Припустимо, що ви вирішили продати квартиру або просто поставили собі за мету дізнатися її ринкову вартість. Для цього потрібно відвідати сайт Росреестра або провести моніторинг подібного житла на сайтах, що продають нерухомість в вашому місті. З одним «але»: якщо вам попалася ідеальна за всіма параметрами квартира по явно заниженою (у порівнянні з середньоринковою) ціною - це явна «замануха». По дзвінку виявиться, що ця чудова квартира вже продана, зате є інші, майже такі ж, але дорожче ...
Отже, виставите в пошуку район, метраж житла, серію будинку, віддаленість від метро. Потім тверезо оцініть загальний стан своєї квартири.
Основні параметри, що впливають на вартість квадратного метра:
- класифікація будинку (панель, цегла, моноліт) і рік його споруди;
- поверх квартири (перший і останній користуються зниженим попитом), наявність балкона і сміттєпроводу;
- вид з вікна і сторона світла;
- віддаленість будинку від метро, віддаленість від центру, доступність об'єкта за допомогою автотранспорту;
- метраж квартири, її планування, якість обробки (стан: потребує ремонту / проведено косметичний ремонт / євроремонт з використанням дорогих матеріалів)
При покупці житла люди звертають увагу не тільки на транспортну доступність, а й на розвинену інфраструктуру навколо. Часто їм важливо мати поруч школи і дитячі сади, поліклініки, завжди важлива близькість магазинів, аптек, торгово-розважальних центрів, а також місць для прогулянок. Позитивно впливає на ціну наявність природних зелених зон: лісів, парків, водойм. Знижує вартість квартири присутність поблизу шкідливих виробництв, сміттєспалювальних заводів, вокзалів, галасливих автотрас з пожвавленим рухом, залізничних колій, а також близькість «специфічних» об'єктів: виправних установ, в'язниць, психіатричних лікарень і кладовищ.
Якщо є сумніви в актуальності інформації, можна попросити консультації у практикуючого ріелтора в вашому районі. Реальну затребуваність житла за конкретну ціну можна дізнатися, виставивши її з фотографіями на сайті продажів, наприклад, Cian.ru. Йтимуть дзвінки від ріелторів і покупців - значить, є попит. Багато дзвінків - можливо, ви занизили вартість. Жодного дзвінка - вартість, напевно, завищена.
Таке дослідження особливо ефективний при продажу ексклюзивних об'єктів, а також - при відсутності конкуренції схожих об'єктів у вашому домі. Але у цього методу є і свої мінуси: конкуруючі агенти можуть перепубліковать вашу пропозицію за заниженою ціною, виставивши квартиру від свого імені, після чого, при появі клієнта, звернуться до офіційного ріелтору з пропозицією поторгуватися. Тоді вже від власника залежить, погодитися йому на пропоновану ціну, або - почекати покупця багатший.
Середню ціну за квадратний метр "вторинки" у будь-якому районі Москви на поточний момент можна дізнатися на спеціалізованих сайтах. Наприклад, на Realty.dmir.ru.
Однак потрібно враховувати, що великі квартири мають меншу вартість квадратного метра, ніж «одинички». Взагалі однокімнатні квартири на ринку - найбільш ходовий товар. «Троячки» зазвичай продаються довше, не кажучи вже про п'ятикімнатних квартирах (якщо мова йде про сегментах «економ» і «комфорт»).
Зайве говорити про те, що продавати квартири краще на зростаючому тренді, а не в момент збідніння населення і спаду економіки. На збалансованому, нейтральному ринку рекомендується для початку встановити при виставленні в базі найостанніша ринкова ціна порівнянної угоди, а потім вже слідувати тенденціям ринку.
Ще один важливий момент: неузгоджена перепланування в квартирі, що продається додасть вам клопоту. Доведеться або узгодити її заднім числом в БТІ, або все повернути, «як було» (якщо це, звичайно, можливо) - добудувати знесені стіни, прибрати вбудовані шафи або відняти від заявленої вартості житла суму, яку доведеться витратити на узаконення змін.
А як бути в разі, якщо перепланування проведена в квартирі суперечить існуючим нормам, причому на об'єкті порушено все, що можна (туалет в кухні, кухня в кімнаті, причому з газовою плитою). Власник стверджує, що вартість "узаканіваніе" - 80 тис. Рублів, але сам узаконити не береться, оскільки йому доведеться отримати нове свідоцтво про власність і тоді виникнуть податкові зобов'язання. Це як я розумію не зовсім вірно, тому що загальний метраж об'єкта залишився колишнім.
це не просто перепланування. а ще і переобладнання. таке ніхто не узаконить ніколи.
мокре місце (кухня, ванна) по саннормам не повинні виходити за межі мокрого місця. такий варіант узаконити неможливо. сама процедура "узаконити перепланування" займає багато часу і нервів. біганина по інстанціях, папірці, суди. (Вартість позову від 60000 р) + держмита та інші побори. за переобладнання можна попросити знижку в розмірі - "найняти робітників, повернути все на місце" + БТІ і суди.