Як в різних країнах світу люди беруть кредити на квартиру
В принципі іпотечний кредит - він і в Африці іпотечний кредит. Під ним зазвичай розуміється позика, яку видає якесь фінансова установа (зазвичай - банк) під заставу нерухомого майна. Однак у кожній країні є свої нюанси, що пояснюється національними, історичними або географічними особливостями. Ось і виходить, що своє квартирне питання громадяни різних держав вирішують по-різному. Де ж у світі отримати іпотеку зручніше, дешевше і простіше?
Як би ми не лаяли американців, але багато в нашій економіці зроблено за образом і подобою заокеанської. Фото: Як би ми не лаяли американців, але багато в нашій економіці зроблено за образом і подобою заокеанської.
Коли мова заходить про порівняння, то все в першу чергу згадують про ставки. Дійсно, в Росії відсотки за житловими кредитами дуже високі. За даними АІЖК. середня ставка по іпотеці в нашій країні становить 12% річних. Для порівняння, в середньому по Європі цей показник коливається між 4 і 5% річних (див. Таблицю). Тобто майже в три рази нижче. Чому ж так відбувається?
- Економіка країни не дозволяє знизити ставки, - каже Роман Строилов, керівник відділу іпотеки і спеціальних програм TEKTA GROUP. - Ставка рефінансування висока (зараз вона становить 8%). Плюс високі ризики. А оскільки гроші дороги для банків, то, відповідно, висока і ставка по іпотеці для фізичних осіб.
Як кажуть експерти, відсоток по іпотеці безпосередньо залежить від ставки рефінансування ЦБ. Суть в тому, що під цей відсоток комерційний банк бере кредит у Центробанку і лише потім видає ці гроші своїм клієнтам. Природно, в даному випадку банк має свій інтерес - зазвичай він становить 3 - 4%. При цьому, як неважко здогадатися, ставка рефінансування ЦБ - це «вартість грошей» в країні. А вона зазвичай залежить від інфляції. Звідси простий висновок: чим швидше ростуть ціни, тим менш доступними кредити в країні.
Проте ставки - це лише один з аспектів. Є й інші відмінності нашої іпотеки від іноземної. Як би ми не лаяли американців, але багато в нашій економіці зроблено за образом і подобою заокеанської. Зокрема, Росія практично повністю скопіювала американська іпотечна досвід.
Як кажуть експерти, з точки зору засновників російської іпотеки класична американська модель виглядала більш ефективною. Вона передбачає чіткий і зрозумілий механізм рефінансування. Завдяки перепродажу виданих кредитів і розвиненому ринку іпотечних цінних паперів ніщо не обмежує зростання «іпотечного» капіталу. Тобто, система забезпечує саму себе. Тому, офіційно в Росії за основу прийнята дворівнева модель іпотечного житлового кредитування, але поки вона не працює у нас в повній мірі.
Проблема в тому, що рефінансуванням з боку АІЖК охоплені приблизно 20% банків, що займаються іпотечним кредитуванням в Росії. Решта шукають гроші для позичальників самостійно. Іншими словами, вони діють за класичною банківською схемою. Кредити видають за рахунок вкладів фізичних і юридичних осіб. А це досить дорогий (ставки досягають 9 - 10% річних) і не дуже стабільне джерело грошей (середній термін вкладу - 1 рік, та й обмежень на дострокове вилучення майже немає). У той же час іпотечні кредити, як правило, видаються на 15 - 20 років. Природно, в таких умовах банки дуже ризикують - ось і закладають свої побоювання в високу кредитну ставку.
Експерти вважають, що російському ринку іпотеки не вистачає «довгих грошей». Їх джерелом могли б стати облігації.
- АІЖК здійснило випуск близько 50% від випуску всіх російських іпотечних цінних паперів, - говорить Андрій Семенюк. заступник голови АІЖК. - Ми допомагаємо банкам емітувати їх іпотечні цінні папери. Для того щоб стимулювати розвиток вторинного ринку іпотеки, АІЖК запустило три програми покупки іпотечних облігацій, кожну на 20 млрд. Рублів. Це новий механізм рефінансування. Агентство гарантує ставку і обсяг викуповуються облігацій. Якщо ринок буде пропонувати кращі умови, то банк зможе розмістити папери на ньому. Якщо ринкові умови гірше нашої пропозиції, оригінатор завжди може скористатися офертою АІЖК.
Для звичайних позичальників в принципі без різниці, яким чином банки дістають гроші для кредитування населення. Аби ставки в результаті були якомога нижче.
АМЕРИКАНЦІ НЕ БОЯТЬСЯ ДОЛГИХ КРЕДИТІВ
Однак в Новому Світі іпотека розвинена набагато сильніше, ніж в Росії. А громадяни не так бояться довгострокових кредитів, тому що там все звикли жити в борг. Американці спокійно беруть житлову позику на 30 років і не поспішають виплачувати його.
За статистикою, в Америці мало не 90% угод з житловою нерухомістю відбувається за допомогою позикових коштів. Для порівняння, в Росії цей показник ледве дотягує до 20%. Однак ця різниця цілком зрозуміло. Американські банки часом занадто лояльно ставляться до потенційних позичальників. Наприклад, до кризи отримати іпотечний кредит можна було, навіть не володіючи постійною роботою і не маючи початкового внеску.
