Як відомо, від вибору комерційного об'єкта для оренди в значній мірі залежить ефективність, розвиток бізнесу, ставлення клієнтів і співробітників офісу. І ніхто не може краще знати про особливості комерційної нерухомості, ніж сам власник. Тому для роз'яснень деяких тонкощів вибору комерційного приміщення був запрошений керівник відділу маркетингу компанії New Life Group Головкевич Володимир Павлович, який спеціалізується, в тому числі, і на юридичних аспектах оренди комерційної нерухомості.
- Володимир Павлович, з чого слід почати вибір комерційної нерухомості, якщо у підприємця поки немає великого досвіду в даному питанні?
- Перш за все, визначитеся в головному питанні, а саме, виборі типу нерухомості, який необхідний бізнесу. Це може бути офіс, торгове приміщення, склад, популярністю користуються універсальні приміщення. Багато підприємців переобладнують житлові квартири, але такий підхід не завжди ефективний, до того ж вимагає значних фінансових і тимчасових витрат - в середньому для переобладнання, переоформлення квартири знадобиться близько року.
Шукати об'єкти комерційної нерухомості можна самостійно, або з ріелтором. Однак у співпраці з ріелтором доведеться витратити деякі фінансові кошти на оплату його послуг, це певний відсоток від угоди. Менш зручно і практично, але дешевше шукати вільні об'єкти комерційної нерухомості самостійно, або підключивши знайомих. Цей варіант також цілком реальний, важливо правильно визначити цінову політику ринку нерухомості в певному окрузі, районі. Але не кожен орендар має достатні юридичні знання для того, щоб самостійно вибрати площу в оренду і уникнути помилок при підписанні договору оренди.
- Існують ще якісь пункти, які обов'язково повинні бути присутніми в договорі оренди?
- Насправді простіше назвати пункти, які в договорі не повинні бути присутніми. Якщо ж говорити про обов'язкові пунктах, їх багато:
- Чи може одна зі сторін розірвати договір оренди в односторонньому порядку, і за яких умов?
- Звичайно, для орендаря і орендодавця в законодавстві прописані умови, на яких вони мають право розірвати договір. Орендодавець набуває право розірвати договір, якщо орендар двічі не сплатив орендні платежі, порушивши прямий обов'язок, завдав значної матеріальної шкоди майну, що належить орендодавцю, неправильно експлуатував орендовані площі або, порушивши умови договору, не виконав капітальний ремонт у встановлені за договором терміни. Для орендаря також існують свої права щодо розірвання договору. Серед них: неповна передача метражу об'єкта, обумовленого в договорі, наявність значних вад, не зазначених у договорі, відмова власника в проведенні капітального ремонту, якщо це обумовлено в договорі.
- Чи вплине розташування офісу, торгової точки на просування бізнесу?
- Безсумнівно! Об'єкт повинен знаходитися в місці з великою пішохідною, транспортної прохідністю. Саме тому значною популярністю користуються бізнес-центри, до того ж вони припускають вузьку спеціалізацію, що зручно клієнту. Поруч з об'єктом дуже важлива наявність місця парковки, зручний під'їзд, бажана охорона парковки. Якщо вибираються виробничі цехи. де рідко з'являються клієнти, можна розглядати віддалені від центру райони, але потрібно враховувати зручність проїзду для співробітників, тому хорошим рішенням стане наявність в безпосередній близькості станції метро.
- На які моменти орендарю обов'язково слід звертати увагу, щоб не зіткнуться з недобросовісним власником і не отримати для свого бізнесу додаткових проблем?
- Перш за все, зверну увагу на те, що вже обмовлялося вище. Ретельно ознайомтеся з документами, що визначають права орендодавця на об'єкт нерухомості, зверніть увагу, чи немає заборон на виконання певних дій. Особливо звертайте увагу на правовстановлюючі документи, орендуючи приміщення на перших поверхах житлових будинків. Найчастіше це переобладнані квартири, деякі власники не виводять з житлового фонду, не інформують орендаря про профільної експлуатації приміщення, через що у обох сторін можуть бути складності.
Якщо на об'єкт відсутні відповідні документи, згідно ст.222 ГК РФ така споруда буде вважатися самовільної. Сам об'єкт нерухомості може зводитися з порушеннями або на земельних ділянках, не призначених для подібних цілей.
У разі виникнення однієї із зазначених вище проблем, відповідно до ст.174 ЦК України орендний договір буде вважатися недійсним, що абсолютно невигідно орендарю.
-Володимир Павлович, що б ви хотіли порадити підприємцям, які вибирають приміщення в оренду для свого бізнесу?
- Обов'язково відповідально підходьте до вибору офісу. не соромтеся задавати навіть досить делікатні питання. Один не прояснений момент сьогодні може вилитися в серію серйозних проблем завтра. Пам'ятайте не тільки про обов'язки, а й про свої права. Орендар має повне право не слідувати встановленої орендодавцем форми договору, а при бажанні і необхідності вносити власні поправки. Перед укладенням зверніться до договору до кваліфікованого юриста, який краще і швидше виявить «підводні камені», якщо такі є в договорі оренди. Короткостроковий договір (до 1 року) вступає в силу при підписанні, а юридичне визнання довгострокового договору оренди (понад 1 року) настає виключно після державної реєстрації. Не скупіться користуватися послугами кваліфікованих досвідчених юристів, вони все одно дешевше, ніж подальше вирішення виниклих проблем. І намагайтеся орендувати комерційні площі в офісних центрах. тому для великих власників невеликий додатковий дохід ніяк не покриє втрату репутації і потенційних клієнтів.
Популярне
Основні тенденції на ринку екологічного будівництва та особливості управління «зеленими» об'єктами
Про стандарти, переваги та перспективи розвитку «зеленого» будівництва в інтерв'ю з Максимом Сергєєвим, технічним директором компанії Zeppelin, і Вірою Бурцева, керівником робочої групи по розробці системи GREEN ZOOM
Портал нерухомості Зданіе.інфо представляє каталог торгових центрів і бізнес центрів Москви і всіх великих міст РФ
з прямими контактами власників будівель бізнес-центрів і торгових комплексів здають площі в оренду в цих БЦ і ТЦ.