Давайте розберемося, що таке дохідні квартири і в чому відмінність дохідної нерухомості від інвестиційної.
Ми звикли використовувати термін "інвестиційна нерухомість" для позначення купівлі квартири (інвестування) на етапі будівництва, з тим, щоб потім продати її, заробивши на різниці у вартості.
Це бізнес, який приносив непоганий дохід в період будівельно-іпотечного буму. Однак в сучасному капіталістичному світі поняття "інвестиційна нерухомість" має більш широке значення.
Як написано на сайті Investopedia, Investmint property, це нерухоме майно, яке було придбано з метою отримання доходу від інвестицій або за рахунок орендної плати, або для наступного перепродажу, або і того, і іншого. Сюди входять як довгострокові вкладення в нерухомість, так і короткострокові, наприклад, коли нерухомість купується, реконструюється і відразу продається з прибутком.
Оскільки в статті піде мова тільки про один із варіантів, довгостроковому інвестуванні з метою отримання доходу від здачі квартири в оренду, я буду використовувати термін "дохідна нерухомість". Він краще відображає суть бізнесу і має глибоке історичне коріння.
Прибуткові будинки становили значну частину дореволюційної міської забудови. Прибуткові будинки тримали співаки (наприклад, Ф.І. Шаляпін), інженери, архітектори, дружини чиновників і купців, тобто люди, які не мали часу займатися активним бізнесом, але бажали забезпечити собі стабільний дохід. А жили в дохідних будинках.
Та дуже багато відомих людей в них жили! Наприклад, Гоголь. І не тільки, звичайно.
Почати отримувати дохід від нерухомості в наш час ще простіше, досить вкласти гроші в покупку однієї квартири, щоб потім здавати її в оренду.
Як? Зараз я розповім.
Як отримати дохід з нерухомості?
Дохідна нерухомість може стати прибутковою двома способами:
- Можна займатися здачею в оренду самому
- Можна передати квартиру під зовнішнє управління
Вкладення в нерухомість - це, безсумнівно, вигідно, але завжди доводиться враховувати нюанси, і ми зараз будемо в них розбиратися.
Самостійна здача квартири в оренду це:
- Активна залученість в сам процес здачі в оренду. Мінус це чи плюс - судити тільки вам. Кому-то це подобається, комусь - ні.
- Всі проблеми, пов'язані з налагодженням сантехніки, меблів, ремонтом, розбитими постояльцями предметами побуту, заселенням і виселенням вам доведеться вирішувати самостійно. Це, звичайно, мінус, так як забирає багато часу і сил.
- Плюс - керувати процесом будете ви. І, зрозуміло, ви ж будете самостійно визначати графік здачі, ціни, умови і т.д.
При цьому в обов'язки агента по здачі нерухомості в оренду входить:
- Пошуки орендаря.
- Переговори.
- Зустріч / заселення.
- Відповіді на всі питання які орендують - а їх, повірте, дуже багато.
- Виселення і повна перевірка стану квартири.
- Рішення всіх проблем, пов'язаних з псуванням майна.
- Отримання компенсацій за псування майна (якщо вона є) і приведення квартири в порядок.
- Оплата комунальних платежів та обслуговування / ремонт техніки, заміна постільної білизни, рушників і інших дрібниць, це видатковий матеріал.
І все це входить в суму комісії.
Розглянемо випадок, якщо ви передали квартиру в управління.
Тут є 2 варіанти:
- Ви передаєте квартиру в управління брокеру з нерухомості.
- Ви купуєте квартиру в інвестиційному проекті типу New Nordic. що має на увазі можливість передачі квартири в управління.
Купівля квартири в інвестиційному проекті.
Плюс - у вас буде гарантована ставка повернення грошей. Фіксована. Яка не залежить від того, заселили чи саме вашу квартиру, чи ні. Ремонт, обслуговування і ремонт меблів і побутових приладів - за рахунок компанії, що управляє. Тобто, дохідна нерухомість дійсно буде в цьому випадку приносити гарантований дохід.
