2. Ринок нерухомості
2.1. Основні характеристики ринку нерухомості
Ринок нерухомості - це механізм, за допомогою якого з'єднуються інтереси і права, встановлюються ціни на нерухомість.
Ринок нерухомості і рівень його розвитку характеризує розвиток національної економіки. У розвитку ринку нерухомості в Росії можна виділити наступні етапи.
Перший, найбільш бурхливий період розвитку ринок нерухомості пережив на початку 90-х років. Відкриття і розвиток підприємств відбувалося практично в правовому вакуумі, попит набагато випереджав пропозицію, а отже, доходи були дуже високі. Точкою відліку тут можна вважати дозвіл на приватизацію квартир і, як наслідок, з'явилася можливість продавати і купувати квартири. Саме тоді з'явилася значна кількість бізнесменів і просто забезпечених людей, які захотіли поліпшити свої житлові умови новим шляхом. Тобто не очікуванням безкоштовного муніципального житла, що не складними схемами обміну, а просто купівлею квартир. Квартир в той час приватизувалося відносно небагато, що продають квартири було мало, а покупців було вже досить.
На другому етапі з'являються перші нормативні акти, що регулюють ріелтерськую діяльність в Росії. Цей період характеризується наданням значних пільг, що при збереженні хорошої кон'юнктури дозволяло отримувати хороші доходи, що тягло в даний сегмент ринку нових підприємців. Почалося зростання цін на житло, але квартири стали продаватися значно важче, а покупець став привередливее. Виникли нові форми обслуговування клієнтів. З'явилася, зокрема, і стала широко розповсюджуватися продаж квартир з розстрочкою платежу, надання кредитів під заставу квартир. Деякі фірми стали працювати за ексклюзивними договорами, беручи на себе зобов'язання реалізувати квартиру клієнта за певний термін.
Отже, ринок нерухомості, як це випливає з теорії ринкової економіки, пройшов стадію спаду, вийшов на стабілізацію, а попереду (не обов'язково відразу) - новий підйом, в тому числі і деяке зростання цін.
Нерухоме майно займає центральне місце в будь-якому суспільному устрої, виконуючи одночасно дві найважливіші функції: засоби виробництва і предмета особистого споживання для проживання, відпочинку, культурного дозвілля і т.п. З об'єктами нерухомості тісно пов'язано економічне і правове регулювання державою різних сфер життя суспільства і матеріального виробництва.
Основний, базовий об'єкт нерухомості - земля має унікальне значення у всій системі підприємницької діяльності людей і самого їхнього життя. Вона являє собою особливу цінність для всього людського суспільства, оскільки є єдиним місцем проживання всіх народів і поколінь людей, основним і єдиним фактором в будь-якій сфері бізнесу, прямо або побічно беруть участь у виробництві всіх інших товарів і благ. Нерухомість знаходиться в центрі поєднання економічних процесів, приватних і громадських інтересів, адміністративних норм і правил (рис.2.1).
Мал. 2.1. Нерухомість - об'єкт економічних і державних інтересів
Нерухоме майно як товар - це об'єкт угод, що задовольняє різні, реальні або потенційні потреби і має певні якісні і кількісні характеристики.
Нерухоме майно - найбільш довговічний товар з усіх існуючих, що забезпечує надійність інвестицій, так як вартість його з часом може зростати під впливом різних факторів. Іншою важливою особливістю нерухомості є те, що нерухомі товари споживаються за місцем їх розташування, тому виникає така економічна характеристика як територіальні переваги. Іншими економічними особливостями нерухомості є нерівномірність грошових потоків, диференціація оподаткування, різноманіття комбінацій речових прав, жорстка регламентація оформлення угод, ліквідність і необхідність менеджменту. В умовах ринкових відносин управління нерухомістю є складною комплексною системою щодо задоволення потреб в конкретному виді нерухомості.
В силу своєї специфіки ринок нерухомості носить ряд особливостей, представлених в табл. 2.1.
Таблиця 2.1
Особливості ринку нерухомості