Джерело зображення: Сіті-XXI століття
Ті, хто отримав зараз поширення монолітні технології будівництва дозволяють реалізувати багато задумки архітекторів, і тому планування в новобудовах пропонуються на будь-який смак. Сучасне панельне житлове будівництво теж не відстає, пропонуючи поліпшені, хоч і менш різноманітні варіанти планувань. Але які з них вважаються дійсно хорошими?
Хороше планування в цифрах і фактах
«Взагалі саме поняття планування поступово втрачає актуальність, адже все частіше девелопери виводять на ринок житлові комплекси з вільним плануванням. Однак в деяких проектах, особливо якщо мова йде про панельних будинках, задані планування зберігаються. - вважає Марія Литинецкая, керуючий партнер «Метріум Груп». - Все частіше забудовники роблять ставку на невеликі площі квартир, але при цьому більше число вікон. У зв'язку з цим змінилося співвідношення площ і числа кімнат, тобто покупці охочіше купують двох- і трикімнатні квартири з меншою площею, ніж просторі квартири з невеликим числом кімнат. Велике число кімнат - більш вигідний варіант як для власного використання, так і для перепродажу », - розповів експерт.
На думку Марії Литинецкой, сучасна ліквідна планування повинна мати наступні характеристики:
- мінімальна висота стель 2,8 м,
- співвідношення сторін в кімнатах - 1: 1,3,
- наявність в одній з кімнат не одного, а двох вікон,
- поділ простору квартири на гостьову і приватну зони,
- обов'язкову присутність «темних» кімнат і вбиралень, кімнати з прямими кутами ».
«Має сенс тут згадати про smart-плануваннях, в основі яких лежить головний принцип - раціональність, - каже Наталя Шаталіна, генеральний директор компанії« МІЕЛЬ-Новобудови ». - При таких плануваннях забудовник закладає площа на межі комфортності проживання та ще трохи більше, тобто ніяких зайвих площ немає, все строго розраховано. Наприклад, однокімнатна квартира - 33-35 кв. м. двушка - 54-55 кв. м. Площа коридору становить не більше 18% від площі квартири, часто передбачені місця для вбудовування шаф і техніки. Іноді забудовник пропонує такі квартири відразу з обробкою з розробленим оптимальним дизайн-проектом саме для тієї чи іншої планування », - розповів експерт.
Помилки і недоліки
Звичайно, кожен забудовник може заявити, що планування в його проекті - максимально вдала. І часто це відповідає дійсності. Але чи існують тут якісь об'єктивні критерії, за якими можна оцінити житло?
«Як таких критеріїв продуманості планувань просто не існує. - вважає Олександр Зубець, генеральний директор ТОВ «Нові Ватутинки». - Все це дуже суб'єктивно. Для кого-то кухня в 15 кв. м здасться величезною і марною, тому що на ній не доводиться часто готувати. Для інших, навпаки, кухня ставиться місцем для спілкування всією сім'єю і вони хочуть, щоб це приміщення було найбільшим у всій квартирі. Якщо мова не йде про відверто нестандартних варіантах з напівкруглими кімнатами, гострокутними або тупоугольного кухнями і коридорами, то, в принципі, на кожну планування рано чи пізно знайдеться клієнт. В кінцевому рахунку, комплекс оцінюється в цілому, і навіть при найвдалішою плануванні навряд чи клієнт зробить позитивний вибір, якщо його не влаштовує кількість квартир на майданчику, благоустрій прибудинкової території та інші подібні речі », - вважає експерт.
Дмитро Іванов, директор проектного управління ДК «САПСАН», підкреслив, що важливу роль в ліквідності планування відіграє форма кімнат. «Можливо, хтось вважає, що кімнати-багатокутники з непрямими кутами - це незвично і стильно. Але разом з тим це зовсім непрактично: таку квартиру складно меблювати і експлуатувати. Тому більше на ринку цінуються квартири з простими квадратними або прямокутними кімнатами.
Проте, багато забудовників досі ставлять на перше архітектуру комплексу - забуваючи про те, що «вписати» зручні планування неможливо з тими чи іншими архітектурними шедеврами в конфігурації будівлі », - розповів експерт.
Учасники ринку нерухомості відзначають, що, хоча є основні принципи розробки квартірографіі, девелопери досі їх порушують. Наприклад, сюди може ставитися умовний розподіл квартири на гостьову і приватну зони. «Спальні повинні розташовуватися окремо від вітальні і кухні, а не навпроти вхідних дверей. - каже Марія Литинецкая ( «Метріум Груп»). - Деякі проектують єдиний санвузол і мають у своєму розпорядженні його в спальній зоні. У підсумку, це незручно ні гостям, ні самим господарям квартири. Правильно буде робити два санвузли - один поруч з кухнею або вітальні, а другий - уже в спальній зоні. Крім того, до неліквідним планувань можна віднести глибокі (довгі кімнати) - більше 6 метрів від вікна, вузькі кімнати з відношенням довжини і ширини 1,5: 1, 2: 1 і більше, а також прохідні кімнати », - зазначив експерт.
