Інновації в комерційній нерухомості - назріла необхідність чи данина моді?
Останнім часом в колах професійного співтовариства все частіше доводиться чути модне, розкручене слово - «інновації». Дійсно, інновації потроху прокрадається на ринок комерційної нерухомості, однією з причин цього є стрімко зростаюча конкуренція. Наприклад, одне з найпопулярніших інноваційних рішень, що добралися, нарешті, і до Росії, стало, так зване, «зелене будівництво». Однак конкретних прикладів таких проектів на сьогоднішній день навіть на всю країну набереться не більше двох-трьох десятків. Навіть на столичних ринках інновації приживаються повільно, оскільки їх впровадження пов'язано з додатковими зусиллями і витратами. Що вже говорити про регіони. Дозрів ринок Єкатеринбурга до впровадження реальних інновацій, або модне поняття використовується як маркетинговий хід і інструмент позиціонування? EkbRealty.ru опитав експертів.
Існує думка, що час інновацій приходить тоді, коли вже відпрацьовані типові стандарти і технології і необхідне подальше вдосконалення. Що стосується ринку комерційної нерухомості це означає, що ринок повинен спочатку пройти етап стандартизації, повинні сформуватися чіткі і прийняті більшістю критерії оцінки ринку. Тільки тоді прийде час для наступного етапу - подальшого вдосконалення ринку через впровадження інноваційних рішень.
«Ринок управління комерційною нерухомістю Єкатеринбурга досить закритий і знаходиться в стадії розвитку. Досить складно оцінити ті чи інші рішення, що подаються як інноваційні, в плані їх корисності і комерційної ефективності », - вважає директор Керуючої компанії« Партнерство »Андрій Черушев.
Генеральний директор Керуючої компанії «Оборонснабсбит» Ігор Суханов говорить про те, що інновації - це природна щабель розвитку: «Тоді, коли вироблені та впроваджені стандарти, які дають стійкий позитивний результат, коли технології відпрацьовані і ефективні, але необхідно їх подальше вдосконалення - тоді починається розробка інноваційних рішень. Я прекрасно розумію інновації в медицині, інновації в освіті і т.д. але я не до кінця розумію, про які інновації може йти мова стосовно ринку комерційної нерухомості Єкатеринбурга, оскільки він ще не пройшов навіть етап стандартизації. Як багато у нас в місті об'єктів, які дійсно відповідають міжнародним стандартам, по відношенню до загальної кількості об'єктів? Як багато компаній, бізнес-процеси в яких жорстко формалізовані »?
Варто відзначити, що ринок комерційної нерухомості міста рухається в цьому напрямку. Першою ластівкою стала розробка класифікації офісних центрів - на сьогоднішній день процедуру оцінки класності пройшли 48 об'єктів офісної нерухомості Єкатеринбурга. Наступним кроком стала розробка класифікації торгових центрів. Поки з регіональних ТЦ сертифікат, що підтверджує клас об'єкта, отримав лише Торгово-розважальний центр «Грінвіч», проте розробники активно працюють над впровадженням стандартів на ринок.
На думку експерта ріелтерської групи «Капітал» Ольги Старковой, інновації на ринку комерційної нерухомості Єкатеринбурга - це, скоріше, тенденція в довгостроковій перспективі: «Але якщо враховувати період реалізації і терміни окупності інвестиційного проекту, які в сьогоднішніх реаліях ринку збільшуються, то проблема впровадження інновацій стає актуальною вже сьогодні. Вже зараз необхідні інвестиційні рішення, щоб бути конкурентоспроможними на ринку нерухомості завтра », - підкреслює Ольга Старкова. За її словами, якщо дивитися на кількісні показники, ринок Єкатеринбурга має достатню пропозицію комерційних площ. При цьому якісні показники відстають від кількісних: «Обсяг якісних площ становить лише третину від усього пропозиції. А високий попит відчувається саме на якісні площі. Ця обставина має підштовхувати інвесторів і девелоперів на пошук своєї інноваційної складової в проекті », - зауважує експерт.
Не все те золото що блищить
Девелопери в пошуку - в умовах зростаючої конкуренції кожен намагається відшукати або придумати свою, унікальну «фішку», кожен хоче виділитися на тлі інших своїми «концептуальними відмінностями». Нерідко в даному контексті можна почути фразу: «Це наша інновація». Однак, згідно з визначенням, не всяке нововведення або нововведення може називатися «інновацією», а тільки таке, яке серйозно підвищує ефективність діючої системи. Запроваджене нововведення повинно забезпечувати якісне зростання ефективності процесів або продукції. У зв'язку з цим пан Суханов підкреслює необхідність розділяти поняття «інновацій» і девелоперських ідей.
«Я вважаю, що не варто« притягувати за вуха »якісь креативні ідеї місцевих девелоперів і називати їх« інноваціями », навіть якщо мова йде про якісь« новинки »в рамках Єкатеринбурга. Спроба привнести на об'єкт елементи іноземних концепцій - це теж не інновація. Наприклад, що стосується так званих «лофт» на верхніх технічних поверхах бізнес-центру - це, скоріше, стилізація під лофт, оскільки історично даний тип приміщень розташовувався на верхніх поверхах занедбаних виробничих об'єктів. Але яка ж це інновація, якщо ідея використання закинутих мануфактур під житлові та робочі приміщення виникла в Америці в сорокових роках, а пік своєї популярності пережила в п'ятдесяті роки? Якщо ж говорити в цілому про багатофункціональних комплексах, коли нижня частина будівлі віддається під торгові приміщення, серединна під офіси, а нагорі розміщується житло, їх почав будувати ще Д. Трамп в вісімдесяті роки. У всьому світі це вже давно не є чимось новим », - ділиться своєю думкою пан Суханов.
