Як оформити іпотеку на покупку квартири і при цьому уникнути расспространенія помилок, ціна яких - ваше житло? Про це докладно написано в статті "Ділового партнера", яку можна прочитати на сайті delovoy-partner.ru. Нижче представлений текст статті з незначними змінами.
1. Кредитний договір - На що звернути увагу?
Консультант - керівник відділу іпотечного кредитування АН «Діловий партнер» Василь Тищенко:
Тисячі людей постраждали від того, що не надали особливого значення умов кредитного договору. Ви берете іпотеку на 10-20 років, за цей період економічна ситуація може змінитися не один раз. Захистіть себе і свою сім'ю на всі ці роки.
Вимагайте виключення цих пунктів з умов кредитного договору, адже від цих умов найбільш часто страждали позичальники:
- Кредитор (банк) має право в односторонньому порядку.
Знайте, якщо Ви виконуєте умови кредитного договору, то кредитор не повинен міняти ні одна з умов договору без узгодження з Вами.
- Ставка по кредиту може бути змінена
(На розсуд кредитора або на величину будь-якої ставки, наприклад у свій час любили прив'язувати до плаваючої ставки МосПрайм, яка під час кризи зросла в 6 разів!)
Ще до кризи у мене часто з керівниками різних банків складався розмова по одному і тому ж сценарію, причому закінчувався він завжди однією і тією ж фразою:
Банкір: - Ну і що з того, що в договорі передбачено підвищення ставки, ми ж не збираємося її підвищувати.
- Тоді навіщо передбачили можливість підвищення?
- Ну так, про всяк випадок.
- На який випадок?
- Ну раптом в країні трапиться дуже серйозна інфляція або дефолт.
- І що тоді?
- Ну тоді звичайно ми будемо змушені підвищити ставку за кредитом! А що Ви пропонуєте нам в цьому випадку робити.
Під час кризи кілька великих іпотечних банків, незважаючи на усні обіцянки підняли ставку позичальникам в 2-3 рази. Банки спиралися на умови кредитного договору.
- Кредитор має право вимагати дострокового погашення кредиту
Цим правом скористалися банки, що потрапили у важку фінансову ситуацію на початку фінансової кризи. Позичальникам довелося терміново продавати нерухомість.
Резюме: уважно вичитуйте умови кредитного договору і міняйте пункти, які Вас не влаштовують. Відмовки банків, що поміняти умови неможливо - це чистої води захист інтересів самого банку, Ви ж повинні відстоювати інтереси Вас і Вашої родини.
2. Заявка в банк. Як діють банки, розглядаючи заявки позичальників?
У банку з Вами працюють дві служби: відділ іпотечного кредитування і служба безпеки.
Співробітники кредитного відділу отримують премії з кожного клієнта. Завдання такого співробітника - спочатку забезпечити потужний потік заявок від людей, а потім за збереженими заявками оформити іпотечні кредити. Саме тому Вас завжди переконують в тому, що тут найбезпечніший кредитний договір і що Ви легко і швидко пройдете службу безпеки, варто тільки принести документи. Зарплата співробітників служби безпеки залежить від кількості неплатників: менше неплатників - вища зарплата.
Як проводить перевірку служба безпеки банку при оформленні іпотеки?
Спочатку проглядаються документи на предмет відповідності баз, автентичності та легальності:
Паспорт, військовий квиток і записи в ньому, дипломи, трудова, довідка з місця роботи і т.д. Важливо! Якщо 2-ПДФО роздрукована не з бухгалтерської програми, то досвідчений безпечники це може визначити, тому, роблячи довідку на комп'ютері, уважно все перевірте.
Потім проглядається Позичальник:
Бюро кредитних історій: чи були в інших банках відмови по кредитах. з яких причин (База відмовників). Якщо були відмови, то це великий мінус, адже у попереднього банку були якісь підстави для відмовивши кредиті. Один відмова в Бюро кредитних історій - це 50% того, що Вам знову відмовлять. Також проглядаються відомості про наявність прострочень, кинутих кредитах, природно, якщо такі є - «рекомендовано відмовити».