Класичні планіровкіvs. євро-квартири
Деякі планувальні рішення, за словами експертів, сьогодні мають у покупців особливий успіх. За словами Дмитра Іванова (ГК «САПСАН»), у випадку з багатокімнатними квартирами найбільшим попитом користується житло з об'єднаною кухнею-вітальнею і невеликий спальнею - квартири з так званої «европланіровкой». «Подібних варіантів на ринку з'являється все більше. Кухня поступово відходить від «хрущовського» варіанту 6-8 квадратів до простору для сімейного спілкування та відпочинку. З точки зору раціонального використання квадратних метрів «европланіровка» - це, на мій погляд, оптимальний варіант », - говорить експерт.
Це не означає, що більш звичні варіанти з окремою кухнею йдуть в минуле. «У наших покупців як і раніше класичні планувальні рішення в пріоритеті, якщо порівнювати їх з євро-квартирами», - говорить Наталія Шаталіна ( «МІЕЛЬ-Новобудови»).
«Серед покупців користуються попитом квартири з грамотною організацією внутрішнього простору. Навіть маючи в запасі достатня кількість квадратних метрів, власники хочуть розпорядитися ними з розумом. Характеристики якісних планувань: два санвузли, балкони, зонування (розмежування на приватні і загальні зони), можливість розміщення шаф-купе, гардеробних і комор, кімнати правильної форми (квадратної, прямокутної), - перераховує Денис Хазов, керівник відділу розробки і реалізації дизайн- проектів девелоперської компанії «Сіті-XXI століття». - Так як в поточній ситуації для більшості покупців загальний бюджет покупки важливіше ціни квадратного метра, ми спостерігаємо зростаючу популярність формату компактних квартир. Це не тільки студії, але також «євро-квартири» з поєднаною кухнею і вітальнею - «евродвушкі» і «евротрешкі». Це дозволяє покупцям придбати квартири меншої вартості, але з великою кількістю кімнат ».
Лариса Швецова, генеральний директор компанії ТОВ «Рівер Парк», зазначає, що в останні роки все більшої актуальності набувають вільні планування, в той час як «стандартні» квартири з несучими міжкімнатними перегородками, обмежують можливість перепланування і реалізації певних дизайнерських рішень, стають менш затребуваними . «Вільне планування - величезний плюс для тих, хто спочатку готовий витратити додатковий час і кошти для реалізації індивідуального інтер'єру, - каже фахівець. - У той же час у покупців немає остаточного розуміння про те, що вільне планування також має на увазі цілий ряд обмежень. Тому, на мій погляд, її популярність дещо перебільшена. Наприклад, не можна змінювати розташування кухні і санвузла. Крім того є вимоги по мінімально допустимої площі житлових кімнат. В кінцевому рахунку, все вимагає узгодження. А це - додаткові час і гроші ».
«І сьогодні, в умовах кризових тенденцій, і пару років тому, найбільш затребуваними залишаються однокімнатні квартири - перш за все, через невеликого бюджету їх покупки, - відзначає Марія Литинецкая (« Метріум Груп »). - Крім цього однушки купуються не тільки для власного проживання, а й в якості інвестиційного продукту, що в підсумку також підвищує їх ліквідність ».
Чому на ринку з'являються менш вдалі планування?
Перед виходом житлового комплексу на ринок йде тривала ретельна робота цілої команди фахівців, в тому числі маркетологів і проектувальників. Що ж заважає забудовнику, який знає, які планувальні рішення затребувані, саме їх і пропонувати? Чому виходять на ринок проекти з менш вдалими або взагалі невдалими плануваннями? Справа в якихось технічних обмеженнях і вимогах або в чомусь іншому?
«Появі свіжих ідей заважають навіть не нормативні характеристики (рівень інсоляції та ін.), А обмежені можливості покупців: щоб у девелопера був простір для фантазії при проектуванні квартири, у клієнтів повинен бути відповідний бюджет. - вважає Марія Литинецкая ( «Метріум Груп»). - У зв'язку з цим оригінальні планування з'являються, в основному, в бізнес- і елітному сегментах, і то за індивідуальними проектами, які замовляються власниками. Це можуть бути квартири з верандами, терасами, сходами (якщо мова йде про багаторівневої квартирі) ».
Дмитро Іванов (ГК «САПСАН») розповів, що, безумовно, при розробці квартірографіі девелопер зобов'язаний дотримати всі будівельні правила і нормативи. Перш за все, мова йде про інсоляції. «Так, однокімнатні квартири і студії не можна розташовувати на північ. Якщо в будинку велике число саме студій та одиничок, то дво- і трикімнатні квартири доводиться буквально «вписувати» в простір, що залишився, оскільки сонячні сторони віддані переважно під невеликі площі. Невдалі планування з'являються і через неправильних форм будівлі: надто витягнуті будинку з довгими коридорами, напівкруглі будівлі, в яких кімнати мають непрямі кути. Іноді такі будівлі - архітектурна задумка, але найчастіше - вимушене рішення через форми земельної ділянки і його розташування щодо іншої споруди », - підсумував експерт.
Таким чином, виходить, що як таких критеріїв «продуманості» планування не існує, все засновано на здоровому глузді і принципі ергономічності. Звичайно, у ріелторів є якесь поняття «сучасної ліквідної планування», але треба сказати, що будь-яке житло, в кінцевому підсумку, знайде свого покупця - це більше справа часу і ціни. Ну а те, що на ринку з'являються деякі оригінальні, але незручні в плані планувань квартири, ще не говорить про те, що на проекті працювали погані проектувальники. Можливо, потрібно було дотриматися певні технічні вимоги, підлаштуватися під форму ділянки і т.п.