Власність іноземців на нерухомість в Таїланді
1. Власність на землю
Так як же все-таки бути, якщо іноземець, тим не менш, має бажання проживати в Таїланді і не знімати житло, а займати власне?
1. Можливо право оренди земельної ділянки максимальним терміном 30 років (з переважним правом продовження договору оренди на наступний термін, також до 30 років). Підставою переважного права на повторну оренду ділянки може бути лише факт споруди на ділянці протягом першого 30-річного терміну нерухомості, офіційно (юридично) закріпленої на праві власності за орендарем землі і законно й ефективно використовується по її прямому призначенню, заздалегідь обумовленим при отриманні землі в оренду та погодження будівельної документації. Орендодавець землі не має права без підстав відмовити в поновленні договору оренди на новий строк, що не має ніяких прав претендувати на побудовану власність. Навіть якщо орендодавець не продовжить або не поновить договір оренди землі, це не дає йому підстав претендувати на нерухомість. Правда, при певних умовах (він повинен доводити в суді безліч фактів, що дозволяють вважати, що нерухомість суттєво погіршує цінність його землі, що вона використовувалася не за її прямим призначенням, що її експлуатація не відповідала умовам, обговореним при укладенні договору оренди земельної ділянки), у нього залишається можливість через суд домагатися знесення будівлі на його ділянці, або розірвання договору оренди земельної ділянки.
Чи законно володіти землею може іноземець, який сам управляє своїм бізнесом, мають статус іноземної компанії, але для створення такої компанії сума його інвестицій в компанію повинна бути не менше, ніж 40 мільйонів бат і повинна перевищувати сумарні інвестиції всіх співінвесторів разом узятих. Відповідний дозвіл на повне володіння своїм бізнесом в таких випадках видає спеціально уповноважений орган - Board of investment. У всіх інших випадках володіння землею іноземцями, що раніше вважалося «сірої схемою», тепер вважається прямим порушенням законодавства про землю і про бізнес іноземців.
3. Навіть останні зміни в законодавстві, істотно лібералізує права іноземців на нерухомість, зберігають то становище, що в змішаних сім'ях тайський чоловік (а) в разі розлучення набуває всіх прав на нерухомість свого іноземного чоловіка, незалежно від того, як розподілялося їх дольову участь при придбанні майна.
2. Власність на будови і будівлі
Для набувача окремого котеджу, вілли, бунгало і т.п. важливо знати: будь-які пропозиції купити землю або окремо розташовані будівлі через створена юридична особа - є щонайменше лукавство, тому що покупець ніколи не буде власником в повному розумінні слова ні самої землі, ні будівель, побудованих на ній, і єдино можлива перспектива такого майна - бути згодом перепроданими, якщо знайдеться настільки ж малоосведомлённий в області законодавства і бізнесу набувач, готовий купувати низьколіквідні власність.
2. Завжди слід пам'ятати про те, що всі документи повинні бути складені уповноваженими юристами на підставі спеціального доручення (power of attorney), а не будь-яких правових консультантом або адвокатом (інституту нотаріату в Таїланді не існує). Угода обов'язково ще до її укладення повинна дістати схвалення спеціального органу (Land authority office) і отримати наступну реєстрацію в ньому. Також не слід забувати про те, що непоодинокими є випадки замовчування зацікавленими в ліквідності земельних ділянок особами інформації, що робить угоди завідомо сумнівними, або складаються під загрозою подальшого визнання їх нелегітимними, приховування накладених правових обтяжень та обмежень, переходу раніше виниклих боргів до набувача та ін. Такі випадки непоодинокі і особливо небезпечні, так як сам покупець згодом позбавлений можливості вимагати визнання угоди недійсною в силу того, що ніякого законодавчо обґрунтованого перешкоди до її висновку не було, а мала місце проста непоінформованість набувача прав, яка завжди трактується як вина самого набувача (замовчування інформації, і її умисне приховування - не одне і теж).
