форми договору.
Договір оренди двосторонній
Договір оренди, як правило, є двосторонньою угодою. Це означає, що обидві сторони мають взаємні права та обов'язки. Наприклад, головним обов'язком орендодавця є передача орендарю майна в користування, а однією з найважливіших обов'язків орендаря - використання отриманого за договором майна відповідно до його призначення.
БЕЗОПЛАТНО
Договір оренди є оплатним. Орендодавець, надаючи об'єкт оренди орендареві, повинен отримати плату чи інше зустрічну надання (ст. 423 Цивільного Кодексу РФ, далі - ГК РФ, або ГК). Навіть в разі, коли в договорі не визначений розмір орендної плати, ця обставина не позбавляє орендодавця права вимагати її отримання. Якщо ж сторони спочатку визначали договір оренди як безоплатний, то до нього будуть застосовані норми договору безоплатного користування (п. 2 ст. 170 ЦК України).
Договір оренди - договір, спрямований на оплатної передачі майна в користування. Предметом даного договору є саме майно, що підлягає поверненню, а не вчинення орендодавцем певних дій на користь орендаря. Договір оренди не може розглядатися в якості договору про надання послуг.
Права і обов'язки сторін за договором оренди виникають з моменту його укладення, якщо інше не передбачено в самому договорі або законі, тобто даний договір є консенсуальним (ст. 606 ЦК України). Уклавши такий договір, орендар має право вимагати від орендодавця надання об'єкта оренди в користування.
Основним законодавчим актом, що регулює відносини, що виникають в результаті укладення виконання договору оренди, безумовно, є Цивільний кодекс РФ (гл. 34 Кодексу цілком присвячена, питань орендних відносин). Законодавцем встановлено загальні положення для всіх видів договорів оренди (ст. 607-625 ГК РФ), а також спеціальні правила, які відносяться тільки до конкретних видів договору оренди.
У зв'язку з цим важливим є питання про співвідношення загальних норм і спеціальних правил, що регулюють орендні відносини, тобто коли і які норми слід застосовувати.
Термін договору
Законодавством не встановлено ні максимальний, ні мінімальний термін оренди будівлі, сторони мають право самостійно визначити в договорі характер оренди (короткостроковий чи довгостроковий). Однак термін дії договору є істотною умовою договору, і сторони зобов'язані його вказати.
Розмір орендної плати
За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним.
У передбачених законом випадках при визначенні розміру орендної плати застосовуються ставки, які встановлюються або регулюються уповноваженими на те державними органами.
Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік, якщо законом не передбачені інші мінімальні строки перегляду орендної плати.
Зазвичай ставки орендної плати встановлюються за одиницю площі орендованої будівлі - 1 кв. м. Сторони можуть віддати перевагу і іншим показникам. Якщо оренда будинку носить довгостроковий характер, то доцільно використовувати річну ставку.
Загальний розмір орендної дати за будинок розраховується шляхом підсумовування платежів за оренду окремих приміщень будівлі.
У випадках коли плата за оренду будівлі або споруди встановлена в договорі за одиницю його площі чи іншого показника, орендна плата визначається виходячи з фактично переданого орендарю розміру будівлі або споруди.
Плата за користування будівлею або спорудою включає плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, чи переданої разом з ним відповідної частиною ділянки, якщо інше не передбачено законом або договором.
Цивільний кодекс закріплює особливий порядок передачі орендарю і повернення їм після закінчення терміну договору оренди будівлі, який по суті склався на практиці ще до прийняття ЦК. Передача будівлі або споруди здійснюється по передавальному акту або іншого документа про передачу, який підписують обидві сторони.
Зобов'язання орендодавця передати будівлю орендарю вважається виконаним після надання його орендарю у володіння або користування і підписання сторонами відповідного документа про передачу, якщо інше не передбачено законом або договором.
Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу будівлі (споруди) на умовах, передбачених договором, розглядається як відхід відповідно орендодавця від виконання обов'язку з передачі майна, а орендаря - від прийняття майна.
У разі якщо обидві сторони відмовляються від підписання передавального акта або іншого документа про передачу будівлі, це слід розглядати як розірвання договору за угодою сторін.
Основні цивільно-правові ризики
- Прострочення внесення платежів.
- Псування, несанкціоноване орендодавцем зміна (поліпшення), знищення орендованого майна, незаконне розпорядження (здача в суборенду, передача в безоплатне користування і т.п.) об'єкта оренди.
- Використання майна не за цільовим призначенням або з порушенням встановленого чинним законодавством або договором порядку його використання (експлуатації).
- Необгрунтовану відмову від збільшення розміру орендної плати.
- Необгрунтоване перешкоджання орендодавцю при здійсненні контролю за належним використанням орендованого майна.
- Дострокове розірвання договору оренди.
- Прострочення повернення орендованого майна та (або) приладдя, документів, необхідних для його ефективного використання.
- Ухилення орендаря від державної реєстрації договору в необхідних законом випадках.
- Відсутність у Орендодавця прав на передачу майна в оренду, наявність у третіх осіб прав на орендоване майно, про які орендар не був повідомлений Орендодавцем.
- Прострочення передачі орендованого майна орендарю.
- Передача орендованого майна в стані, що не відповідає вимогам договору (закону) і (або) виключає (який обмежує) його використання за цільовим призначенням; виявлення в процесі використання прихованих недоліків майна.
- Передача орендованого майна без приладдя та (або) документів, необхідних для його ефективного використання.
- Необгрунтоване підвищення орендної плати.
- Необгрунтоване обмеження права володіння і користування орендованим майном.
- Дострокове розірвання договору оренди.
- Прострочення приймання орендодавцем орендованого майна після припинення договору.
- Ухилення орендодавця від державної реєстрації договору в необхідних законом випадках.