Як придбати квартиру в новобудові і не попастися на вудку різним шахраям? Для людей, які, можливо, в перший раз в житті вирішили обзавестися власним кутом і збираються вкласти гроші в нерухомість, це питання є дуже важливим. Слід знати всі особливості здійснення угоди, щоб мати уявлення, які «підводні камені» є в цьому питанні, і які труднощі чекають потенційних покупців.
Базові знання про покупку квартир в новобудовах.
Всім відомо, що квартиру можна купити як на нульовому етапі будівництва, так і після здачі будинку в експлуатацію. Само собою зрозуміло, що коли будівля ще не зведено, квартира в ньому покупцеві обійдеться значно дешевше. Однак не треба виключати і ступінь ризиків - одна справа, коли будинок готовий, а зовсім інша - коли виритий котлован, і немає навіть цокольного поверху. Практично на кожному етапі будівельних робіт об'єкт може перейти в розряд довгобуду.
У будинку, що будується господарів, тобто продавців багато. Основний - це забудовник або інвестор (або соїнвестор), муніципалітет і агентства нерухомості. Вибираючи того чи іншого продавця, слід розуміти, що у кожного своя ціна за квартиру.
Найдорожчий варіант - це агентство. Фахівці компанії візьмуть всі турботи на себе з оформлення документів і тільки, грамотного юридичного супроводі у ріелторів ви не отримаєте. Також слід розуміти, що то ж агентство просто скуповувало у забудовника частина квартир і тепер продає з націнкою.
Самий бюджетний варіант - придбання житла в новобудові у будівельній компанії, можна сказати, у перших рук. Золота середина - муніципальна влада. Вони забезпечать мінімальні ризики, пов'язані з купівлею квартири.
Наступний етап - це безпосередньо оформлення дорогої покупки нерухомості, яке проходить в офісі продавця через одну з таких схем:
- Участь в пайовому будівництві;
- Інвестиційний внесок;
- Пайовий внесок;
- Переуступка прав вимоги;
- Членство в кооперативі / товаристві.
«Сірі схеми покупки нерухомості»
Інші схеми, які вигідні більшою мірою продавцям, ніж покупцям, носять назву «сірих», так як за допомогою них відбуваються маніпуляції з купівлею житла, і, як правило, немає юридичного забезпечення. Це продаж векселя і укладання попереднього документа - договору купівлі-продажу житла.
Пропозиція покупки квартири в вигляді векселя потрібно прийняти насторожено, звичайно, згодом цінний папір буде обміняна на житло, але це теоретично і не підкріплено ніякими юридичними нормами. Тому вексель - це лише обіцянка, яку ніякого відношення до квартири не має. Компанія може просто виплатити покупцеві суму, зазначену в папері, котрі дають житло. Якщо від покупки векселя і до повернення грошей пройшло кілька місяців, можна припустити, що інфляція встигне «з'їсти» частину коштів. Тому бажану квартиру за ці гроші, може, купити вже не вийде.
Друга схема передбачає укладення договору попередньої купівлі-продажу. Громадянин вносить 100% передоплату за довгоочікувані метри і чекає, поки закінчиться будівництво. Після того, як будинок зведений і зданий в експлуатацію, компанія оформляє квартиру на себе і тільки потім, згідно з договором, передає її покупцеві. Договір попередньої купівлі-продажу, як і вексель, має віддалене відношення до квартири. І не виключено, що її передача може не відбутися.
В даний момент законом дозволені тільки Договори пайової участі, Житлово-будівельні кооперативи та житлові сертифікати. З урахуванням того, що житлові сертифікати зустрічаються досить рідко, а ЖБК це практично узаконненая форма шахрайства (читайте одну з наших статей) то вибір не великий.
Купуючи квартиру в побудованому будинку, слід переконатися в тому, що будинок зданий Держкомісії. Тільки після отримання даних документів можете поставити підпис на акті приймання-передачі житла.
Після цього слід оформлення права власності.
Реєстрацію права на нерухомість можна доручити спеціальним ріелторам, або взяти всі турботи на себе, при цьому заощадивши кошти. Бажано, щоб покупець мав перед собою список документів необхідних для оформлення:
- договір про покупку житлового приміщення з його ксерокопією;
- акт приймання-передачі квартири;
- документ про фінансові відносини між продавцем і покупцем;
- експлікація і поверховий план з БТІ;
- паспорт власника житлового приміщення з ксерокопією всіх значущих сторінок;
- ксерокопія дозволу на введення будинку в експлуатацію;
- ксерокопія документа про розподіл квартир в будинку між інвесторами;
- квитанція про сплату держмита.
