Динаміка і діапазон цін на нерухомість
Після того як електоральна лихоманка минула. ціни трохи підросли. закріпившись на позначці в 387 дол. за квадратний метр. Це середня ціна метра житлоплощі в квартирі. що знаходиться в хорошому стані і розташованої в спальному районі столиці (наприклад. на Бородінке або на Червоних казарм). Залежно від різних факторів ця цифра може варіюватися як в більшу. так і в меншу сторону. «Якщо ми говоримо про центр міста. то до середньої ціни треба додати 10% -15%. Є райони. де робимо навпаки - робимо уцінку - наприклад. Кіровський - там дешевше в середньому на 10% ", - розповідає Олександр Погрібний. Також на вартість квартири впливає рік побудови і тип будівлі. В якому вона розташована. Її стан. Поверх. Так квартири на верхніх поверхах в які не мають ліфта п'ятиповерхівках стоять. Як правило. дешевше. чим житлоплощу в дев'ятиповерхових будинках.
За словами директора агентства нерухомості «Глобус Ольга» Ольги Федорович. з урахуванням всіх цих показників правильніше говорити про повну загальну середню діапазоні цін на нерухомість. який сьогодні. за даними агентства. коливається між 300 і 500 доларами за квадратний метр. В принципі в Тирасполі можна знайти і більш дешеву житлоплощу. Так. за словами Олександра Погрібного. вартість квадратного метра загальної площі в квартирах. розташованих на останніх поверхах або знаходяться в дуже поганому стані. може становити 240-250 доларів і нижче.
Однак і ця цифра досить умовна. Наприклад. «СУ-28» відповідно до придністровським законодавством реалізує побудоване житло нема за іноземну валюту. а за рублі ПМР. Ціна квадратного метра становить 5-6 тис. Руб. що при перерахунку за комерційним курсом долара це становить вже не 450-500. а 360-430 дол. США.
При цьому. як відзначають ріелтори. при бажанні нову житлоплощу можна придбати і за менші гроші. До агентам часто надходять пропозиції про продаж квартир в новобудовах. Як правило. мова йде про ситуації. коли власникам житлоплощі терміново знадобилися гроші або необхідно виїхати з республіки. І дуже часто вони готові продати квартиру навіть собі в збиток - за меншою ціною. ніж вона була придбана у забудовника. Однак стовідсоткової гарантії. що такий випадок трапиться покупцеві давати не можна. і. перш ніж вдале пропозицію про продаж нового житла з'явиться на ринку. може пройти досить багато часу.
Говорячи про ціни на квадратний метр житлоплощі. не можна забувати. що вона також залежить і від загальної площі квартири. Чим вона більше. тим дешевше кожен окремо взятий квадратний метр. і навпаки.
З урахуванням цього фактора. за словами Олександра Погрібного. ціни на однокімнатні квартири на вторинному ринку житла варіюються в межах 10-13 тисяч доларів в п'ятиповерхівках і 14-16 тисяч в дев'ятиповерхових будинках. Двокімнатні апартаменти можна придбати за 10-15 і 18-21 тисячу відповідно. Вартість трикімнатних квартир коливається в межах 17-20 і 20-25 тисяч доларів.
Однак завжди можна підшукати житло дешевше. Наприклад. трикімнатну квартиру на останньому поверсі п'ятиповерхівки можна придбати і за 16 тисяч доларів.
Відзначимо також. що фактором. здатним навпаки ще більше придавити ціни вниз. могла б стати реалізація анонсованої президентом ПМР Вадимом Красносельський держпрограми з будівництва доступного житла. Насичення ринку пропозицією в більшості випадків автоматично означає зменшення цін. а в цьому випадку вартість нового житла була б явно дешевше ринкової. що повинно було також вплинути на конкурентів.
Терміни придбання і продажу квартири
За словами керівника агентства «Глобус Ольга» в середньому. для того щоб продати квартиру агенту потрібно близько трьох місяців. Однак це справедливо. тільки якщо власник виставляє справедливу і актуальну ціну. а саме житло знаходиться в нормальному стані. Якщо ж господар оцінює нерухомість значно вище ринкових цін. то квартира може чекати свого покупця роками.