Як ми неодноразово писали, є два види ставок: фіксовані і плаваючі. Перші не змінюються протягом усього терміну кредиту. Другі залежать від ситуації в економіці (інфляції, ставки рефінансування і т.д.). І якщо в Росії ми любимо стабільність, тому частіше вибираємо фіксовані ставки, то в США позичальники воліють позичати під плаваючі відсотки. Для банків це зручно (тим самим вони перекладають ризики зміни фінансової ситуації на позичальників), а громадяни отримують вигоду в той час, коли економіка зростає. Однак саме плаваючі ставки стали причиною банкрутства багатьох позичальників під час кризи. В той момент відсотки по кредиту зросли приблизно в півтора рази, а у клієнта банку в той момент могли виникнути фінансові проблеми через зростання безробіття і скорочень зарплат.
Будощадкасах ВТРАЧАЮТЬ КЛІЄНТІВ
У Німеччині система житлового кредитування досить серйозно відрізняється від американської. Там фактично діють дві схеми придбання житла в кредит.
Перша - це стандартний іпотечний кредит. Ставка становить близько 4,5%. Однак при цьому пред'являються досить жорсткі вимоги до позичальників. Наприклад, кредит видають лише в тому випадку, якщо у клієнта вже є на руках як мінімум 20% від вартості нерухомості (наш мінімум зараз - 10%, а деякі банки і зовсім пропонують іпотеку без початкового внеску). При цьому щомісячний платіж повинен складати не більше 35% від доходів сім'ї, а максимальний термін кредиту обмежується 20 роками.
Друга форма вирішення житлового питання - німецька модель накопичення і кредитування будівельних ощадних касах (Bausparkasse).
Це свого роду банк, але з обмеженим функціоналом. Клієнт відкриває рахунок в ощадній касі і починає його регулярно поповнювати. Це зобов'язання, яке він на себе бере. Потім, нагромадивши на рахунку 40 - 50% від вартості нерухомості, він має право отримати кредит на пільгових умовах. А потім (також протягом певного терміну) зобов'язаний повністю його віддати. В умовах розвинених європейських країн такий механізм цілком робочий. Адже інфляція в них не дуже висока.
Проте, як констатують експерти, механізм стройсберкасс останнім часом користується невисоким попитом у жителів Німеччини. Банки останнім часом надають позики на цілком вигідних умовах. А клієнти можуть збирати гроші на початковий внесок так, як їм заманеться.
Ще один важливий фактор - в Німеччині вартість нерухомості практично не змінюється з року в рік. Це пов'язано з тим, що податок на нерухомість в країні становить приблизно 2% від її вартості на рік. Тому, якщо вірити статистиці, більше половини громадян країни вважають за краще знімати житло, а не мати його у власності.
Житлові позики НА 70 РОКІВ
Швеція вважається однією з найстабільніших країн Європи. А держава створює максимально комфортні умови для життя громадян. Наприклад, в Росії банки зазвичай дають кредит лише до настання пенсійного віку. Тобто, якщо чоловікові 40 років, то взяти іпотеку на 25 років він не зможе - максимум на 20. У Швеції з цим набагато простіше. Іпотечний кредит банк може видати і на 70 років (наприклад, якщо у позичальника не вистачає коштів для погашення житлового позики в більш короткі терміни). Але це двосічна перевага.
- Я недавно отримала громадянство, взяла іпотеку і плачу 3500 крон на місяць (близько 16 тисяч рублів), - говорить Надія, емігрантка з Росії. - Однак коли я подивилася графік платежів, то виявилося, що в перші 10 років я взагалі не сплачую банку тіло боргу - тільки відсотки. У банку це пояснили тим, що у мене маленька зарплата. При цьому платежі за кредитом у мене складають трохи більше 20% від доходу. Тому я намагаюся кожен місяць віддавати в два рази більше і відразу ж роблю перерахунок. Таким чином планую віддати кредит не за 70 років, а хоча б за 10 - 15. Як раз до моменту виходу на пенсію.
Середня ставка по іпотеці в Швеції становить 4 - 5% річних. Проте є і свої нюанси. Як правило, банки видають кредит за плаваючими ставками (і тим самим знімають з себе ризики зміни макроекономічної ситуації). Але великий плюс в тому, що більшість видаваних кредитів в Швеції диференційовані. Тобто щомісячний платіж поступово знижується - разом зі зменшенням основної суми боргу.
- Іпотека в Росії в принципі нічим не відрізняється від іпотеки в інших країнах світу, - каже Роман Строилов з TEKTA GROUP. - На сьогодні іпотечні продукти в нашій країні видаються за світовими стандартами. Є тільки одне «але»: це «сірі» доходи та довідки в довільній формі, в інших країнах такого явища просто немає. Раніше, звичайно, ми ще відрізнялися не в кращу сторону від своїх західних колег прихованими комісіями і додатковими поборами, але зараз такого майже немає.
Які ставки в різних країнах світу
За даними Росстату, АІЖК, Statbanker і відкритих джерел.
В даний час до 80% нерухомості в світі купується на позикові кошти. У Росії цей показник, за даними АІЖК, становить лише 20%.