На думку експертів, інноваційні рішення можуть застосовуватися як на етапі проектування і будівництва об'єкта нерухомості, так і на етапі розробки концепції. Крім того, інноваційними можуть бути технології управління об'єктом, в тому числі управління взаємовідносинами з клієнтами та споживачами. «На мій погляд, сьогодні дуже важливою стає тема психології взаємовідносин між учасниками ринку - девелоперами, керуючими компаніями, орендарями», - зазначає Андрій Черушев і призводить прімер.- Цікавий приклад офісного хмарочоса в Нью-Йорку, який на 100% був зданий юридичним компаніям . Там були сусідами великі фірми і новостворені. Розрахунок «маленьких» компаній був на те, що відвідувачі, пересуваючись по поверхах, можуть "випадково" заглянути і до них ». Звичайно, подібне рішення навряд чи можна назвати інноваційним, однак, незважаючи на кількість бізнес-центрів, в Єкатеринбурзі нічого схожого немає.
«Безумовно, будівельна галузь дуже консервативна в плані впровадження будь-якого роду інновацій, але створюється враження, що ми в черговий раз« тупцюємо на місці », - зазначає директор компанії« Конфидент »Петро Кузнєцов. - Популярність будь-якого тренду рано чи пізно знижується, особливо якщо немає несуперечливих, чітко сформульованих правил, що дозволяють робити в цій галузі ефективний бізнес. Це і відбувається зараз з екодевелопмента ».
«За оцінками фахівців, витрати на будівництво і оснащення такого будинку вище не більше ніж на 8 - 10%, а операційні витрати на етапі експлуатації нижче на 20%. Це суттєва перевага, як для інвесторів, так і для орендарів », - підкреслює Ольга Старкова.
Проте, поки «зелений девелопмент» розвивається в Росії вкрай повільно: «Зелені технології» - це дійсно інноваційне рішення, і це вже принципово інший якісний рівень, - каже пан Суханов.- Як правило, інноваційні рішення вимагають додаткових витрат, у нас же поки, навпаки, домінує тенденція скорочення витрат, зниження собівартості. «Зелене будівництво» - це чудово, але хто буде про нього думати, якщо воно здорожує собівартість. Ці технології актуальні для більш високого рівня розвитку ринку девелопменту, якого ми ще не досягли. Якщо у нас буде чемпіонат світу з футболу, може бути «зверху» і зобов'яжуть когось побудувати «зелену готель», щоб заселити туди високопоставлених іноземних гостей, але для масового застосування подібних технологій ринок ще не дозрів », - вважає експерт.
З оглядкою за кордон
«Інноваційні рішення на ринку управління комерційною нерухомістю це, перш за все, конкурентна перевага. Чим вища конкуренція, тим тема інновацій стає більш актуальна », - зауважує Андрій Черушев. В цьому плані російським компаніям є сенс звернути увагу на зарубіжний досвід.
«Європейські компанії сьогодні все частіше і частіше піднімають проблему інновацій в комерційній нерухомості. Це продиктовано необхідністю в боротьбі за орендаря створювати більш затребувані і конкурентоспроможні об'єкти на ринку, - говорить г-жа Старкова.- З точки зору інвестицій в комерційну нерухомість ставки капіталізації вище на високоякісні об'єкти, що використовують інновації в будівництві, подальшому обслуговуванні і експлуатації. Об'єкт з ефективною концепцією, що забезпечує високу заповнюваність і ставки оренди, має більшу інвестиційну привабливість ».
На думку експертів - майбутнє за нестандартними і унікальними концепціями об'єктів, які будуть враховувати актуальні тренди в суспільстві. «Сьогодні домінують такі тренди як прагнення до екології, до поліпшення якості життя, прагнення піти від стресу міського способу життя, переосмислення цінностей суспільства споживання, прагнення наповнити повсякденне життя новими враженнями і т.д.», - каже Ольга Старкова.
Ігор Суханов, в свою чергу, вважає, що поки ринок Єкатеринбурга не дозрів до реальних інновацій: «Я вважаю, що ринок комерційної нерухомості Єкатеринбурга на даному етапі свого розвитку має прагнути в першу чергу до стандартизації. Є багатий міжнародний досвід, який показує які типи комерційної нерухомості можуть бути, і в усьому світі це все вже відпрацьовано. Нам би просто використовувати європейські або хоча б столичні технології - це вже буде крок на новий рівень », - вважає експерт.
Таким чином, можна зробити висновок про те, що на сьогоднішній день інновації для ринку комерційної нерухомості міста - це, скоріше, перспектива майбутнього, ніж об'єктивна реальність. Проте, швидко зростаючий ринок підштовхує його учасників до пошуку нових, більш ефективних рішень. Єкатеринбург сьогодні - це активно розвивається мегаполіс, де вже зараз проходять заходи світового масштабу. І хто знає, може бути, вже зовсім скоро в місті почнуть будувати першу «зелену готель».