На питання журналу відповідає віце-президент Міжнародної Академії іпотеки і нерухомості Ірина РАДЧЕНКО.
- Ірина Станіславівна, Ваша оцінка нинішньої ситуації на ринку нерухомості?
На ринку оренди житла (принаймні в Москві і Московському регіоні) все досить стабільно і спокійно: є орендарі і орендодавці, ціни в порівнянні з попереднім роком не особливо змінилися, і, в принципі, динаміка залишається відносно позитивною.
А ось на ринку продажів наявності застій. І це зрозуміло, оскільки платоспроможна частина населення, яка ще недавно була готова вирішувати свої житлові проблеми, зараз більше стурбована виживанням, а не поліпшенням житлових умов.
Все це відлякує потенційних покупців, тому ринок продажів житла перебуває в стані стагнації. Ціни коригуються, але обвалом я б це не назвала.
На ринку комерційної нерухомості рублеві ставки за два-три роки не зазнали значних змін і знаходяться, можна сказати, в усталених цінових діапазонах.
Найбільші труднощі в цьому сегменті зараз відчувають ті, хто номінував ставки в доларах: це офісні центри класу A, B + і т.д. Вони постраждали більше за інших, оскільки через обвал рубля ставки стали просто неконкурентоспроможними. Тому там сьогодні відбуваються «тектонічні зрушення».
Нагадаю, що основний контингент цих офісних центрів становили зарубіжні компанії. Багато з них зараз закривають свій бізнес в Росії - відповідно, орендарі масово з'їжджають, звільняючи офіси. У цих умовах орендодавці змушені приводити ставки до рубля, що для них дуже болісно, особливо для тих, хто, вкладаючись в комерційну нерухомість, брав валютні кредити. Такі компанії зараз перебувають в зоні серйозного ризику.
Ось куди ми всі повернулися.
- Сумно. А що відбувається на будівництві? В умовах загального економічного спаду, падіння платоспроможного попиту, скорочення бюджетних і корпоративних асигнувань на будівництво вітчизняний будкомплекс знаходиться чи не в найгіршому становищі з усіх базових галузей економіки. Хто і як зараз може допомогти російським будівельникам?
А я у відповідь спершу Вас: а чому сьогодні потрібно рятувати будівельників? Тому що у них хороше лобі в уряді та Держдумі?
Нехай ринок освоює то кількість квадратних метрів, яке йому сьогодні потрібно. А інакше у нас будуть стояти міста-примари, і незрозуміло, що з ними робити.
Який сенс будувати, якщо нікому купувати? Значить, потрібно скорочувати обсяги і, відповідно, свої апетити. Ринок - поняття циклічне. І наші забудовники повинні розуміти, що суперприбутків на ринку будівництва більше не буде. А за 10-15%, як у всій Європі, у нас зможуть працювати далеко не всі.
Зараз же ми спостерігаємо фрустрацію забудовників, які кричать на кожному розі: врятуйте галузь! Панове, давайте країну врятуємо для початку, а будівельна галузь потім якось сама відновиться.
- Віце-прем'єр уряду Ленінградської області з будівництва Михайло Москвін пропонує створити систему галузевого кредитування економіки з контролем над цільовим використанням коштів. Як Вам така пропозиція?
Підтримую пана Москвіна. Безумовно, сьогодні потрібно фінансувати будівельну галузь виключно з бюджету: інших грошей просто немає, а такі безкоштовні спонсори будівництв, як пайовики, вже закінчилися.
І для цього зовсім не обов'язково відроджувати систему Промбудбанку: цілком впораються підрозділи Ощадбанку і ВТБ.
А ефект ми могли б отримати хороший. Адже дешеві кредити забудовникам приведуть до зниження цін, а там, дивись, і криза закінчиться, середній клас трохи оживе і потягнеться на ринок для покупок.
Я хочу підкреслити, що іпотека - це інструмент придбання нерухомості, розроблений для середнього класу. Але цей клас у нас в черговий раз підрубані, і поки він не відновиться, не має сенсу стимулювати іпотеку.
Плодити нових ошуканих пайовиків і штучно роздувати ринок якимись незрозумілими іпотечними програмами безглуздо і абсолютно ні до чого не приведе. Якщо немає платоспроможного попиту, безглуздо розширювати і роздувати іпотеку.
Це схоже на передчасне стимулювання родових схваток. Але щоб народилася здорова дитина, потрібно, як відомо, чекати дев'ять місяців. Марно зібрати дев'ять жінок і сподіватися, що вони народять через місяць.
