Ті, хто зіткнувся з ринком новобудов в кризу, знають, що найвірніший спосіб придбати квартиру за ціною нижче, ніж у забудовника, це укласти угоду з різними підрядними організаціями. Дисконт підрядників може досягати 5, 10 і навіть 15% від первісної вартості. Однак для покупця при цьому зростають різні ризики. Як же їх мінімізувати, з чого починати і як в результаті не залишитися і без квартири, і без грошей?
Все це призвело до ситуації, коли підрядні організації виявилися з величезним пулом квадратних метрів, при цьому не маючи в своєму штаті не те, що ріелторів, але навіть фахівців, які хоча б приблизно орієнтувалися на ринку нерухомості. У той же час будь-який підрядник є юридичною особою, яка має зобов'язання з виплати податків, орендних і лізингових платежів, а також зарплати своїм робітникам. Тобто простіше кажучи, забудовники скинули свої фінансові проблеми на підрядників, які, опинившись перед вибором "працювати за квартиру чи не працювати зовсім", вибрали перше. У підсумку, щоб якомога швидше монетизувати отримані квартири, вони були змушені знижувати ціни, складаючи тим самим конкуренцію будівельним компаніям.
У міру наростання кризи, кількість квартир від підрядників стає тільки більше. Правда, необхідно відзначити, що забудовники "спихають" підрядним організаціям далеко не найкращі свої об'єкти - в першу чергу віддаються крайні поверхи, невдалі планування і пропозиції в торцевих під'їздах.
При цьому на ринку виникло замкнене порочне коло забудовник-підрядник: немає продажів у забудовника і він розплачується квартирами; підрядник, щоб швидше отримати гроші, демпінгує, складаючи конкуренцію забудовнику; через демпінг підрядника у забудовника немає продажів власних квартир за ринковою ціною, а значить немає грошей. І все по новій. Вирватися з такої каруселі дуже важко.
У міру наростання кризи, кількість квартир від підрядників стає тільки більше
Здавалося б, у такій ситуації у виграші повинен виявитися покупець, адже цей бартерний цикл істотно охолоджує перегрітий в попередні роки ринок нерухомості. Однак найчастіше весь ризик - від ймовірності недобудови в кризу до зриву виконання підрядником зобов'язань перед забудовником - лягати саме на кінцевого покупця.
Щоб зрозуміти слабкі місця бартерних схем, розглянемо докладніше цей механізм.
Будь-бартер - це завжди залік взаємних вимог, або, кажучи простою мовою, ти - мені, я - тобі. Забудовник і підрядник одноразово укладають між собою два договори - договір підрядних робіт і договір пайової участі. Залучити гроші третьої сторони - кінцевого покупця квартири - підрядник може шляхом укладення договору уступки права вимоги.
І саме тут виникає той самий розрив, якого треба боятися. Підрядник має гостру потребу в грошах, адже йому треба проавансувати власні підрядні роботи, заробітну плату і матеріали, без яких він просто не зможе працювати. І тут виникає спокуса залучити гроші під власне чесне слово. Тобто я продаю тобі квартиру дешевше ринку на 10-15%, а ти мені гроші відразу. А коли я всі свої підрядні роботи завершу, то і договір поступки зареєструю. Для більшої переконливості підрядник може навіть показати зареєстрований договір пайової участі. Таке "джентльменську угоду". І багато ведуться на це.
Ті, хто вивчав 214-ФЗ пам'ятає, що договір пайової участі не є синонімом купівлі-продажу. "Долёвка" - це право вимагати квартиру у забудовника після завершення будівництва. За договором уступки це право може бути передано. Воно може бути заповідаючи або заарештовано. Але завжди має бути зареєстровано в Росреестра. Ось тільки для реєстрації такої поступки потрібно його повна оплата первісним кредитором - тобто підрядник повинен спочатку виконати всі роботи і провести їх через бухгалтерію забудовника, отримавши при цьому довідку про повну оплату.
І в результаті покупець "вішає" на себе подвійний ризик - ризик виконання забудовником своїх зобов'язань щодо завершення будівництва та ризик виконання своїх зобов'язань підрядником. І якщо - нехай в теорії - але з забудовником можна буде якось залагодити свої розбіжності, сподіваючись в крайньому випадку на допомогу держави, то з підрядника, який отримав гроші, взяти буде просто нічого.
Право вимоги завжди має бути зареєстровано в Росреестра
Що ж можна порекомендувати кожному з учасників подібної "тристоронньої" угоди?
Для кінцевого покупця рад кілька, але суть їх одна - необхідно звертатися до послуг організації, яка створена, щоб уникнути плутанини і шахрайства з нерухомістю - Росреестра. Визначилися з квартирою і підрядною організацією, у якій хочете її купити? Тоді Вам потрібні три документа - зареєстрований договір пайової участі забудовник-підрядник, довідка про повну оплату цієї квартири і виписка з ЕГРП (Єдиного державного реєстру права) на земельну ділянку, на якому будується будинок. Перше дозволить переконатися, що квартира була колись виділена підряднику, друге дасть впевненість, що на квартирі немає ніяких боргів, а виписка дозволить переконатися в тому, що цю квартиру підрядник ще не встиг нікому продати.
Взаємовідносини підрядник-забудовник теж цілком піддаються регулюванню, коли забудовник може повернути собі ризик взаємин з підрядною організацією. Для цього в обмін на гарантійний лист про виконання зобов'язань за договором підряду забудовник видає довідку про оплату в еквівалентній сумі. Це дозволить підряднику реалізувати квартиру за договором уступки права вимоги.
Багато хто задає питання, де ж шукати "підрядні" квартири? Якщо Ви вирішили придбати квартиру в новобудові від підрядника. витратьте частину зекономлених грошей на те, щоб залучити до здійснення угоди професійного ріелтора. Адже крім того, що підрядники, не володіючи власним штатом продажів нерухомості, розміщують свої пропозиції в агентствах нерухомості, це суттєво знизить ризики.