Як поділити земельну ділянку, якщо на ньому присутні об'єкти нерухомості, що належать різним організаціям? Чи може ділянку виявитися у власності одного з двох юридичних осіб? Кому надається право безстрокового користування землею? Питання приватизації та оренди вивчала експерт служби Правового консалтингу ГАРАНТ Юлія Аносова.
Дві юридичні особи на одній земельній ділянці мають об'єкти нерухомості. Ділянка після розмежування власності належить муніципального утворення. Раніше вся земля належала юридичній особі N 1 на праві безстрокового користування. Організація N 2 придбала у юридичної особи N 1 чотири будівлі за договором оренди з умовою про викуп. Юридична особа N 1 подало заявку на передачу земельної ділянки в його власність. Юридична особа N 2 дало на це свою письмову згоду. Земельна ділянка - 80 га землі сільськогосподарського призначення. Під будівлями юридичної особи N 2 знаходяться 2 га. У юридичної особи N 1 об'єктів нерухомості на ділянці близько 100, і всі вони пов'язані єдиною мережею каналізації, водопровідною мережею і мережею газо- і електропостачання. У юридичної особи N 2 ніяких прав на земельну ділянку поки немає. Чи правомірна відмова в наданні земельної ділянки за вказаною заявкою у власність однієї юридичної особи?
В силу пункту 1 статті 35 Земельного кодексу та пункту 3 статті 552 Цивільного кодексу при продажу нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить продавцю на праві власності, покупець набуває право на використання частини земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник проданої нерухомості. Таким чином, з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухомість покупець в силу закону набуває той же обсяг прав на земельну ділянку, зайнятий цією нерухомістю і необхідний для її використання, який до продажу належав продавцю.
При цьому згідно з пунктом 2 статті 35 Земельного кодексу граничні розміри площі частини земельної ділянки, зайнятої будівлею, будовою, спорудою та необхідної для їх використання, визначаються відповідно до пункту 3 статті 33 Земельного кодексу виходячи із затверджених в установленому порядку норм відведення земель для конкретних видів діяльності або правил землекористування і забудови, землевпорядної, містобудівної та проектної документації. Про це йдеться в пункті 13 постанови N 11.
Відповідно до пункту 1 статті 36 Земельного кодексу виключне право на приватизацію земельних ділянок, що знаходяться в муніципальній власності, або придбання права оренди цих ділянок мають юридичні особи - власники будинків, будівель, споруд, розташованих на цих ділянках. Таким чином, законом встановлено, що знаходиться під будівлею земельну ділянку може бути приватизований тільки власником розташованої на ньому нерухомості (п. 5 постанови N 11). При цьому можливість відмови власника нерухомості від прав на земельну ділянку, розташовану під цією нерухомістю, а також будь-якої порядок передачі виключного права на придбання у власність земельної ділянки законом не передбачається.
Розглянемо ситуацію, коли земельна ділянка є неподільним (п. 2 ст. 6 ЗК). У разі якщо будинок (приміщення в ньому), що знаходиться на неподільному земельній ділянці, належить кільком особам на праві власності, ці особи мають право на придбання даної земельної ділянки у спільну часткову власність або в оренду з множинністю осіб на боці орендаря, якщо інше не передбачено земельним кодексом, федеральними законами, з урахуванням часток у праві власності на будівлю (п. 3 ст. 36 ЗК). Порядок придбання прав на земельну ділянку цими особами встановлено пунктами 5-8 статті 36 Земельного кодексу.
Таким чином, пунктом 3 статті 36 Земельного кодексу встановлено право на придбання неподільного земельної ділянки у спільну часткову власність в ситуації, коли на ньому розташовано тільки один будинок, що належить кільком власникам, або кілька приміщень в такому одній будівлі, що мають різних власників. На нашу думку, цією нормою слід керуватися і тоді, коли на неподільному земельній ділянці розташовано декілька будівель, які перебувають у власності різних осіб.
У ситуації, що розглядається юридична особа N 1 зобов'язана переоформити право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою на право оренди або право власності. Однак при цьому із загальної площі земельної ділянки повинні бути виділені ті земельні ділянки, на яких розташовані чотири проданих юридичній особі N 2 будівлі та які необхідні для використання цих об'єктів нерухомості. Ці земельні ділянки відповідно до закону має право придбати (приватизувавши або прийнявши в оренду у муніципального освіти) тільки юридична особа N 2 (яке і повинно це зробити, тобто не може дати згоду на інше), оскільки у нього вже в силу закону виникло право постійного (безстрокового) користування цими ділянками. Якщо земельна ділянка є неподільним, юридичні особи N 1 та N 2 мають право придбати його у спільну часткову власність. Ні в першому, ні в другому випадку (незалежно від того, чи є земельна ділянка діленим чи ні) юридична особа N 1 не має права на одноосібне придбання земельної ділянки повністю (включаючи площі, зайняті будівлями юридичної особи N 2 і необхідні для їх використання) . Отже, відмова органу місцевого самоврядування в ситуації, що розглядається правомірний.
Юлія Аносова. експерт служби Правового консалтингу ГАРАНТ