В результаті штучного стимулювання іпотеки ми отримаємо нових дефолтних позичальників, величезна кількість нових кинутих квартир. І все це ще більше обвалить ринок нерухомості, який в підсумку просяде, боюся сказати, у скільки разів. Західні країни все це вже проходили, навіщо ж нам повторювати цей сумний досвід?
На мій погляд, це було стратегічною помилкою. Адже американська модель має на увазі наявність в країні вкоріненого середнього класу, стійкої економіки, сформованого ринку, звичаїв ділового виробництва, кредитної культури та ін.
Нічого цього у нас, на жаль, немає до сих пір, а держава сьогодні як і раніше займається протекціонізмом, періодично рятуючи то пайовиків, то позичальників.
- Яким же шляхом, на вашу думку, потрібно було розвивати в Росії інститут іпотеки?
Я вважаю, що потрібно було одночасно розвивати, по крайней мере, дві моделі. Американську іпотечну модель і німецьку систему будівельних ощадкас, які допомагають акумулювати гроші пайовиків для інвестицій в збудоване житло.
Ну а оскільки цього не було зроблено, всі гроші пішли на вторинний ринок, де, як Ви пам'ятаєте, у нас ціни росли по 20-30% рік. В результаті трикімнатна «хрущовка» в Кузьмінках коштувала як вілла в Іспанії. Тобто ринок "вторинки" був розігнаний абсолютно неадекватно існуючим реаліям, а іпотека зіграла злий жарт з ринком нерухомості, задерши ціни.
А оскільки банки вже понавидавали кредитів за тодішніми цінами, зараз вони, ясна річ, не зацікавлені в зменшенні вартості квадратного метра. Адже інакше знеціняться їх переоцінені свого часу активи.
Тому зараз ті ж банки разом із забудовниками продовжують на ринку спроби стимулювати іпотечного позичальника, який вже давним-давно, образно кажучи, віддав Богу душу.
Ні ті, ні інші не зацікавлені в тому, щоб житло дешевшало. Це очевидно.
- На недавній конференції по іпотечному кредитуванню в Росії зазначалося, що зменшення ставки по іпотеці до 7% могло б збільшити продажі житла в 2-3 рази. Ви не згодні з цим?
Добре, нехай знижують, але ви повинні розуміти, що це неринковий механізм. Якщо у вас ключова ставка ЦБ становить 11%, то з якого дива ви отримаєте ставку по іпотеці в 7-8%? Все одно хтось повинен субсидіювати цей «атракціон небаченої щедрості». Хто? Так, наш рідний бюджет, тобто ми з вами. Іншими словами, ми знову повертаємося якщо не до планової, то взагалі незрозуміло до якої економіці ...
Треба чітко розуміти, що поки у нас ключова ставка становить 11%, дешевої іпотеки не буде. І всі ці завивання щодо 7-8% - це просто чистої води популізм в рік виборів. Адже банк же не працюватиме собі у збиток, він ще повинен якусь маржу отримати.
Зниження іпотечної ставки неринковими методами до добра не приведе. Це міна сповільненої дії, яка все одно рано чи пізно рвоне. Можливо, вже за іншого уряді і президенті, але рвоне! Та так, що мало не здасться нікому.
Адже іпотечні кредити - це довгі гроші, які беруться на 10-15 років. І якщо зараз держпрограма субсидування працює, то хто може сказати, що буде через 5-6 років? Нове керівництво ЦБ обов'язково зіткнеться з проблемою, що робити далі з цим субсидуванням. До того ж сьогодні абсолютно не ясно, скільки через 10-15 років буде коштувати барель нафти і що буде з рублем. Цього не знає ніхто.
Тим часом забудовники, зацікавлені в збереженні обсягів будівництва, продовжують штучно стимулювати попит на нерухомість. Їх не хвилює, що позичальник буде просто не в змозі обслуговувати цю іпотеку при нинішньому зростанні безробіття, скорочення бізнесу і т.д. Їм потрібно за всяку ціну добудувати свої об'єкти, а далі - трава не рости, і нехай банки розбираються з дефолтами.
- Чому ж банки йдуть назустріч забудовникам? Це що, змова топ-менеджменту?
Для мене самої це загадка. Але оскільки це, по суті, державні банки (а на російському ринку іпотеки зараз, за великим рахунком, залишилися тільки Ощадбанк і ВТБ), думаю, що їм просто спустили директиви, і вони їх виконують, не особливо прораховуючи наслідки.
