Аналіз основних сегментів ринку нежитлових приміщень (на прикладі Москви)
Традиційно нерухомість ділиться на три основні групи: земельні ділянки, житловий фонд, нежитловий фонд (різного функціонального призначення)
Нежитлові приміщення поділяються на такі види, як комерційна нерухомість (офісні будівлі, магазини, фінансові інститути, ресторани, інші види роздрібної торгівлі (рітейл); промислова нерухомість (виробничі цехи, склади, гаражі і т.д.); готельні комплекси (мотелі, готелі різних рівнів комфорту); види нерухомості цільового призначення (лікарні, дитячі садки, енерговирабативающіе станції та ін.). Кожна з цих груп розвивається самостійно, маючи власну законодавчо-нормативну базу.
Офісні приміщення. У великих економічних центрах, таких як Москва, другий за місткістю сегмент ринку нерухомості (після житлового) складають офісні приміщення. У число факторів, що визначають вартість оренди або продажу таких приміщень, входять: місце розташування, спосіб первинної приватизації, площа, тип, якість приміщень, їх функціональне призначення, термін оренди, форма оплати.
Експерти офісного ринку виділяють 4 класу офісних приміщень: А, В, С, Д, Е. Клас "А" включає приміщення, розташовані в елітних будинках в центрі міста, обладнання та дизайн яких відповідає всім вимогам західних стандартів: наявність служб безпеки і обслуговування, стоянки, євроремонт, сучасні засоби зв'язку та ін. Основними орендарями є найбільші світові корпорації, фінансові та банківські групи, процвітаючі юридичні, аудиторські та консалтингові фірми.
Офісні будівлі класу "В" також розташовуються в престижних комерційних і фінансових районах центру міста. Досить часто в цей розряд переходять офісні будівлі класу "А" через 5-7 років їх експлуатації. Процес цей неминучий через постійне підвищення стандартів якості офісних приміщень. Основними орендарями приміщень цього класу є великі і частина середніх російських і зарубіжних фірм і компаній.
Клас "С" формують будівлі, розташовані поза центром міста, до яких є зручний транспортний доступ з ділового центру. За деякими параметрами офісні будівлі цього класу схожі з будівлями класу "В" - автостоянки, мінімально необхідний набір ділових і побутових служб, засобів зв'язку і т. П. - однак ступінь якості та диверсифікації послуг, що надаються істотно нижче. Основними орендарями є невеликі фірми і компанії.
Офісні будівлі класу "Д" знаходяться далеко від центральних ділових районів міста. Інженерні комунікації подібних будівель, як правило, застаріли, відсутні спеціалізовані служби обслуговування будівель, наявні автостоянки не забезпечують всіх орендарів і т. П. Основними орендарями є невеликі фірми, які не в змозі дозволити собі більш комфортабельні і престижні приміщення.
Клас "Е" представляють приміщення, не пристосовані для розміщення офісів, які потребують ремонту або реконструкції.
У Москві великий потенціал попиту на торговельну нерухомість. За деякими оцінками, він становить більше 1 млн. Кв. м. Однак перспективи розвитку ринку торговельної нерухомості в Москві цим не обмежуються. У Москві на одного жителя припадає 0,1 кв. м торговельних площ, в той час як в більшості європейських міст, як мінімум, в 10 разів більше, а в США в 20 разів. Таким чином, якщо Москва збирається виходити за цим показником на європейські стандарти (а торговий бізнес в ній дуже ефективний), їй буде потрібно розширення торгових площ до 8-10 млн. Кв. м. Навіть якщо припустити, що в найближчі роки показник забезпеченості на одного жителя Москви складе 40% рівня євростандарту, то і в цьому випадку розширення торгових площ складе як мінімум 3-4 млн. кв. м. Крім того, поряд з новим будівництвом повинно бути піддано реконструкції та модернізації близько 30-40% наявних торгових площ, т. е. 230-320 тис. кв. м. Тим самим ринок торгових приміщень стає одним з найбільш перспективно розвиваються.
