Як формується графік фінансування робіт
У розділі "Розрахунок вартості" на сторінці орієнтовна оцінка вартості зведення будівлі була описана методика «прикидки» загальної вартості проектування і будівництва будівель з швидкомонтованих металоконструкцій. Але не можна недооцінювати і роль порядку фінансування цього процесу. Накопичувати, акумулювати на рахунках або в «кубушці», всю необхідну, найчастіше досить немаленьку суму - заняття довге, багатотрудна, а, головне - і непотрібне зовсім. Для того, щоб спланувати свої грошові потоки на період здійснення будівництва, необхідно уявляти собі календарний графік витрат на нього. Як правило, графік фінансування робіт обмовляється в Договорі на проектування і будівництво. Ось тут ми і спробуємо розібратися, як і з чого він складається. Оскільки в даній ситуації інтереси Замовника і Підрядника діаметрально розходяться - практично нездійсненне ідеальним для Підрядника є 100% авансова оплата за все Договору, а для Замовника настільки ж нездійсненне ідеальним є варіант з оплатою 100% після прийому-здачі всіх робіт, а краще ще й не відразу . Але життєві реалії змушують шукати і знаходити проміжне, компромісне рішення.
Давайте відразу визначимося з деякими, досить очевидними, об'єктивними істинами, які не можна не враховувати при пошуку цього компромісу:
- Деяка сума, як правило, завжди залишається до сплати після остаточної здачі робіт Підрядником.
- Ніякої Підрядник (якщо це не Ваш сват чи брат або інше близьке особа), як правило, не почне роботу без авансового платежу, за свій рахунок.
- Проміжні платежі повинні забезпечувати як мінімум пряму собівартість процесу проектування та будівництва. Підрядник готовий почекати зі своїм маржинальним доходом, але сам інвестувати в проектно-будівельний процес він, як правило, не буде.
Отже, ми маємо загальну підсумкову суму контракту. Як скласти графік платежів за цим контрактом, щоб це було під силу Замовнику, але, в той же час, не створювало чисто матеріальних проблем Підряднику, оскільки ці проблеми можуть самим небажаним чином вплинути на весь процес і вдарити по обом учасникам угоди?
Графік фінансування робіт безпосередньо пов'язаний з послідовністю дій по виконанню контракту. З деякими нюансами.
Авансовий платіж. Він повинен бути не менше вартості проектних робіт. Як правило, навіть трохи більше. Це обумовлено тим, що Підрядник, якщо це не чисто проектна організація, як правило, зацікавлений в будівельно-монтажних роботах значно більше, ніж, власне, в проектуванні. Із зрозумілих причин - інший порядок абсолютних грошових сум і, відповідно, доходів. Оскільки існує ймовірність (і це з деякою статистичної регулярністю відбувається), що Замовник після проектної фази з тих чи інших причин відмовиться від продовження виконання робіт. І на цей випадок Підрядник хоче мати страховку. Яка, в той же час, є додатковим стимулом для Замовника до продовження робіт, і, відповідно, до продовження фінансування в сторону Підрядника. Як правило, достатнім, без урахування яких-небудь особливих обставин, є аванс в розмірі 10-15% від загальної вартості робіт.
Наступні платежі. Як правило, здійснюються після закінчення кожного з етапів, на який Сторони, за взаємною домовленістю, розбивають весь фронт робіт. Як правило, при повному циклі робіт, укрупнені етапи наступні: проектна фаза, земляні та підготовчі роботи, фундаментні роботи, поставка та монтаж металоконструкцій будівлі, поставка і монтаж огороджувальних конструкцій стін, монтаж покрівлі, внутрішні та зовнішні оздоблювальні роботи. Залежно від конкретних умов, на тому чи іншому етапі облаштовуються різні необхідні інженерні мережі.
Проміжні платежі повинні забезпечувати як мінімум витрати на матеріали і техніку для відповідних робіт і зарплату безпосередніх виконавців - будівельних робочих. Інакше, як показує практика, роботи можуть «застрягти» на невизначений термін. Так, Підрядник може часом виручити Замовника (зупиняти роботи економічно не вигідно і йому), використовуючи ресурси з інших джерел, але, як правило, ненадовго, і навряд чи охоче. І лише в тому випадку, якщо має таку щасливу можливість - а може і не мати. Багато Підрядники взагалі займають в цьому питанні жорстку позицію: немає грошей - немає роботи. Тому проміжні платежі повинні здійснюватися Замовником максимально педантично.
Крім того, необхідно враховувати терміни виготовлення і постачання необхідних матеріалів, що вносить в графік фінансування свої корективи.
Останній платіж. На останній платіж, який здійснюється за здачу-приймання робіт, доводиться, як правило, відносно невелика сума. Ця сума, як правило, не перевищує того, що Підрядник заробляє на будівництві - 10-15% від суми контракту, чи більше. Якщо на останній платіж припадає значна частка повної суми контракту - це привід для Замовника задуматися про адекватність цієї повної суми.
Додаткові роботи. Бувають в основному двох підвидів. Це або реально виникають додаткові роботи - причиною їх виникнення можуть бути як виникли нові побажання Замовника, що не враховані контрактом, так і реально несподівано відкрилися обставини об'єктивного характеру - бували випадки, наприклад, коли під час риття котлованів під фундаменти, раптово виявлялася якась підземна річка, на яку не потрапили свердловини при геологічних дослідженнях. Або це «вигадки» (або прорахунки) Підрядника, свідомо (або помилково) не вказано в розрахунках якісь належні бути очевидними роботи. Не рідкість ситуація, коли Підрядник, з метою заполученія таки підряду, навмисне занижує вартість робіт, сподіваючись, і не так вже й необґрунтовано, потім «виїхати» на додаткових роботах. Розцінки на виникаючих додаткових роботах найчастіше серйозно завищуються (що не надто впадає в очі в зв'язку з відносно невеликими сумами). Добре, якщо Замовник має в своєму розпорядженні висококваліфікованого інженера-будівельника, здатного (і бажає) відстежити такі моменти, але це далеко не завжди так. І розраховувати тоді Замовнику залишається лише на репутацію, добропорядність і відповідальність Підрядника. Тому вибір Підрядника, безумовно, найвідповідальніший крок.
Розглянутий варіант передбачає послідовне виконання етапів проектно-будівельних робіт. Однак в житті часто все не зовсім так - багато процесів запараллеліваются для прискорення отримання результатів. Зовсім не є екзотикою будівництво «з листа» - коли проектна документація ще не готова, а роботи вже ведуться на підставі наявної її частини, і нові креслення надходять в роботу буквально по одному листочку. Така робота економічно більш ніж обгрунтована - час, як відомо, це гроші, а загальні терміни при цьому значно скорочуються. Якщо, звичайно, Замовник (або в альянсі з Підрядником) вирішить всі адміністративні питання по будівництву з місцевою владою без комплекту проектної документації. Така організація будівництва потребують відповідного зміщення графіка фінансування в сторону прискорення, виправданого скороченням загального терміну проектування і будівництва.