Передача нерухомого майна в довірче управління - вдале рішення проблеми ефективності його використання. Однак його реалізація на практиці може викликати у власника чимало труднощів. Уникнути їх допоможе точне дотримання цивільного законодавства Російської Федерації.
Необхідно відзначити, що довірче управління нерухомим майном має свої особливості в порівнянні з довірчим управлінням цінними паперами. Це призводить до виникнення на практиці безлічі питань.
Договір набуває чинності
Нагадаємо, що з себе представляє договір довірчого управління майном. Одна сторона (засновник управління) передає другій стороні (довірчому керуючому) на певний строк майно в довірче управління. Інша ж сторона зобов'язується здійснювати управління цим майном в інтересах засновника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) (п. 1 ст. 1012 ЦК РФ). Договір довірчого управління нерухомим майном повинен бути укладений у формі, передбаченої для договору продажу нерухомого майна. При цьому передача нерухомого майна в довірче управління підлягає державній реєстрації в тому ж порядку, що і перехід права власності на це майно (п. 2 ст. 1017 ЦК РФ).
У той же час в порядку виконання договору продажу нерухомості існує одна особливість. Його виконання до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни відносин сторін з третіми особами (п. 2 ст. 551 ЦК України). Таким чином, сторони договору довірчого управління можуть передбачити в ньому, наприклад, що договір набуде чинності з дня його підписання. Вони можуть навіть відразу передати майно. Однак для третіх осіб - орендарів або організацій, що надають комунальні послуги, - справа йде трохи інакше. Для них договір вступить в силу тільки з дати державної реєстрації передачі нерухомого майна в довірче управління. Це положення обов'язково необхідно враховувати. До реєстрації передачі майна всі права і обов'язки перед третіми особами несе сам власник, а не довірчий керуючий.
Недотримання вимог про реєстрацію передачі майна тягне за собою недійсність самого договору довірчого управління.
Реєструвати чи ні
Угода про зміну або розірвання договору, за загальним правилом, полягає в тій же формі, що і сам договір (п. 1 ст. 452 ЦК України). Відповідно до статті 1017 Цивільного кодексу, договір довірчого управління майном повинен бути укладений у письмовій формі. Недотримання цієї вимоги тягне недійсність договору. З цього випливає, що і всі додаткові угоди до договору довірчого управління також повинні бути обов'язково укладені в письмовій формі.
Як випливає з положень цивільного законодавства РФ, сам договір довірчого управління нерухомим майном в державній реєстрації не потребує. Реєструвати потрібно тільки передачу нерухомого майна в довірче управління. Відповідно, якщо зміни та доповнення до договору стосуються не безпосередньо нерухомого майна, а лише порядку управління ним, то реєстрації вони також не вимагають.
Орендарів слід інформувати
Згідно до статті 1012 Цивільного кодексу, передача майна в довірче управління не тягне переходу права власності на нього до довірчого керуючого. При цьому, здійснюючи довірче управління майном, керуючий має право вчиняти щодо нього будь-які дії в інтересах вигодонабувача (п. 2 ст. 1012 ЦК РФ). Природно, вони повинні здійснюватися в суворій відповідності з договором довірчого управління. Необхідно враховувати, що угоди з переданим у довірче управління майном довірчий керуючий здійснює від свого імені (п. 3 ст. 1012 ЦК РФ). При цьому він повинен вказати, що діє в якості такого керуючого.
Таким чином, передача нерухомого майна в довірче управління жодним чином не позначається на орендарів: їх договори з власником майна зберігають свою силу. Однак власник і довірчий керуючий зацікавлені в тому, щоб довести до відома орендарів факт укладення договору управління майном. Це потрібно для того, щоб свої зобов'язання за договором оренди орендарі виконували довірчого керуючого. До нього ж їм слід звертатися і за реалізацією своїх прав за договором оренди. Зробити це можна, уклавши додаткову угоду до договору оренди нерухомого майна про зміну осіб у зобов'язанні. При цьому необхідно враховувати, що договори оренди будівлі або споруди, укладені на термін більше одного року, підлягають державній реєстрації (ст. 651 ЦК України). Відповідно, необхідно реєструвати і всі додаткові угоди до таких договорів оренди.
Що ж стосується договорів оренди, які будуть укладені довірчим керуючим в період дії договору довірчого управління, то питань тут не виникає. До них будуть застосовуватися звичайні правила договору оренди. Єдиною особливістю буде той факт, що вони будуть укладені не самим власником майна, а його довірчим керуючим.
Де повинна стояти позначка
Як вже було сказано, при здійсненні операцій з переданим в управління майном довірчий керуючий повинен вказати, що є таким. Ця умова вважається дотриманою, якщо при вчиненні дій, які не потребують письмового оформлення, інша сторона поінформована про їх вчинення довірчим керуючим в цій якості. В письмових документах після імені або найменування довірчого керуючого повинна стояти позначка "Д. У.".
У графі ж "Призначення платежу" платіжного доручення, на наш погляд, слід зробити посилання на документ, відповідно до якого здійснюється платіж.
Таким чином, використання позначки "Д. У." не повинно вступати в протиріччя з нормативними актами, що встановлюють порядок оформлення документів у тій чи іншій сфері.
Як не образити керуючого
Беручи нерухоме майно в довірче управління, багато довірчі керуючі ставлять перед власником наступне питання. Вони просять виділити їм під офіс частину приміщень в переданому будівлі для реалізації функцій за договором довірчого управління. Тут необхідно враховувати, що керівник не може бути вигодонабувачем за договором довірчого управління майном (п. 3 ст. 1015 ЦК України). У зв'язку з цим дуже важливо правильно оформити такі відносини. Можна запропонувати кілька способів вирішення цієї проблеми. Найбільш простий - це виключити зі складу переданого в довірче управління майна приміщення, які керуючий збирається використовувати під офіс. Замість цього слід здати їх йому в оренду за окремим договором. Наприклад, в довірче управління може бути передано будівлю за винятком кімнат N 1-15 на першому його поверсі.
Згідно статті 1023 Цивільного кодексу, довірчий керуючий має право на винагороду, передбачену договором довірчого управління. Також йому необхідно відшкодувати обґрунтовані витрати, вироблені при довірчому управлінні майном. Робити це слід за рахунок доходів від використання цього майна.
У зв'язку з цим в договорі довірчого управління можна передбачити наступне. Право користування приміщенням у будинку, переданому в довірче управління, можна розглядати як одну із складових частин такої винагороди. Також в договорі можна встановити, що право користування частиною приміщення в будівлі, переданому в довірче управління, є компенсацією витрат керуючого. При цьому така частина приміщення повинна враховуватися довірчим керуючим окремо від майна, переданого йому в довірче управління.
юрист АКГ "Інтерекспертіза", к.ю.н.
Деякі послуги Агентства можна замовити через сайт »