Цінова ситуація, що склалася на ринку оренди торгових площ, практично повністю копіює ситуацію на ринку офісних приміщень, за винятком того, що на периферії міста, в спальних районах, торгові площі невеликих розмірів також користуються попитом. Максимальні ціни - в центрі міста і в престижних районах (Крилатське, Ленінський, Кутузовський, Комсомольський, Ленінградський проспекти і ін.). Мінімальні - на околицях міста і в непрестижних районах. Офісні та торгові приміщення за останні 5-7 років постійно лідирують у структурі попиту, періодично поступаючись один одному перше місце. З початку 90-х років ритейл (роздрібна торгівля) був одним з найбільш швидко розвиваються видів бізнесу в Росії в цілому, в Москві, зокрема. Московський ринок роздрібної торгівлі займає 1/5 роздрібного товарообігу країни.
У Москві склалися дві основні групи рітейлерів, які і займають площі на "роздрібних" магістралях міста - Тверській, Новому Арбаті, Проспекті Миру, Ленінському, Кутузовському, Комсомольському та Ленінградському проспектах. У підходах цих груп до побудови бізнесу можна знайти суттєві відмінності. Перша група - приватні компанії, які прагнуть працювати в західному стилі. Друга - представники колишньої державної торгівлі. Істотна відмінність між цими двома групами полягає у виборі торгових площ, які вони вважають за краще займати. Більшість ритейлерів витрачають на оренду порядку 5-15% чистого обороту, їх можливості розширення площ обмежені.
Ставлення представників ритейлового бізнесу до питання про доцільність покупки або оренди нерухомості змінювалася в міру розвитку економічних реформ і приватизаційних процесів в місті.
Складські приміщення. Третє місце в структурі попиту на ринку оренди нежитлових приміщень займають складські приміщення. Очевидно, що Москва, як центр національної торгівлі, має велику потребу в приміщеннях для зберігання товару. З кількістю складів справа йде цілком нормально: величезні термінали були побудовані ще за радянської влади для державних оптових і зовнішньоторговельних структур, а в наступні 5-7 років після розвалу СРСР кількість складських приміщень помітно зросла за рахунок заводів і фабрик, які змушені через простої і неплатежів здавати під збереження різних товарів навіть цеху.
Як правило, приватні склади, орієнтовані на іноземних клієнтів, не мають нічого спільного з ринком приміщень, що перебувають у державній або муніципальній власності, з їх ціновими пропозиціями і описами. Раніше іноземні компанії будували склади самі або орендували їх в Прибалтиці чи Фінляндії, зараз вони вважають за краще робити це в Москві. Поки в столиці всього 15 складів класу А загальною площею 600 тис. Кв. м.
Склади товар сезонний. Влітку і ближче до осені завантаження складів зростає, навесні - падає. Втім, сильних цінових коливань це зазвичай не викликає. Існує досить багато параметрів, які серйозно впливають на ціну складів. Перш за все це тип приміщення - він визначається товаром, для якого він призначений і відповідним набором устаткування.
Що стосується вартості оренди складської площі, то найдорожчими є приміщення, що знаходяться ближче до центру - в радіусі 5-20 км від нього.
Виробничі приміщення. На ринку нерухомості Москви склалася унікальна (з точки зору західних експертів) ситуація на сегменті промислової нерухомості. Унікальність ситуації полягає в тому, що на ринку практично не звертається промислова нерухомість, точніше її звернення відбувається способами, мінующімі ринок нерухомість:
- придбанням контрольного пакету акцій підприємства інвесторами для подальшого використання або перепродажу (покупка "Альфа-груп" московського заводу "Крекер" і подальша його перепродаж; покупка компанії "Данон" кондитерської фабрики "Більшовик" і створення підприємства "Данон-Більшовик")
- створення спільних підприємств ( "Светозор-Поляроїд")
- підписанням договорів про спільну діяльність
- будівництвом нових приміщень
Підприємства оборонної промисловості, НДІ та ін. Створили в Москві особливий сегмент ринку - оренда приміщень через договори про спільну діяльність. У приміщеннях, які є по функціональному призначенню об'єктами промислової нерухомості, здаються в оренду перші поверхи будівель, ділянки досвідчених виробництв і ін. Але оренда оформляється як договір про спільну діяльність. Отримуючи дохід від здачі в оренду своїх приміщень, підприємства користуються також міськими дотаціями з оплати оренди земельних ділянок та ін.