Запит до Бази пенсійного фонду: перевірка зарплати по відрахуваннях до Пенсійного фонду. Якщо великі розбіжності, наприклад, в довідці 40 т.р. а відрахування з 5 т.р. - рекомендовано відмовити (причому в базі відмовників буде значитися - «за надання неправдивої інформації»). Чому? Тому, що 5т.р. - це офіційний оклад, решта роботодавець може в будь-який момент урізати, що і зробило більшість роботодавців в умовах фінансової кризи.
База правопорушень: наявність в минулому судимостей, заклад кримінальних справ, адміністративні правопорушення, стан на обліку в дитячій кімнаті міліції, у нарколога, психіатра.
Майнові бази (автомобілі, нерухомість): з метою визначити матеріальний добробут позичальника.
Потім проглядається підприємство:
База підприємств: перевірка підприємства на предмет офіційної реєстрації, перевірка директора - реальний або номінальний, перевірка засновників - чи не причетні до ОПС (організованим злочинним співтовариствам).
Міжбанківські бази: перевірка оборотів підприємства, наприклад, позичальник працює менеджером і вказує в довідці зарплату 45 т.р. а обороти у підприємства всього 200 т.р. в місяць - рекомендація відмовити, тому що з такими оборотами підприємство не зможе виплчівать одному менеджеру сорок і п'ять тисяч. Адже двісті - це не прибуток, всього лише оборот (найпростіша економіка).
Інформація про причини відмови в іпотеці. яка закрита від населення.
Часто задається питання: - Чому сьогодні до 80-ти відсотків громадян отримують відмови, адже банки нічим не ризикують, тому що в заставу йде квартира, що купується, а ціни практично опустилися на дно і більше опускатися не повинні?
Відповідаємо: - Як показала практика - якщо позичальник не платить по кредиту (це називається дефолт заставної), а при цьому він не хоче покидати закладену квартиру, то виселити його звідти неможливо. Щоб виписати людину з квартири необхідно або його бажання, яке рішення Суду. Чому суди стають на бік неплатника і не дають згоду на позбавлення неплатника нерухомого майна? Справа в тому, що над усіма договорами і законами стоїть Конституція РФ, згідно з якою кожна людина має право на житло. Тому, виселяючи неплатника з закладеної квартири, його необхідно поселити нема на вулицю, а в яке-небудь інше житло, нехай вкрай дешеве, але житло (в розвинених країнах є цілі квартали такого житла), але в нашій країні механізм примусового переселення ще не опрацьований , чим і користуються неплатники. На сьогоднішній день банки не можуть повернути видані гроші в 90% випадків неплатежів! В умовах фінансової кризи дуже велика ймовірність того, що позичальник завтра втратить роботу і не зможе платити по кредиту. При цьому банк знає, що 90% неплатників скористаються своїм правом на житло, і лише 10% самостійно або під натиском служби безпеки випишуться і звільнять квартиру для її продажу. Тому, з огляду на високі ризики на тлі низьких відсотків, банки змушені відбирати кращих з кращих, а відмовляти до 80% випадків.
Висновок: навіть якщо Позичальник непоганий, але мають місце невеликі сумніви, то служба безпеки рекомендує "Відмовити".
3. Відмова. Причини для відмови. Що роблять з відмовниками?
В яких випадках заявники отримують відмову в оформленні іпотеки?
За надання неправдивої інформації:
- Відрахування до Пенсійного фонду не відповідають зарплати, зазначеної в довідках
- Приховування інформації про наявні кредити
- Підроблені документи про місце роботи
- Підприємство закрито або не з'являлися
Відмова щодо кандидатури позичальника:
- Прострочення або неплатежі за раніше взятими кредитами
- Були судимості, навіть найпростіші - наприклад «Обман споживача» (обважування, обраховування)
- Порушувалася кримінальна справа
- Заборгованості по податках, штрафів, комунальних послуг
- відвідування медвитверезника
- Перебував на обліку у психіатра
- Перебував на обліку у нарколога
- передпенсійний вік
- Відсутність прописки, громадянства
- Стаж роботи менше 6 місяців
- Власник бізнесу, індивідуальний підприємець (відмови до 95% випадків)
Відмова за місцем роботи:
- Немає оборотів за рахунком підприємства (або маленькі обороти)
- Немає відрахувань до бюджету (підприємство не платить податки)
- Підприємство з номінальним директором
- Засновники або керівний склад складалися в ОПС (організовані злочинні співтовариства)
Що роблять з відмовниками?
