Серед учасників ринку нерухомості періодично укладаються договори купівлі-продажу часток наділів землі, такі угоди бувають необхідними з різних причин.
Загальні правила покупки частки наділу землі
Якщо власник частки наділу землі бажає оформити цю частку як окрему ділянку землі, з окремим кадастровим номером і власними кордонами, то така процедура називається виділенням частки в ділянку.
Причини для покупки частки наділу землі
- Необхідність виділення в окрему ділянку землі частки, площа якої дуже мала;
- Купівля будинку, що знаходиться на земельному наділі значній площі в порівнянні з площею землі, яку займає будинок;
- Необхідність викупити частку виходить з селянсько-фермерського господарства (СФГ) власника;
- Намір об'єднати декілька часток для їх виділення в одну ділянку.
Для виділу частки в самостійний наділ землі площа цієї частки повинна відповідати певним значенням, визначеним для кожного регіону.
Якщо розмір частки занадто малий для такого виділення, то питання можна вирішити, купивши частку у сусідів і об'єднавши ці частки в одну.
Якщо власник ділянки хоче продати будинок на цій ділянці, то земля, згідно зі ст. 35 Земельного кодексу РФ, переходить до покупця будинку. Продавець може продати частку своєї ділянки з будинком, якщо всю ділянку набагато перевищує площу, необхідну для займаного будинку.
Якщо співвласник СФГ бажає його покинути, то інші учасники мають особливе першочергове право викупити у виходить його частку в земельному наділі, займаним даними СФГ.
Алгоритм покупки частки ділянки землі
- Перевірка всіх документів відчужуваної частки земельного наділу (право власності, кадастровий паспорт, виписка з ЕГРП про відсутність обтяжень).
- Сторони угоди складають попередній договір купівлі-продажу частки на земельну ділянку, де вказуються загальні умови угоди.
- Необхідно проконтролювати, щоб продавець поінформував інших власників земельного наділу, зі складу якого відчужується частка, про її майбутній продаж.
- За фактом небажання інших власників наділу придбати частку продавця і закінчення перевірки всіх документів складається і підписується основний договір купівлі.
- Договір (угода) реєструється в органах Росреестра. де покупцеві видається документ про право власності.
Необхідно враховувати, що переважним правом купівлі частки наділу землі є власники інших часток даного наділу, згідно зі ст. 250 ч. 1 Цивільного кодексу РФ.
Продавець зобов'язаний насамперед подати письмове повідомлення співвласників земельного наділу про бажання продати частку, що належить йому, з зазначенням ціни частки і інших умов, і якщо протягом тридцяти календарних днів співвласники наділу не висловлять наміри купити таку частку, то продавець має право продавати її третім особам.
- селянсько-фермерських господарств;
- ріллі;
- земель для випасу худоби;
- земель для сінокосу.
Без такої згоди угода може бути визнана нікчемною за рішенням суду. Загальні збори власників організовується головою колективу власників наділу за заявою продавця. Для отримання продавцем дозволу на продаж своєї частки потрібна згода простої більшості присутніх власників (50% + один голос). Для кворуму необхідна присутність 20% всіх власників на зборах.
Протокол зборів необхідно прикласти до договору угоди, інші дії з придбання частки робляться згідно вищевикладеному алгоритму.
Складання договору купівлі-продажу
При складанні договору про покупку нерухомості потрібно врахувати безліч нюансів. Покупець і продавець бажають бути впевненими в тому, що умови договору будуть виходити з умов, усно обговорених сторонами заздалегідь. Так як таких умов може бути досить багато, то іноді зручно скласти попередній договір купівлі нерухомості (частки земельного наділу).
попереднього
В угодах з нерухомістю попередній договір не підлягає реєстрації в органах Росреестра. Бланк попереднього договору в своєму змісті повинен мати такі пункти:
Зразок попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки можна скачати тут.
Необхідно пам'ятати про різницю між завдатком (запорукою) і передоплатою. У разі відмови укласти договір будь-який з його сторін передоплата підлягає поверненню покупцеві, в той час як заставу або не повертається зовсім або повертається частково (якщо покупець відмовився від угоди), або повертається в подвійному або іншому кратному розмірі (якщо відмовився від угоди продавець).
Розмір такої застави і точні умови його повернення визначаються сторонами.
Існують типові бланки договорів продажу наділів землі. Для складання договору продажу частки боку можуть використовувати готовий бланк, вносячи в нього необхідні зміни, або звернутися до професійних юристів за допомогою. Договір повинен містити наступні пункти:
- Повні імена та паспортні дані сторін, що беруть участь в угоді;
- Опис предмета договору - частки, що продається ділянки землі;
- Опис можливих обтяжень на продавану частку;
- Ціна угоди в рублях;
- Способи і терміни здійснення оплати;
- Реквізити сторін угоди;
- Інші умови.
Зразок договору купівлі-продажу частки земельної ділянки можна скачати тут.
В описі предмета договору необхідно внести всі характеристики продаваної частки (кадастровий номер, площу і інше). Якщо існують обтяження на частку (наприклад, податкова заборгованість), то вони переходять до нового власника.
Способами оплати можуть бути готівковий розрахунок. безготівковий розрахунок або банківська комірка. Останній спосіб є найбільш надійним.
Також в договорі повинні бути внесені відомості про відповідальність учасників угоди за порушення пунктів договору і про можливі непередбачені обставини, об'єктивно перешкоджають виконанню деяких пунктів договору його сторонами.
Хочете приватизувати кімнату в гуртожитку? Дізнайтеся, як це зробити, прочитавши нашу статтю.
Що таке житловий сертифікат і як їм правильно скористатися? Дізнайтеся про це у нашій статті.
Важливі моменти покупки частки
Звертатися до нотаріуса сторони можуть на власний розсуд.
Існують випадки, коли покупець має переважне право купівлі частки:
У цих випадках продавець зобов'язаний повідомити покупця-сусіда про намір продати частку в першу чергу.
Якщо продавець умисно приховав наявність будь-яких обтяжень на продавану їм частку, то покупець, при виявленні обману вправі вимагати повернення частини коштів (згідно п. 3 ст. 37 Земельного кодексу РФ) або зменшення вартості угоди (якщо обман розкрився до здійснення оплати покупцем) .
Угода з купівлі частки земельного наділу може здійснюватися через представників сторін, якщо продавець і / або покупець не можуть брати участь в угоді з різних причин. Представники сторін повинні діяти на підставі довіреності. завіреної нотаріально. Тоді в договорі повинен бути пункт із зазначенням, що від імені продавця (покупця) діє представник.
Для більшої гарантії безпеки угоди покупець може навести довідки в органах судової влади за місцем знаходження відчужуваної частки про наявність в минулому судових тяжб з продаваної часткою або земельним наділом, до якого така частка належить.
Отже, покупка частки наділу землі відрізняється від покупки ділянки цілком наявністю ряду особливостей, які можуть спростити або навпаки, ускладнити операцію. Загальним правилом угод з купівлі частки і всього наділу землі можна вважати контроль законності переходу майнових прав та достовірності всіх відомостей про яку купує частку. Це допоможе уникнути оскарження договору в майбутньому.