Таким чином, сегмент ринку промислової нерухомості перебуває на самому початку етапу свого формування, окремі угоди проводяться, але поки це швидше виняток, ніж правило.
Автозаправні станції, гаражі та паркінги. Одним з найбільш привабливих видів підприємницької діяльності на території м Москви є надання послуг по заправці автотранспорту паливом. Тому серед потенційних покупців готових підприємств користуються найбільшим попитом зберігається за АЗС, СТОА і автомагазин.
Активне будівництво паркінгів і гаражних комплексів - одна з небагатьох міських програм, яку вдалося почати без значних фінансових вкладень. Це єдина програма, в якій державну протекцію отримав дійсно перспективний і цікавий ринок столичної нерухомості. Перш за все уряд Москви продовжує боротьбу з "черепашками", намагаючись замінити їх багатоповерховими паркінгами. Планується зведення паркінгів на 70 тисяч машиномісць. Велика їх частина припаде на Південно-Західний, Північно-Західний і Північно-Східний округу.
Щорічно в місті вводиться близько 50-55 тис. Нових машиномісць. Якщо врахувати, що в Москві близько 3 млн. Автомобілів і дві третини з них - легкові, то такі показники будівництва можна назвати більш ніж недостатніми.
Основний приріст потужностей очікується за рахунок масового гаражного будівництва, яке згодом буде розширюватися, тому що паралельно зі знесенням п'ятиповерхівок міська влада має намір ліквідувати старі гаражі, а заодно оголосити війну "черепашок", які займають місця, вигідні для забудови
Є щонайменше дві вагомі причини, що впливають на розвиток гаражного ринку столиці, - це висока собівартість гаражного будівництва і дуже довга процедура оформлення дозволу на будівництво. Основна проблема, з якою доводиться стикатися забудовникам при реалізації гаражних проектів, - їх місце розташування. Найдоцільніше ставити гаражі всередині житлових масивів (так вважає переважна більшість потенційних покупців). Однак піти далі земельних пільг керівництво міста не вирішується. Земля всередині житлових масивів розглядається як "ресурс для ущільнення житлової забудови або ж для благоустрою" територій, а потреби автомобілістів відступають на другий план. Тому під гаражі відводяться ділянки землі, які зазвичай розташовуються на окраїнах промислових зон, на смугах відчуження залізниць, під лініями ЛЕП і мостами (де можна розмістити тільки одноповерхові гаражі-бокси) і т.д. Затребуваність гаражних машиномісць перевіряється дуже просто. Як показує практика, продаються ті гаражі, до яких від самого далекого житлового будинку можна дістатися пішки максимум за 20 хвилин. Досить нехитро визначаються і ціни на гаражні споруди. Крім рівня якості на ціну впливають поверх (чим вище - тим нижче ціна) і ступінь готовності будови: ближче до здачі держкомісії ціни на машиномісця виростають в середньому на 30 - 40%. Рівень якості також визначається цілком стандартними критеріями. Є недорогі місця в паркінгах (досить популярні у заможних москвичів) і дешевші Боксові гаражі, які вважають за краще купувати власники "Жигулів", що піклуються про наявність хоч якогось, але приміщення. Нормальна ціна місця в паркінгу становить $ 3 тис. - $ 3,5 тис. Гаражного боксу до $ 6 тис. Втім, гаражний ринок не настільки розвинений, щоб дані цінові критерії були фіксованими.