Що ж робити, якщо будівництво новобудови виявилося призупинено на невизначений термін, а видача ключів від квартир затягнулася на роки?
народження довгобуду
Ще один варіант «заморозки» будівництва пов'язаний з перевірками дотримання існуючого законодавства. Тут також все впирається в термін, оскільки на час судових процесів, виписки штрафів і заборони на будівництво новобудова також буде стояти «скелетом». Таким чином, будівництво протягом декількох років може не демонструвати абсолютно ніякої динаміки.
Обдурили не всіх
Як правило, ті дані по числу ошуканих співінвесторів, які наводить офіційна статистика, сильно занижені в порівнянні з реальними цифрами. Вся справа в тому, що статусу «обманутий пайовик» не так просто домогтися. У багатьох випадках громадяни самі проявляють недбалість - не перевіряють документи і вкладають гроші в свідомо сумнівні проекти. Багатьох пайовиків офіційно не визнають обдуреними, так як вони не мають на руках правильно складений договір пайової участі в будівництві багатоквартирного будинку - основний документ співінвестора.
Оформлений за всіма законодавчими нормами Федеральний закон «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості» (214-ФЗ) дає найбільші гарантії пайовикам. Даний документ зобов'язує компанію передати учаснику пайового будівництва квартиру не пізніше, ніж в термін, зазначений в договорі. Інакше забудовнику буде нарахована пеня. Крім того, якщо здача об'єкта перенесена більше ніж на два місяці, покупець має повне право розірвати угоду в односторонньому порядку, не чекаючи завершення будівництва. Таким чином, у пайовика є два варіанти: або почекати, коли будинок здадуть в експлуатацію і вимагати виплати пені, або розірвати контракт і негайно забрати свої гроші.
Додамо, що договір пайової участі є єдиним надійним варіантом покупки квартири в новобудові. Варто уникати ненадійних схем купівлі квартир в новобудовах - до таких можна віднести вступ до житлово-будівельного кооперативу, а також попередні договори купівлі-продажу.
банкрутство
Самим підступним сценарієм для пайовиків може виявитися банкрутство забудовника. У цьому випадку навіть згаданий вище 214-ФЗ не може дати стовідсоткової гарантії повернення коштів соинвесторам.
Отже, якщо компанія, яка залучала кошти пайовиків, оформила процедуру банкрутства, слід звернутися в арбітражний суд, після чого адвокат внесе дані пайовика в реєстр кредиторів. Будучи постраждалою стороною, соїнвестор може вибрати один з двох варіантів - або зажадати повернути вкладені кошти, або домогтися оформлення житлового приміщення в свою власність.
У тому випадку, якщо покупець вибирає варіант грошової компенсації, його заяву розглядатимуть лише в третю чергу. Згідно із законодавством, в першу чергу розглядаються вимоги громадян, здоров'ю або життю яких було завдано збитків в результаті дій забудовника. Далі на черзі стоять співробітники компанії-забудовника, що працювали за трудовим договором.
Що робити?
Значно скоротити ризики пайовиків може грамотний підхід до оформлення угоди. Пам'ятайте: навіть в магазині вам дають чек, чого вже говорити про придбання квартири. У всіх випадках покупки квартири в новобудовах необхідно укладати 214-ФЗ.
Проте, від форс-мажорних обставин не застрахований ніхто. В першу чергу, пайовикам варто спробувати вирішити питання мирним шляхом і провести діалог із забудовником. У багатьох випадках, самі компанії не зацікавлені в «заморожуванні» своїх об'єктів, їх труднощі і відставання за термінами мають тимчасовий характер.
Якщо ж будівництво дійсно встала, то, за рекомендацією комерційного директора ФСК «Лідер» Григорія Алтухова, необхідно писати листи в усі інстанції, весь час звертатися до чиновників, щоб вони постаралися вирішити цю проблему. При цьому найголовніше для ініціативної групи - не виставляти якихось додаткових і складних умов для нового забудовника: компенсації упущеної вигоди, будівництво додаткових площ тощо.
Якщо новобудова знаходиться на фінальній стадії будівництва, то пайовики можуть самі зібрати необхідну суму і добудувати об'єкт. Однак практика показує, що в основному, проблема виникає, коли залишилося добудувати квадратні метри на сотні мільйонів рублів, що нереально для звичайних громадян.
За словами генерального директора компанії «Метріум Груп» Марії Литинецкой, схема завершення довгобудів силами самих пайовиків найменш поширена, оскільки покупці найчастіше не готові взяти ще один кредит на житло, за яке вони вже розплатилися. Однак подібні приклади добудови «проблемних» об'єктів зустрічаються в ряді російських міст. Наприклад, в Красноярську ошукані пайовики створили ТСЖ «Калина», яке взяло на себе функції замовника і самостійно найняло підрядника для завершення будівництва об'єктів компанії «Градстрой», розташованих на вулицях Калініна, Миру та Чкалова. Інший приклад - житловий комплекс в Москві, який знаходиться на вул. Металургів, 62. Забудовник ( «Военінвесстрой») був визнаний банкрутом, і обдурені пайовики організували ЖБК «Доміз», який взявся за добудову проблемного об'єкта.
У разі непереборних фінансових труднощів або банкрутства будівельної компанії найбільш поширена схема завершення довгобуду наступна - об'єкт виставляється на торги, і за їх результатами визначається компанія, яка буде його добудовувати.
Ошукані пайовики також можуть завершити довгобуд своїми силами. У таких випадках зазвичай створюється житлово-будівельний кооператив чи товариство власників житла. Потім необхідно оформити права на об'єкт незавершеного будівництва, найняти підрядника, оголосивши тендер на мінімальний кошторис проекту і зібрати доплату з усіх пайовиків.
Можна зрозуміти, що існуюче законодавство хоч і дає вагомі гарантії учасникам пайового будівництва, в разі «заморозки» об'єкта або банкрутства забудовника, судові розбиратися можуть затягнутися на довгі роки. Перш ніж підписувати 214-ФЗ, потрібно ретельно перевірити репутацію забудовника і вивчити його попередні проекти. Також не варто намагатися заощадити на покупці квартири і вступати в свідомо сумнівні схеми придбання нерухомості.