Як повернути суму забезпечувального депозиту орендарю у власника торгового центру і витрати на ремонт
Відповіді юристів (9)
1. Забезпечувальний депозит - це не пойменований в законі спосіб забезпечення виконання зобов'язання (по сплаті орендної плати). Підстави для його повернення і утримання повинні бути прописані в договорі. Виходячи з вашої інформації про умови договору, поверненню цей платіж не підлягає.
Є питання до юриста?
2. Оскільки договором передбачена ваш обов'язок з проведення ремонту дані витрати відшкодуванню не підлягають. Крім того, ЦК допускає встановлення такої форми орендної плати, як покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.
3. Ваш договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін на підставі п. 2 ст. 621 ГК.
4. З ваших слів не дуже зрозумілий статус "страховки на проведення ремонту". Важливо зрозуміти, як врегульована в договорі ця сума, фіксувався факт її передачі.
5. Розірвати договір можна з таких підстав:
- по згоді сторін
- в силу односторонньої відмови (якщо це право передбачено договором)
- в судовому порядку: а) при істотному порушенні договору другою стороною; б) в інших випадках, передбачених ГК (ст. 620) або договором.
Якщо за згодою сторін договір розірвати не вийде, гадаю, можливе звернення до суду з вимогою про дострокове розірвання договору з таких підстав:
- в силу істотного порушення договору орендодавцем
- ненадання орендодавцем майна в користування орендарю або створення перешкод у користуванні майном відповідно до умов договору або призначення майна.
У нас тут є в наявності ніщо інше як такий спосіб виконання зобов'язань як заставу. Так, не дотримана належним чином (принаймні як я зрозумів) форма договору, і то потрібно документи дивитися адже договір може бути і складним. А у нас ситуація наступна:
У свою чергу, якщо заставодавець (Ви) прийме рішення укласти договори застави, замість опису основного зобов'язання в них можна зробити посилання на договір, який регулює основне зобов'язання і містить відповідні умови. Тут також необхідно враховувати акцесорних (додатковий) характер зобов'язання за договором застави, що виключає можливість укладення договору застави у формі попереднього договору.
Істота, розмір і термін виконання зобов'язань, що виникають внаслідок заподіяння шкоди загальному майну в будинку, йдуть з положень гл. 59 ГК РФ.
Умова про спосіб звернення стягнення на закладений депозит не є суттєвим, але також може знайти відображення як в договорі застави, так і в договорі банківського вкладу (депозиту) і основних договорах. Згідно із загальним правилом вимога заставодержателя задовольняється за рахунок заставленого рухомого майна за рішенням суду, інше може бути передбачено угодою заставодавця і заставодержателя (п. 2 ст. 349 ЦК України). Іншими словами, якщо в договорі застави не встановлений особливий порядок звернення стягнення на заставлене майно, особи, на користь яких надається забезпечення вправі звернутися до суду.
Виходячи з усього цього ми можемо сказати що в силу ГК РФ
1. Застава припиняється:
1) з припиненням забезпеченого заставою зобов'язання;
2) на вимогу заставодавця при наявності підстав, передбачених пунктом 3 статті 343 цього Кодексу;
3. У разі припинення застави внаслідок виконання забезпеченого заставою зобов'язання або на вимогу заставодавця (пункт 3 статті 343) заставодержатель, у якого перебувало заставлене майно, зобов'язаний негайно повернути його заставодавцю.
Таким чином, Ви маєте повне право визнати всі існуючі договори неукладеними (в силу невиконання), нехай навіть і через суд, і повернути собі суму застави. А також вимагати з ТЦ і його господарів суму компенсації збитків. Справа досить складне і цікаве, я б прийняв участь.
Я пропоную Вам для початку викласти сюди той договір, який Ви підписали власником приміщень у ТЦ, щоб правильно кваліфікувати ваші відносини, і зрозуміти що ж за умови між вами були спочатку досягнуті.
Зробіть копію даного договору, зафарбуйте всі особисті дані, відскануйте і викладіть його сюди - це необхідно для правильної і повної консультації.
Золоті слова. Давайте подивимося що Ви там назаключалі за договори і угоди. Справа в тому, чо Виможете не зовсім правильно юридично оцінювати всі обставини. А тут важливо все. Заочнотоценівать такіевопроси не зовсім коректно.
Якщо виходити із загальних норм, то ось що виходить.
1. "короткостроковий договір оренди і угоду прописані, що заключаються на 1 рік. Минуло 1,5"
По-перше, право здачі майна в оренду належить його власнику, а також особам, уповноваженим на це законом або власником. Поки не було зареєстровано право власності на ТЦ, орендодавець не міг його здавати. Але в даний час є проект Постанови Пленуму ВАС, в якому Пленум роз'яснює судам, що в цьому випадку вважати договір неукладеним немає підстав. Відповідно договір можна вважати укладеним.
Але ГК говорить, що договір, укладений терміном понад рік, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з такого моменту. Можливо термін договір закінчився, але в договорі може міститися застереження про те, що договір по закінченні терміну його дії вважається укладеним на новий термін на колишніх умовах.
2. З приводу депозиту.
Тут потрібно дивитися договір. Як правило, ТЦ дуже докладно розписують порядок повернення депозиту і будь-дибо утримань із нього.
Просто так без будь-яких підстав вони не можуть його залишити за собою.
3. Можливість розірвання договору з Вашого боку без втрат можна визначити знову таки, подивившись договір. За загальним правилом договір можливо розірвати в односторонньому порядку за наявності винних дії орендодавця, але в судовому порядку. Можливість позасудового порядку може бути передбачена договором.
4. Ремонт. Ремонт приміщення - це проіведеніе невіддільних поліпшень. Орендар може вимагати сплати йому Стомость невіддільних поліпшень, якщо інше не встановлено договором і є письмова згода орендодавця на твір орендарем таких поліпшень.
Великі ТЦ знову ж, як правило, вказують, що вартість невіддільних поліпшень орендарю орендодавець не відшкодовує.
5. Рекомендую Вам звернутися до юриста. Дуже мгого у Вашій ситуації залежить від положень договору. Договори бувають заплутані, з першого погляду не розібратися в їх положеннях, тим більше, що договори оренди з ТЦ, як правило, по 30-50 сторінок.
Вітаю! Згодна з колегами - без вивчення умов Вашого договору - буде досить складно допомогти Вам.
Ми можемо вибрати в законі спеціально для Вас умови які можуть бути Вам найбільш вигідні, але вони не підійдуть під умови Вашого договору і тоді не можуть бути і застосовні.
Викладайте копію Вашого договору.
Говоріть, договір оренди короткостроковий підписаний? А приміщення за актом вам передавалося? І якщо передавалося, то коли?
Публікуйте не тільки договір, а всі документи, які у вас є відносно даних відносин.
Людина досить докладно виклав ситуацію, на консультації іноді і то менше розповідають. Але з іншого боку дійсно, подивитися документи зайвим не буде.
Шукаєте відповідь?
Запитати юриста простіше!
Задайте питання нашим юристам - це набагато швидше, ніж шукати рішення.