Замовник будівельних робіт, як правило, змушений вдаватися до послуг багатьох фірм: жодна організація не може зараз виконати власними силами весь комплекс будівельних робіт з огляду на занадто великого їх різноманіття. Крім того, кожен вид робіт підлягає обов'язковому ліцензуванню, а отримати всі необхідні ліцензії в десятках різних інстанцій неможливо (та й не потрібно).
Отже, той, хто приймає рішення будуватися, має для цього гроші і володіє відповідними документами на землю, де планується будівництво, є замовником або замовником-забудовником. Та фірма, яка організовує роботу в цілому, іменується генпідрядником, а фірми, що виконують окремі види робіт - субпідрядниками.
Як правило, генпідрядні фірми виконують так звані загальнобудівельні роботи: земляні, будівництво фундаментів, зведення стін будинків і даху, внутрішню обробку. Інженерні розділи проектів і монтаж обладнання проводять спеціалізовані будівельні організації. При цьому кількість залучених субпідрядників визначається складністю проекту та обсягами необхідних робіт.
Які ж плюси і мінуси генпідряду? До плюсів слід віднести, по-перше, те, що генпідрядник несе відповідальність за об'єкт в цілому. По-друге, він сам робить вибір субпідрядників на основі або сформованих зв'язків, або тендеру, звільняючи від цього замовника. У нього так само є можливість організувати виробництво робіт в єдиному графіку, що дозволяє скоротити терміни будівництва.
Крім того, генпідрядник здійснює приймання робіт у субпідрядників і несе перед замовником відповідальність. При цьому генпідрядна організація, збільшуючи комплексність послуг, може скоротити число субпідрядників, залучаючи їх тільки на особливо складні роботи. Ну і, як правило, генпідрядні організації мають достатній досвід в оформленні готового до здачі в експлуатацію будинку, що серйозно допомагає подолати різні бюрократичні перепони і дозволяє замовнику швидше стати офіційним власником нерухомості.
Однак є й деякі мінуси, до яких можна віднести в першу чергу додаткову оплату послуг генпідрядника. Тобто, замовник оплачує різницю між вартістю робіт субпідрядних організацій і сумою, пропонованої до оплати генпідрядником (яка може становити від двох до десяти відсотків). Знову ж таки, прагнення генпідрядника по можливості більше зробити своїми силами з метою збільшити оборотні кошти і власний прибуток може негативно позначитися на якості робіт.