3. Власність в кондомініуми (компаніях житлових співволодіння)
1. Власність іноземців в житлових кондомініуми - найбільш юридично проста форма придбання прав на нерухомість в Таїланді. Фактично, з точки зору законодавства - це єдина повністю законна форма володіння нерухомістю, виключає всякі сірі схеми, створення липових юридичних осіб (якщо щось трапиться з цією юридичною особою, і доля придбаної на його ім'я власності піде за долею самої юридичної особи), і ризики втрати власності. Купівля квартири в кондомініумі - форма придбання власності, що дозволяє повністю розпоряджатися своєю власністю на власний розсуд без обмежень, заповідати її, закладати, брати під неї кредити і здійснювати будь-які інші похідні права. Квартири в кондомініуми можуть купуватися іноземцями в абсолютну (довічну і прямо успадковане за законом і за заповітом) власність. Правила і процедури тут також нескладні, але їх дотримання законодавства (National Condominium Act) визнає обов'язковим і непорушним. Недотримання процедури оформлення робить потенційно заперечної операцію з купівлі квартири в кондомініумі. У переважній більшості житлових кондомініумів частка володінь іноземців на момент скоєння чергової оборудки не може перевищувати 49% від загального числа володінь (якщо оформлення угоди з купівлі-продажу здійснено з порушенням даної вимоги, така угода за рішенням Land office може бути скасована). При цьому покупець для повернення собі своїх грошей повинен довести, що на момент угоди він був введений в оману щодо реального співвідношення володінь в даному кондомініумі. Уряд провінцій має право проводити аукціони володінь в кондомініуми, якщо протягом ряду років (понад 3 років) 51% -ву квоту співволодіння тайські піддані не купував. Тоді аукціон дозволяє придбати квартиру іноземцю з превишаніем загальної частки володінь іноземними фізичними особами. Однак, як показує досвід, можуть бути випадки заперечування результатів аукціону, і тоді така покупка для іноземця може закінчитися не тільки скасуванням угоди, але і втратою витрачених грошей, так як угоду суд може визнати свідомо незаконною.
Є тільки 2 документа, що засвідчують право власності на придбану квартиру:
ось таке свідоцтво про право власності
і ось такий паспорт володіння
Обидва вони тільки на тайському мовою, але в разі, якщо ви отримуєте їх не з рук посередників, а безпосередньо в мерії, то опасть вам нема чого.
Ряд житлових кондомініумів, розташованих в двох метрополітальних зонах (Бангкокська метрополітальная зона і місто Паттайя) має повний 100% freehold для іноземців, але таких кондомініумів дуже небагато і вартість квартир в них в десятки разів перевищує середні ціни на квартири в столиці і курортних містах.
2. Ще один нюанс завжди повинен враховуватися - існують таунхауси (коттеджне міні-містечка або House-condo), створені як юридичні особи у формі кондомініуму. Але це не повинно вводити потенційних покупців в оману, так як в поняття власності в таунхаусі-кондомініумі входить не тільки котедж, а й земля під ним, а це суперечить законодавству про права іноземців на землю, так що про право власності в таких випадках мова йти не може, а тільки про оренду. Випадків, коли іноземці купували у ріелтерських фірм такі Коттедж, а через деякий час з подивом дізнавалися, що вони не є власниками, а всього лише орендарями (нехай і на великий термін), і не має права перепродати, заповідати або здійснювати якісь угоди з цією нерухомістю, вельми нерідкі. Тому слід заздалегідь знати, що будова іноземець має право мати у власності, але землю під будівлею він все одно зобов'язаний орендувати.
3. І ще один правовий нюанс: гроші для покупки співволодіння в кондомініумі повинні бути перераховані з банківського рахунку в іноземній (НЕ тайському) банку за межами Таїланду на особистий іменний рахунок покупця, відкритий в тайському банку, сума реміттанса (одноразової цільового переказу) повинна бути Проте, ніж 20 тисяч доларів США. Переклад повинен бути строго цільовим, в ньому має бути конкретно зазначено, що гроші перераховані для придбання квартири в кондомініумі (вказувати в якому саме кондомініумі не обов'язково). Останнє правило дуже ускладнює суворе дотримання всіх правил росіянами, оскільки російські банки не завжди дозволяють такі переклади, обмежуючи одноразова перерахування грошей 3-ма або 5-ма тисячами доларів США. А дробові перерахування в розрахунок не беруться, так як (повторюся) одноразовий переклад для отримання довідки з тайського банку (Total sum statement), роздільною вчинення правочину, повинен бути не менше, ніж 20 тисяч доларів одномоментно. Багато тайські банки теж в останній рік зробили ряд обмежувальних заходів, - зокрема такі великі міжнародні банки як Siam Commercial Bank, Krung Thai Bank, Ayuttaya Bank, TMB PCL Bank і ряд інших, стали вимагати, щоб іноземець, який має намір відкрити особовий рахунок пред'явив тайську візу на термін, не менше 4 місяців. На питання про те, як така вимога узгоджується з тим фактом, що максимальний термін візи (крім робочої або бізнес-візи) 90 днів (тобто всього 3 місяці), дівчата з банків тільки посміхалися і посилалися на розпорядження головного офісу. Але частина банків все-таки поки відкривають рахунки іноземцям та без наявності тривалої візи (Bangkok Bank, Siam City Bank, Kasikorn Bank). При будь-якому варіанті, без довідки банку про цільове одноразовому перекладі не менше 20 тисяч доларів США, операцію з купівлі квартири все одно не зареєструють.
