Ринок іпотеки в Росії існує більше 15 років. Багато росіян бажають придбати житло в розстрочку. Останнім часом це досить доступний спосіб обзавестися власним житлом. На перший погляд пропозиції банків дуже привабливі, відсотки здаються не такими великими, але з урахуванням того, що іпотека видається на досить довгий термін, сума переплат значна.
При відмінних знаннях в області законодавства можна уникнути величезних перевитрат по іпотеці.
Досвідчені експерти радять обміркувати оптимізацію вартості позики до моменту підписання кредитного договору. Вся справа в тому, що після підписання такого договору змінити його умови в кращу сторону буде проблематично. Знайти банк, який пропонує ідеальні умови по іпотеці, дуже непросто. Якщо на перший погляд позичальник знайшов той банк, який пропонує низькі ставки за іпотечними кредитами, то за ними можуть ховатися численні комісії та додаткові страховки. Всі банки при оформленні розстрочки вимагають обов'язкового страхування життя. Зменшити витрати можна, якщо скористатися не страховою компанією, яку пропонує банк, а купити страховку у незалежній компанії.
Немаловажним є той факт, що при укладенні договору іпотеки банк вимагає внести початковий внесок, який, по-перше, зменшить борг, по-друге, дозволить отримати позику за зниженою процентною ставкою, а значить знизити суму переплат.
Види іпотечних позик
Всі іпотечні позики діляться на два види - з диференційованою системою погашення і ануїтетною. При підписанні кредитного договору більш вигідними для позичальника будуть умови диференційованої системи, при цьому сума щомісячних внесків буде вище, але тільки в перші кілька років іпотеки. Основна перевага такої системи в тому, що позичальник може погашати кредит пропорційно: і тіло кредиту, і відсотки. При ануїтетною системі позичальник зобов'язаний спочатку погасити відсотки, потім вже сам кредит. Після закінчення платежів такий кредит обійдеться значно дорожче. Багато позичальників помилково думають, що знизити платежі по іпотеці після підписання договору вже не можна. Однак це далеко не так. По-перше, можна отримати податкове вирахування до 13% від суми кредиту. Це досить суттєва цифра.
Також переплати по іпотеці знизяться, якщо оформляти кредит на короткий термін. Тут все гранично ясно - чим більше термін кредиту, тим більша сума переплат. Природно, чим менший термін розстрочки, тим більше щомісячний платіж. Для зменшення кредитного навантаження можна здавати іпотечне житло в оренду, на практиці плата за оренду квартири покриває до 70% щомісячного платежу по іпотеці.
Крім того, зменшити переплату по іпотеці допоможе рефінансування позики під більш вигідний відсоток. Це можна зробити, якщо провести моніторинг іпотечних продуктів банку і вибрати найвигідніший. Сумлінним позичальникам банки завжди йдуть назустріч і навіть іноді самі роблять вигідні пропозиції.
Слід трохи зупинитися на випадку дострокового погашення іпотечної позики. Тут мова йде про частковому достроковому погашенні іпотеки.
Дострокове погашення позики - одна з можливостей знизити переплату по іпотеці. При достроковому погашенні позики в банк подається заява, після чого банк може перерахувати графік платежів за двома варіантами. У першому випадку буде запропоновано знизити термін кредиту і залишити суму щомісячного платежу незмінною. У другому випадку термін кредиту залишиться колишнім, але сума щомісячного платежу буде знижена.
особливості договорів
Необхідно враховувати деякі особливості банківських договорів при достроковому погашенні позики.
- Іноді в договорі вказана мінімальна сума, нижче якої дострокове погашення не передбачено.
- Деякі банки навіть передбачають штрафи за дострокове погашення.
- Багато банків передбачають комісію за дострокове погашення позики. Причому в договорі про це може не бути і слова. Комісію можна побачити в роздруківці тарифів банку. Краще уважно вивчити і такі моменти перед підписанням договору іпотеки.
- Ще один підводний камінь, на який багато хто не звертають уваги, - можливість банку перепродати вашу заставну який-небудь організації або іншому банку. В цьому випадку якщо клієнт погашає кредит через банківський переказ або пластикову карту, він може зіткнутися з додатковими комісіями, які можуть досягати до 3% від суми платежу, а це вже істотна грошова сума.
У будь-якому випадку клієнтові слід уважно вивчити умови іпотечного договору. Слід заздалегідь розрахувати кілька варіантів самому, щоб зрозуміти, який найбільш вигідний. Слід докладно розпитати кредитного інспектора про умови договору, попросити розрахувати кілька варіантів графіка платежів на 5, 10, 15, 20 років. Так буде простіше розібратися і з кредитним договором, і з власної платоспроможністю.