Звичайно, потрібно врахувати, що вартість квадратного метра в цих проектах вище, ніж в бюджетних проектах на ринку.
Одна квартира в Нордік за ціною - це півтори квартири в інших проектах. Гарантія оренди має певний термін, у випадку з Нордік - 10 або 15 років. Якщо у вас немає умов по гарантії викупу квартири, ви опинитеся власником квартири з підвищеною вартістю квадратного метра. Звичайно, перспектива продажу такої квартири після закінчення термінів гарантованої оренди може налякати. Але, по-перше, квартиру, навіть після закінчення терміну гарантії оренди, не обов'язково продавати. Її просто можна передати в управління брокеру і продовжувати отримувати дохід.
По-друге, давайте проведемо прості розрахунки.
Візьмемо квартиру з мінімальною вартістю - 3 мил. бат. А для порівняння вважатимемо по квартирі за 2,5 мільйона в одному з найбільш затребуваних для оренди проектів в Атлантиді.
Розрахунок повернення коштів при купівлі дохідної квартири в Нордік
Пояснення до розрахунків:
- Чи не враховував вартість оформлення квартири у власність.
- Допистіл, що амортизація в рік буде одна і та-ж.
- Якщо здавати самостійно, то, очевидно, не буде комісії брокера. Але на загальному тлі. це ситуацію не рятує.
Порівняння повернення інвестицій при покупці в інвестиційному проекті або при покупці квартири в обиконовенном кондомініумі.
Розрахунок прибутковості при інвестиції в Nordic
Що виходить з квартирою в Нордік. 10% річних з урахуванням витрат перетворюються в 9.53% Продажна вартість після 10 років оренди, до речі, в обох квартир буде в межах 1,5-2 мил. бат. Врахуйте - у обох квартир.
Нордік спочатку коштує дорожче, але обслуговується краще. І, незважаючи на те, що ви на квартирі в Нордік втратите більше в покупці, якщо ви все акуратно розрахуєте, то отримаєте цифру в 5% річних. Тобто якщо ви купуєте квартиру за 3 мільйони, за 10 років, грубо кажучи, отримуєте 100% (10 років по 10% річних), а потім продаєте за півтора мільйона, то фактично ви заробляєте ці півтора мільйона за 10 років, а це, грубо кажучи , 150.000 в рік. Тобто 5% річних. Продасте дорожче -Отримайте більше.
Розрахунок прибутковості при інвестиції в Атлантіс.
Чому ж подібна схема працює у випадку з Нордік, але є неможливою в разі зі звичайною квартирою?
Чому так не виходить у приватних власників?
Просто не вистачає масштабу. У Нордіка тільки в обслуговуючому підрозділі працює понад 700 осіб. Сюди входить: прибирання, прання, ресторани, охорона, чистка басейнів, садівники і т.д. При великому обсязі роботи платити зарплату вигідно. А приватнику невигідно наймати прибиральницю на постійній основі, тому що немає потрібного обсягу робіт. А платити за кожен прихід - набагато дорожче. І в результаті дохідна нерухомість, яка повинна приносити вам гроші, виявиться надто витратною для вас же.
Як зробити здачу квартири в оренду більш прибуткової?
Варіант з приватними квартирами працює, коли є можливість організувати постійний туристичний потік на свої квартири. А для цього потрібні знайомі або родичі, які працюють в туристичних компаніях або добре розкручений туристичний інтернет-ресурс. В цьому випадку ви перетворите свою нерухомість в мікроотель, селіте самі себе на короткі терміни, а то і поденно, і за підвищеною ціною оренди. І тільки в цьому випадку ви зможете отримувати до 15-20% річних.
Взагалі, дохідна нерухомість в Паттайя - це досить цікава сфера бізнесу. Але про це я розповім в іншій статті про бізнес в Таїланді.
Обговорення дохідної нерухомості на форумі