У Бюро кредитних історій існує окрема база - База відмовників. У цю базу заносяться всі громадяни, яким відмовили. Також можуть зазначатися причини відмов, наприклад "за надання неправдивої інформації" або безлике: "невідповідність даних" та ін.
Якщо співробітник служби безпеки заходить в Бюро кредитних історій, в розділ "База відмовників" і бачить, що Вам уже відмовляли в іншому банку, то цей факт спонукає його теж Вам відмовити (адже у попереднього банку була якась причина для відмови).
4. Чи можливо обійти перевірки зарплати через пенсійний фонд?
5. Процес покупки квартири в іпотеку (крок за кроком: від авансу до реєстрації права)
Аванс або завдаток - в чому різниця при оформленні іпотеки?
Ви вибрали квартиру, продавець або його агент просить внести аванс або завдаток. Завдаток (відповідно до ст. 380, 381 ЦК України), якщо він оформлений правильно, є забезпеченням угоди, аванс за ЦК РФ не є забезпеченням угоди, тобто якщо Ви відмовитеся від угоди, то завдаток Вам ніхто не поверне, а ось аванс зобов'язані повертати. Якщо продавець відмовляється від угоди, то у випадку з завдатком, він повинен віддати суму завдатку і сплатити таку ж суму зверху, у випадку з авансом - повертається тільки сума авансу. У Єкатеринбурзі в основному «ходять» аванси.
Вносити аванс продавцеві особисто - небезпечно. Він може зникнути з авансом, витратити аванс і відмовитися від угоди, захворіти, померти і т.д.
Вносити аванс агентству більш переважно, але слід перевіряти агентство. Бажано: член УПН першого рівня, велика кількість об'єктів в роботі (подивитися внутрішній прайс агентства), серйозний офіс (НЕ времянка), серйозний ремонт, дорога вивіска, аж до того - чи добре одягнені співробітники. Загалом, необхідно виявити ознаки, що вказують на фінансове благополуччя агентства. Слабкі агентства в умовах кризи, витрачають аванс (в рахунок майбутнього гонорару), ще не зробивши угоду (наприклад, на оренду офісу або просто на життєдіяльність), але угода може зірватися з будь-якої причини, і тоді агентству буде нічим повертати аванс. Вже не одне агентство закрилося, зібравши і витративши аванси. Справи за такими авансами, як правило, помирають в ВБЕЗ. Судові процеси ініціювати марно, тому що такі агентства - пустушки без активів і з них просто нема чого взяти.
Документи на квартиру.
Тут все просто - правовстановлюючий документ, правоподтверждающій (повинен бути не завжди), кадастровий паспорт з БТІ, форма №40 з паспортного столу про те, що всі члени сім'ї продавця виписані (до угоди). Також замовляються: довідка з ЄРЦ про відсутність заборгованості по комуналці, довідка з обслуговуючої компанії, виписка з ЕГРП.
Перевірка юридичної чистоти квартири.
Остання новинка від квартирних аферистів. Припустимо, Продавець продає квартиру, яка коштує 2 млн. Руб. При цьому Продавець позичав гроші, наприклад у Іванова в сумі 2 млн.р. і не віддає ці гроші назад. Тоді Іванов подає позов до суду на Продавця. У цей час Вам сподобалася квартира Продавця, і Ви її хочете купити (природно не підозрюючи про судовий процес).
Ви вносите аванс, здійснюєте операцію купівлі-продажу, отримуєте кредит, розраховуєтесь за квартиру з Продавцем і чекаєте, коли УФРС зареєструє Ваше право власності на квартиру. Державна реєстрація іпотечної угоди відбувається протягом 7 днів після операції. В цей час в УФРС з Суду приходить арешт на квартиру (у справі Іванов - Продавець), і держреєстратор змушений зупинити реєстрацію Вашої покупки.