За словами Олександра Погрібного. в принципі. для того щоб сповістити весь ринок про появу нового об'єкта. виставленого на продаж. досить і двох тижнів. Однак через неготовність власників коригувати ціни процес продажу затягується. Експерт зазначає. що як правило і продавцю. і покупцеві необхідний певний термін. для того щоб «дозріти». Протягом нього продавець примиряється з тим. що за його житло люди готові платити значно менше. ніж він хоче. а громадянин. представляє другу сторону угоди. переходить з розряду тих. хто просто переглядає нові пропозиції на продаж квартир. в людини. готового реально купити житло.
Нюанси при оформленні угод на продаж квартири
Після того як сторони за посередництва агента або без такого узгодили ціну. по якій буде продаватися квартира. настає заключний етап - безпосереднє юридичне оформлення угоди. Покупцеві при цьому слід бути особливо уважним. Серед підводних каменів. які можуть його підстерігати, - наявність заборгованості по комунальних платежах. можливі претензії з боку попередніх власників житлоплощі. що не виписані з квартири люди. в тому числі неповнолітні.
Проте. за словами Олександра Погрібного. в принципі покупець може спокійно перевірити всі ці делікатні моменти. Наприклад. коли останній раз перепродували квартира. можна дізнатися в службі реєстрації та нотаріату. Якщо вона у продавця у власності понад три роки. значить. позову з боку попередніх власників можна не побоюватися. так як терміни давності вже минули.
Інформацію про те. чи є заборгованість по комунальних послугах. можна дізнатися в банку. якщо вам відомий особовий рахунок квартири. Ольга Федорович відзначає. що можна вступити ще простіше - попросити у продавця квитанцію зі сплати комунальних послуг і звірити прописані в ній свідчення з реальними цифрами на лічильниках.
«Завжди можна дізнатися історію квартири обійшовши сусідів. Вони розкажуть. хто і коли їй володів », - додає Олександр Погрібний.
Також покупцеві необхідно перевірити. чи відповідає розташування стін і кімнат житлоплощі технічного паспорту. не справляв продавець незаконних перепланувань. так як це може стати перешкодою при майбутньої перепродажу квартири.
Проте. фахівці все-таки не радять оформляти угоду купівлі-продажу самостійно. так як звичайна людина може все ж не помітити деякі неочевидні моменти. які потім можуть вилитися в проблеми. віднімають багато часу і сил.
«Я завжди говорю клієнтам. що дивіться. якщо вам власник каже. що давай нікуди не підемо. давай заощадимо гроші і оформимо угоду самостійно. ви повинні подумати: чому він на цьому наполягає? Якщо ви не довіряєте якомусь конкретному агенту. зверніться до нейтрального ріелтору або юристу », - радить Олександр Погрібний.
За словами експерта. як правило. найбільший стрес покупець відчуває. коли контракт вже підписаний і продавцеві передані гроші. але право власності ще не зареєстровано в належних структурах. Ця процедура може розтягнутися на кілька днів. а то і тижнів.
Для того щоб не турбуватися. що продавець зникне разом з грошима і нічого ви зареєструвати так і не зможете. Олександр Погрібний радить замість передачі грошей з рук в руки скористатися механізмом банківського акредитива.
У цьому випадку покупець передає гроші не продавцю безпосередньо. а розміщує їх в банківському сейфі. Сторона. реалізує нерухомість. зможе їх забрати тільки після того. як всі документи про зміну права власності будуть оформлені. У разі якщо ж процес затягнувся довше обумовленого терміну. наприклад. місяця або двох. покупець зможе їх забрати з осередку назад.
"В Росії. Україна. інших країнах цей спосіб розрахунку поширений. у нас. на жаль. це не практикується », - констатує Олександр Погрібний. Проте. ріелтор нагадує. що підписаний сторонами контракт також є юридично зобов'язуючим документом і. в разі спроб продавця затягнути переоформлення прав власності або зовсім відмовитися від угоди. його можна примусити виконати взяті на себе зобов'язання в судовому порядку.