Індивідуальне і малоповерхове житлове будівництво: проблеми розділу житлового будинку та оформлення прав на часткову власність
Продовжуємо обговорення проблеми розділу індивідуального житлового будинку. У цій статті розглянемо, яким чином можна розділити індивідуальний житловий будинок виходячи з діючих нормативно-технічних документів.
Відповідно до Житлового кодексу РФ об'єктами житлових прав є житловий будинок, частина житлового будинку, квартира, частина квартири і кімната.
Цивільне законодавство дозволяє, розділити перебуває у спільній частковій власності нерухоме майно за угодою між учасниками часткової власності, а при його відсутності - за рішенням суду.
Після розділу кожен учасник часткової власності стає індивідуальним власником нерухомого майна, тобто йому переходить у власність частину майна.
Якщо був розділений індивідуальний житловий будинок, то фактично об'єктом прав після розділу стає частина житлового будинку у вигляді окремих житлових і допоміжних приміщень. Залишається лише поставити на кадастровий облік новостворене нерухоме майно та зареєструвати права.
Ось тут і виникає проблема.
Для постановки на кадастровий облік необхідний документ, що містить опис частини житлового будинку як об'єкта індивідуального житлового будівництва. Необхідно зауважити, що при укладанні угоди про поділ житлового будинку та припинення спільної часткової власності або в суді такий документ повинен бути в наявності.
Також необхідні відомості про земельну ділянку, на якій знаходиться частина житлового будинку. Іншими словами, розділ житлового будинку доцільно проводити одночасно з розділом земельної ділянки.
Однак Житловий кодекс передбачає проведення державного обліку житлового фонду та, відповідно, технічного обліку та технічної інвентаризації з виготовленням технічних паспортів об'єктів капітального будівництва.
Згідно з існуючими нормативними актами, які регулюють технічний облік і технічну інвентаризацію об'єктів капітального будівництва, технічний паспорт видається на об'єкт технічного обліку - об'єкт капітального будівництва. При цьому в містобудівному законодавстві відсутнє поняття об'єкта капітального будівництва у вигляді частини житлового будинку або частини квартири.
Також згідно з вимогами до організації і порядку проведення технічної інвентаризації та обліку житлового фонду на кожний об'єкт складається обліково-технічна документація, яка групується в інвентарну справу, а одиницею технічної інвентаризації є домоволодіння або окрема основна будівля.
З земельною ділянкою, на якій знаходиться житловий будинок, простіше. Що знаходиться в частковій власності ділянку ділиться між співвласниками так само, як і житловий будинок в натурі. Складається новий опис новопосталих суміжних ділянок, і вони без проблем ставляться на кадастровий облік. Після отримання нового кадастрового паспорта на земельну ділянку можна сміливо йти на державну реєстрацію права індивідуальної власності.
Насправді парадокс полягає в тому, що норми права однієї галузі законодавства дають можливість власнику на свій розсуд розпорядитися майном, а інші - ні. Розглянутий вище сценарій таких розпорядчих дій показує, як можна з власника майна перетворитися в його фактичного власника.
Федеральним законом встановлено, що державним кадастровим урахуванням нерухомого майна визнаються дії уповноваженого органу щодо внесення в державний кадастр нерухомості відомостей про нерухоме майно, які підтверджують існування такого нерухомого майна з характеристиками, що дозволяють визначити таке нерухоме майно в якості індивідуально-визначеної речі. Характеристики, що дозволяють визначити майно як індивідуально-визначене, закон називає унікальними характеристиками об'єкта нерухомості.
Що ж це за унікальні характеристики? З тридцяти різних характеристик, встановлених законом для нерухомості, нас в першу чергу цікавить вид об'єкта нерухомості. До них закон відносить земельну ділянку, будівлю, споруду, житлове та нежитлове приміщення, об'єкт незавершеного будівництва. При цьому в багатоквартирному будинку об'єктом нерухомості розглядається квартира і кімната. У нежилому будинку - частина будинку, житлове та нежитлове приміщення. У нежилому будинку кімната або квартира в сенсі житла розглядається як приміщення, призначене для постійного проживання.
Із закону, таким чином, виходить, що частина житлового будинку не розглядається як об'єкт нерухомості, в той же час в нежитловому будинку частина будівлі об'єктом нерухомості є. Можливо, встановлення такого режиму для житлових будівель цілком виправдано в силу специфіки санітарних, екологічних, протипожежних та будівельних норм, правил і вимог до них. Але цивільне законодавство охоплює як житлові, так і нежитлові будівлі єдиним поняттям «нерухоме майно, нерухомість» і встановлює єдині правила цивільного обороту. А правила, як ми переконалися, не завжди виконуються.
На мій погляд, для приведення у відповідність з правилами цивільного обороту розглянутих вище відносин за розпорядженням житловими будинками необхідно дещо змінити норми, що регулюють правила технічного і кадастрового обліку об'єктів капітального будівництва. Тут всього лише необхідно визнати, що частина будинку є не тільки об'єктом житлових прав, але і одиницею державного технічного і кадастрового обліку.
Наскільки полегшиться процедура кадастрового обліку та державної реєстрації прав на розділення житлові будинки та земельні ділянки, покаже правозастосовна практика органів місцевого самоврядування.