Поки Ви дивуєтеся, в УФРС приходить рішення Суду про передачу квартири у власність Іванова (Продавець на Суді буде згоден з цим рішенням). У підсумку, Продавець залишається з Вашими грошима, Іванов з квартирою, а Ви з зобов'язанням платити по кредиту, ну і з правом подавати до Суду на Продавця, щоб він повернув Вам гроші. Природно Продавець і Іванов - аферисти-компаньйони, які раз по раз подають один на одного в Суд і отримують гроші за квартиру.
Як уникнути попадання в такі схеми при оформленні іпотеки?
Необхідно перевіряти продавців, 99% таких аферистів є колишніми шахраями-бандитами і мають у своїй історії судимості або були причетні до ОПС (організовані злочинні співтовариства). З такими квартирами за останнім часом відбувалося кілька угод купівлі-продажу. На такі квартири часто накладалися і знімалися арешти. Продавцями таких квартир нерідко ставлять людей, що мають наркотичну залежність.
Якщо в історії квартири була приватизація. Проблемні місця: виписані в тюрму, в будинок для людей похилого віку, в дитячий будинок, неповнолітні, за яких батьки писали відмову і т.д. Всі ті, хто був обділений в приватизацію можуть в будь-який момент починати відновлювати свої права в купленій Вами квартирі. Щоб перевірити приватизацію, необхідно зіставити дані з архівної виписки паспортного столу з архівної випискою ЕГРП (не плутати з простою випискою).
Дієздатність продавців: облік у психіатра, нарколога. Опікуни та піклувальники недієздатних продавців можуть подати в суд на розірвання угоди. Погодьтеся, що неприємно повертати квартиру, а гроші все життя отримувати з людини, який «не в собі».
Квартира продається за дорученням - перевірити справжність довіреності і повноту повноважень, переконатися в тому, що під час здійснення угоди доручення не анульована, переконатися, що під час здійснення угоди власник живий.
6. Іпотечна угода.
До угоди сторони відкривають рахунки, через які відбуватиметься розрахунок кредитними коштами. Готівкова частина (початковий внесок) передається або через осередок, або через рахунок, але частіше за все готівкою на угоді під час підписання договору купівлі-продажу. Договір готує юридичний відділ Вашого агентства нерухомості або Ви звертаєтеся до юристів. У договорі необхідно прописати дату звільнення квартири. інакше Вам доведеться чекати місяць, з моменту реєстрації Вашого права власності на квартиру.
Небезпечні моменти при здійсненні іпотечної угоди:
- Крадіжка грошей на операцію. Тут знову ж таки необхідно перевіряти продавців і їх агентів.
ОБОВ'ЯЗКОВО! Вимагайте від продавця розписку на отримання грошових коштів. інакше продавець отримає гроші, а потім заявить, що готівкові гроші він не отримував. Поширена в більшості агентств нерухомості напис в договорі: «Гроші отримав повністю» під якою розписується Продавець, для Суду не має ніякої юридичної сили. Запам'ятайте, це дуже важливо, передача грошей підтверджується тільки розпискою!
Продавець надав не всі документи, необхідні для реєстрації угоди, наприклад згода дружини на продаж (забув удома). УФРС прийме документи і зобов'яже продавця донести даний документ. В цьому випадку є ризик того, що дружина продавця так і не дасть згоду на продаж (тоді УФРС відмовить в реєстрації угоди), а продавець скаже, що гроші, які отримав від Вас, вже витратив.
Купівля квартири з неповнолітніми власниками - тут буде дозвіл органів опіки на продаж квартири з умовою покупки для неповнолітніх власників іншої нерухомості. В цьому випадку Вашу угоду не зареєструють до тих пір, поки не зареєструють угоду з купівлі нерухомості неповнолітніми. Необхідна ретельна перевірка пакета з покупкою неповнолітніми, щоб не було відмови в реєстрації цієї угоди, яка спричинить відмову в реєстрації Вашої угоди.
Після укладання угоди Ви їдете додому і чекаєте, коли Вам звільнять квартиру і віддадуть ключі (якщо квартира порожня, то Ви можете в'їхати в неї в день угоди). Через 7 днів Ви в УФРС отримуєте свідоцтво про держреєстрацію Вашого права власності.
Ось і все, Ви є власником квартири. Ви можете робити там перепланування, ремонт, купувати вбудовану меблі, адже це ВАША КВАРТИРА!