Після отримання власником житлового приміщення свідоцтва про право власності він може спокійно жити в квартирі і ні про що більше не хвилюватися.
Яким способом можуть обдурити покупців житла в новобудовах
1.Серих схем на ринку пайового будівництва чимало. Однією з популярних вважається довгобуд. На практиці є приклади, коли організації, що затягують будівництво, «крутили» гроші на стороні, в результаті роботи припинялися. Крім цього вони вимагали з пайовиків доплату на нібито самостійно сплачує, мотивуючи тим, що будматеріали за останній рік подорожчали.
«Заморожене» будівництво зручно для компаній і з іншої причини. Коли чаша терпіння наповниться, громадянин може попросити свої гроші назад. Забудовник чесно поверне пай, але без відсотків - вийде, що гроші частково знеціняться, так як інфляція їх з'їла.
Будівельна компанія квартиру може перепродати іншому покупцеві, але за вищою ціною. Внесок, до речі, не всі забудовники повертають. Були випадки, коли фірма затримувала на невизначений термін виплати своїм колишнім «соинвесторам».
2. «Додаткові угоди» - ще одна «сіра схема» шахрайства в пайовому будівництві. Недобросовісна компанія коригує вартість квартир і термін здачі об'єкта в експлуатацію. В ході довгобуду штучне затягування робіт та зміна вартості може відбуватися кілька разів. До того ж забудовники змушують пайовиків ставити підписи під «додатковою угодою», в іншому випадку погрожуючи їм розірванням основного договору.
3. Зустрічається і така схема шахрайських дій: будівельна компанія укладає договір купівлі-продажу з покупцем тільки за умови придбання від неї додаткового пакета послуг. До них відносяться страхування неіснуючих ризиків, передача прав юридичної особи на оформлення документів і т. Д. Треба відзначити, що забудовники явно завищують вартість таких послуг, якщо порівняти з ринковими цінами. Так, наприклад, вартість страховки часом доходить до 60% вартості квартири.
Не так давно широкий резонанс викликала ситуація з великою будівельною компанією «Mirax». Інвестор продавав під своїм ім'ям квартири, тим самим пропонував покупцям укладати договір з контрагентом, який фактично не мав до компанії юридичного відношення. Питання про те, що ж за організація продає житлові приміщення, тобто квартири, багатьох пайовиків навіть не хвилювало. Вони не дивлячись підписали документи.
І це лише кілька неприємних ситуацій, з якими можуть зіткнутися покупці житла, тобто учасники пайового будівництва. Методів обдурити пайовика досить. Довірившись фірмі, громадяни погоджуються з умовами документа, практично його не вивчена і навіть не дивлячись. Суди в таких випадках при вирішенні спорів між покупцем і будівельною компанією задають дольщику завжди один і той же питання: як доросла людина в здоровому глузді, не вивчаючи документ, міг запросто поставити підпис під подібним договором?
Які «підводні камені» чекають громадян при покупці
Насторожити людину має і пропозиція продавця внести початкову суму без оформлення договору, а також занадто низький відсоток при продажу житлового приміщення в розстрочку. Багато людей «клюють» на цю вудку і піддаються спокусі заощадити. Фірми-одноденки таким чином присипляють пильність покупця, обіцяючи божевільні вигоди.
Перед зверненням в будівельну компанію або до інвестора наведіть всі довідки про нього, зберіть інформацію, перевірте репутацію. Зверніть увагу на час діяльності організації в сфері пайового житлового будівництва, список її інвестицій. Проаналізуйте, які об'єкти здавалися вчасно, а які ні. Офіційний сайт компанії повинен відповісти на всі ці питання. Саме про нерухомість Петербурга на первинному ринку можна дізнатися, вивчаючи статті в інтернеті. У разі, якщо у потенційного покупця виникнуть будь-які сумніви, компанія зобов'язана надати йому для ознайомлення установчі документи, в тому числі і статут, свідоцтво про держреєстрацію, установчий договір.
Відсутність юридичної грамотності - часта причина виникнення неприємних моментів при придбанні житла. Тому не треба шкодувати часу на вивчення договору або пошук грамотного юриста при виборі тієї чи іншої компанії, тим більше при готовому рішенні купити квартиру у нових і сумнівних інвесторів. Спеціаліст перевірить договір на відповідність його положень ФЗ №214, знайде спірні місця, зверне увагу на розмиті формулювання і непрозорість діяльності самої компанії. У будь-якому випадку договір про купівлю-продаж квартири в споруджуваному будинку повинен перевіряти професіонал, а не дилетант.
Захист прав пайовиків