Взагалі ринок іпотеки у нас тепер повністю монополізований. Якщо ще 10 років тому тут діяли іноземні банки, які прекрасно знали, як працювати з таким інструментом, як іпотека, а той же Ощадбанк займав незначну частку, то сьогодні ситуація протилежна. Урядові директиви і регулюють дії ЦБ, безумовно, допомогли Ощадбанку і ВТБ відвоювати значну частку ринку іпотеки (той же Ощадбанк, по-моєму, контролює близько 80% цього ринку), а інші присутні чисто номінально.
І ніякої конкуренції тут немає, особливо на ринку дешевої іпотеки. Справді, ну скажіть, як який-небудь Райффайзен зможе змагатися за такої ключової ставки ЦБ з тим же Ощадбанком, який уряд субсидує з бюджету? Це просто неможливо.
Раз вже ми скопіювали американську модель, то в довгостроковій перспективі ми повинні до цього прийти. Але намагатися зараз робити іпотеку масовою і дешевою - така політика у мене, як фахівця, викликає тільки усмішку.
Розумієте, сьогодні інвестори не вірять в житло. Вони його не купують, не інвестують в нього, оскільки не бажають ризикувати. Ну і який, скажіть, сенс вкладатися в папери, які потім знеціняться? Адже їх заставою є нерухомість, а вона на сьогоднішній день не вселяє оптимізму. Це перше.
І взагалі, з якого дива інвестори стануть в чергу за цими цінними паперами? Хто їх зараз купить в надії на майбутній прибуток?
А де ті самі громадяни, які будуть ці іпотеку брати? Адже при нинішніх рівнях доходу, коли люди живуть від зарплати до зарплати, у них просто немає можливості накопичувати і тим більше виплачувати цю іпотеку при все ще досить високих цінах на нерухомість.
У всьому світі визнана формула, згідно з якою вартість одного квадратного метра житла повинна бути приблизно дорівнює середній зарплаті в районі, окрузі. Яка сьогодні середня зарплата в Москві?
- Близько 60 тис. Руб.
Ось столична нерухомість і буде доступною, коли вартість квадратного метра (зрозуміло, при збереженні нинішньої зарплати) дійде до цих 60 тис. Руб. І в тих містах, де це відповідність є, іпотека може піти. А при сьогоднішніх цінах у нас навіть безкоштовна іпотека не піде.
Адже треба дивитися не тільки на відсотки по кредиту, але і на вартість квадратного метра, але про це чомусь багато хто забуває. А ще потрібно уважно дивитися на ринок праці, оскільки іпотека - це перетин ринку нерухомості, праці та фінансів. На ринку нерухомості зараз застій, на ринку фінансів немає грошей на іпотеку, на ринку праці в наявності скорочення бізнесу. І про що ми тоді говоримо?
- Зрозуміло. В якості альтернативи американській моделі Ви згадали німецьку ипотечно-накопичувальну систему стройсберкасс, яка в нашій країні поки розвинена погано, виключаючи, мабуть, лише Башкортостан. Це дійсно вихід?
Я дуже позитивно ставлюся до даної системи і вважаю, що у неї багато переваг.
Перше. Громадянин привчається до накопичення. У нього є час (два-три роки, поки він накопичує початковий внесок), щоб спробувати, чи може він зі свого доходу виділяти 30-40% на те, щоб віддавати їх в цю ощадкасу. Це привчає до фінансової дисципліни.
Друге. Протягом цього терміну він підтверджує свою платоспроможність і демонструє свою фінансову дисципліну як позичальник. Що, погодьтеся, теж дуже добре для нашої економіки з її «50 відтінками сірого».
І третя перевага - те, що ці гроші спрямовуються на нове будівництво, стимулюючи забудовників.
Єдиний мінус, який присутній в Росії, це висока інфляція. Але тут має підключитися держава і виплачувати позичальникові середню ставку за депозитом, щоб стимулювати його віддавати ці гроші в ощадній касі.
Скільки зараз Сбербанк дає по депозитах, 5-6%? Значить, держава повинна нараховувати ці відсотки по депозиту майбутніх позичальників, стимулюючи нести свої кревні в будощадкаси.
Таким чином, у забудовників з'являться гроші. А потім, коли позичальник накопичив початковий внесок і оформив покупку квартири, у нього є можливість отримати за пільговою ставкою іпотечний кредит.
- Спасибі, Ірина Станіславівна, за дуже цікаву розмову і високопрофесійні оцінки ситуації і проблем на ринку нерухомості.