2. Податків на власність співволодіння в кондомініуми в Таїланді не існує. Однак, якщо іноземець продає придбану ним квартиру в кондомініумі раніше, ніж через 3 роки з моменту придбання, він повинен буде заплатити до держбюджету 13% податку від вартості квартири.
3. Іноземець, який здає свою нерухомість в оренду, зобов'язаний платити податки в розмірі 13% від отриманого доходу. Приховування податку від сплати карається як кримінальний злочин. У реальності багато хто здає куплені квартири в оренду, нічого не сплачуючи, і навіть не підозрюючи про те, що є правопорушниками. Найбільш надійний (з точки зору проблем з законом) спосіб здавати квартиру, це дати доручення третій стороні (яка обслуговує житло комунальної організації або реал естейт-компанії) на здачу квартири в оренду. Тоді, принаймні, в разі виникнення претензій від податкового департаменту, неплатником виступатиме та сама третя сторона.
- Архітектурна спадщина столиць Бірми
У 1886 році англійці зробили Бірму провінцією Індії зі столицею в Янгоні, перейменованому ними в Рангун. Тільки в горах на півночі Бірми аж до 1890-х років тривало збройне опір британцям. Британське правління виявилося для Бірми швидше згубним, ніж позитивним. Це, незважаючи на те, що найчастіше колоніальне правління приносить все-таки свої позитивні економічні плоди. У Бірмі цього не сталося. Після відкриття Суецького каналу, британці насильно змушували бірманців вирощувати рис навіть там, де раніше цього ніколи не робилося з причин непристосованості території.
М'янма (Бірма) - держава, розташована вздовж північно-західного узбережжя півострова Індокитай. Країна межує на півночі з Китаєм, на сході - з Лаосом, на південному сході - з Таїландом, на заході - з Бангладеш, на південному заході - з Індією. Найбільша протяжність сухопутних кордонів - з Китаєм - 2185 кілометрів. На території Бірми розташовані дві гірські ланцюги і три річкові системи. Гірські ланцюги: Хенгдуан Шан і Кхакабо РАКС, в складі якої найвища вершина - 5881 метрів над рівнем моря. Річкові системи утворені течією річки Айеярваді протяжністю 2170 кілометрів.
Лаос (Лаоська народно-демократична республіка) - держава в Південно-східній Азії, розташоване на півострові Індокитай. Стародавня назва країни Лан КСАНГО (країна мільйона слонів). Сучасне міжнародне назва Lao PDR (Lao People's Democratic Republic), по-Лаоської звучить як Сет Лес. Етнонімічна назва країни Лаос виникло тільки в 1945 році, а до цього поняття єдиного лаоського держави не існувало. Найбільш розвиненим центральним лаоським державою було королівство Луангпрабанг.
Сучасна назва країни Таїланд (міжнародне Thailand або більш офіційно Kingdom of Thailand) введено в ужиток після 1939 року, а перш за країна називалася Сіам (тайською Саяма). До 1932 року країна була абсолютною монархією. Історичною назвою країни також є Мианг Тай (країна вільних людей; це відображало той факт, що на відміну від усіх суміжних держав, тільки Тайланд ніколи не був колоніальної територією, тоді як Лаос, Камбоджа, В'єтнам були французькими колоніями, Малайзія і Бірма - англійськими ).