Поняття «оренда» і «майновий найм» використовуються зазвичай як тотожні: при будь-якій оренді має місце найм майна. Вживання в чинному російському законодавстві в одних випадках терміна «оренда», а в інших - «майновий найм» (прокат і т.д.) пов'язано не стільки з відмінностями окремих видів таких договорів, скільки зі сформованою практикою їхнього найменування у певних сферах [4 ].
Правова диференціація між орендою і найманням проводиться лише щодо житлових приміщень. При наданні житлового приміщення громадянину для проживання в ньому між сторонами укладається договір найму житлового приміщення, який виділений в самостійний вид і регулюється нормами глави 35 ЦК РФ. Ті ж приміщення можуть здаватися юридичним особам (з умовою використання їх для проживання громадян, як правило працівників відповідної організації). Але в цьому випадку відносини між сторонами - орендодавцем та юридичною особою - будуть будуватися за моделлю договору оренди.
Оренда дає можливість задовольняти потреби громадян і юридичних осіб, які потребують у тимчасовому користуванні певними речами, і в той же час забезпечує власнику майна, що не використовує його в даний період, отримання доходу у вигляді орендної плати. Це вигідно для обох сторін.
Розпочаті в кінці 80-х років минулого століття процеси реформування економіки країни суттєво торкнулися орендні відносини, розширивши сферу їх застосування і посиливши роль аналізованого договору. У законодавстві і відповідно в практиці намітилися дві характерні для цього періоду тенденції. По-перше, постало питання про зняття обмежень, що стосувалися кола об'єктів, які могли бути предметом оренди. У період планової економіки багато об'єктів, в тому числі виробничо-господарські комплекси, були виключені з цивільного обороту. Такий стан ставало неприйнятним. Необхідно було також розширити права учасників орендних відносин, надати їм більшу свободу у виборі партнерів, узгодження умов договорів. Ці питання могли бути вирішені в рамках цивільного законодавства шляхом зміни і доповнення норм, що регулюють оренду. Положення ГК РРФСР 1964 року значною мірою не відповідали новим вимогам.
2.2 Правове регулювання оренди землі: співвідношення норм цивільного та земельного права
Законодавче регулювання земельних правовідносин стало однією з найгостріших проблем сучасної економічної та підприємницької діяльності. На думку Е.А. Суханова, цьому сприяло два основних моменти: по-перше, конституційне визнання приватної власності на землю; по-друге, об'єктивно змінилося співвідношення земельного та цивільного права в регулюванні землекористування [5].
Згідно п. 1 ст. 2 ЗК РФ норми земельного права, що містяться в інших федеральних законах, повинні відповідати ЗК РФ. Тим самим, по суті, декларується пріоритетне становище цього спеціального і основного закону в сфері регулювання прав на землю та угод із земельними ділянками по відношенню до інших законів незалежно від моменту їх прийняття, включаючи чинний федерального закону Цивільний кодекс РФ.
Навпаки, відповідно до п. 2 ст. 3 ГК РФ норми цивільного права, що містяться в інших законах, повинні відповідати ГК РФ, що дозволяє зробити інший правовий висновок: про допустимість застосування земельного законодавства при регулюванні договорів із земельними ділянками тільки в тій частині, що не суперечить цивільному законодавству.
Так, на думку Ахметшина Л.М. виявлення співвідношення цивільного та земельного права в регулюванні договору оренди землі не дозволяє чітко виділити сфери регулювання даної галузі відносин з боку кожної з цих галузей права, оскільки в сфері майнових відносин вони доповнюють один одного: цивільне законодавство посилається на особливості регулювання відносин нормами земельного законодавства, а в земельному законодавстві містяться норми цивільного права [6].