Продаж квартири - це непростий і тривалий правовий процес, який вимагає збору великої переліку документів. грамотного оформлення угоди. договору купівлі-продажу. а при необхідності і попередньої згоди. Найчастіше продавці нерухомості звертаються за допомогою до агентствам нерухомості або в нотаріальні органи. які можуть спростити і прискорити продаж житла, хоча оплата їх роботи потребують додаткових витрат.
До угоди з продажу квартири, потрібно підходити з особливою ретельністю, заздалегідь передбачаючи можливість виникнення супутніх витрат. обговорюючи з потенційним покупцем їх розподіл, а також інші значимі юридичні (наприклад, передачу квартири) і технічні моменти.
Після укладання угоди новому власнику необхідно зареєструвати виникло у нього право власності на придбану квартиру.
Продаж квартири має на увазі під собою отримання доходу особою, яка обкладається податком на доходи фізичних осіб.
Як правильно продати квартиру?
Перед власником нерухомості, який бажає швидко і вигідно продати своє майно постає питання про те, як найбільш правильно це зробити.
Є кілька основних дій, без яких угода не може бути здійснена:
Виділяють два основних способи продажу житла:
Останній варіант зажадає додаткових фінансових витрат, але може прискорити процес реалізації нерухомості.
- Висококваліфіковані ріелторські фірми є професіоналами у своїй сфері, їм відомі можливі «підводні камені» і юридичні ризики, пов'язані з такими угодами.
- Досвідчені агентства знають, як в найбільш вигідному світлі піднести об'єкт продажу, як вести переговори, як грамотно оформити угоду.
Не варто забувати про можливі випадки шахрайських дій з боку ріелторських компаній, продавець повинен уточнити історію роботи фірми, перевірити установчі документи організації, сертифікати, почитати відгуки на сайтах і форумах.
Які документи потрібні для продажу квартири?
Для укладення угоди купівлі-продажу, продавець повинен заздалегідь підготувати необхідну документацію, обов'язково будуть потрібні:
- Документ, що засвідчує особу власника (паспорт, а якщо один із власників неповнолітній - свідоцтво про народження).
- Правовстановлюючий документ, тобто підтверджує законність права власності (виписка з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП), договір дарування, купівлі-продажу, міни, свідоцтво про право на спадщину).
- Довідка з БТІ (кадастровий паспорт).
- Виписка з будинкової книги, яка є підтвердженням того, що всі мешканці квартири, що продається виписані з неї.
- Довідка про відсутність заборгованостей по оплаті комунальних послуг.
- Договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості.
Залежно від обставин продажу житла, додатково можуть знадобитися наступні документи:
- Якщо нерухомість продає не сам власник, а посередник, то необхідна нотаріально завірена довіреність.
- Свідоцтво про реєстрацію шлюбу. паспорт чоловіка, в ситуації, якщо особи перебувають в офіційно зареєстрованих стосунках.
- Якщо продавець придбав квартиру в шлюбі, то необхідно отримати згоду чоловіка або дружини на продаж житла, завірене нотаріусом.
- Коли один із власників - неповнолітня особа, потрібен дозвіл від органів опіки та піклування.
Як оформити купівлю-продаж квартири?
Після того як знайдений потенційний покупець, і сторони обговорили основні умови угоди, слід дуже складний процес оформлення купівлі-продажу майна:
- Покупець може побажати перевірити юридичну чистоту квартири (наприклад, відсутність застави і арешту, справжність, наданих продавцем документів). Власник не повинен перешкоджати цьому процесу, в його інтересах навпаки всіляко сприяти.
Переконавшись у правовій чистоті квартири, сторонам необхідно оформити договір купівлі-продажу. Найчастіше громадяни, усвідомлюючи складність складання даного документа, звертаються за допомогою до нотаріуса або юриста. Це зажадає додаткових витрат, але зможе гарантувати, що документ буде складений грамотно і належним чином, відповідно до чинного законодавства.
Власнику слід знати, що покупець має право звернутися до органів наркологічного і психіатричного контролю, щоб переконатися в повній дієздатності продавця.
- готівковий;
- безготівковий.
При передачі грошових коштів «з рук в руки», продавець повинен видати покупцеві розписку. Найбільш надійним способом оплати вважається використання банківської комірки.
Якщо продавець не має заперечень, то оплата об'єкта, що купується може проводитися з використанням кредитних коштів, іпотечної позики або материнського капіталу.
Договір купівлі-продажу квартири
Укладення договору купівлі-продажу - це ключовий етап у процесі продажу будь-якої нерухомості, він свідчить про перехід права власності на квартиру. Єдиного зразка для оформлення документа не встановлено, але вказана необхідність дотримання його письмової форми (ст. 550 ЦК України).
У договорі обов'язково повинні бути прописані такі умови:
Крім обов'язкових умов, можна виділити ряд додаткових положень. які включають в договір:
- Спосіб і терміни передачі грошових коштів за квартиру.
- Дата фактичної передачі майна.
- Стан, в якому передається нерухомість (наприклад, наявність дефектів, предметів меблів).
- Неустойка і штрафні санкції, які можуть бути призначені, якщо сторони не виконують своїх зобов'язань.
- Порядок вирішення виниклих суперечок і розподіл відповідальності.
- Підстави і терміни розірвання договору.
- Умова про розподіл додаткових витрат.
Сторони можуть скласти договір самостійно або звернутися за відповідними послугами до нотаріуса. який повинен гарантувати безпомилковість оформлення документа, дотримання прав і обов'язків продавця і покупця.
Навіщо потрібен попередній договір?
Попередній договір - це угода, в якому сторони визначають для себе зобов'язання щодо укладення в майбутньому основного договору. Необхідність складання попереднього документа може виникнути, якщо особа бажає продати нерухомість, але ще не є повноправним власником, наприклад, громадянин вже прийняв спадщину, але поки не має законних прав володіння та розпорядження майном.
Відповідно до вимог ст. 429 ГК РФ, даний договір повинен бути оформлений за такими правилами:
Мета укладання попередньої угоди в тому, що його оформлення дозволяє з упевненістю говорити про те, що сторони виконають в майбутньому, покладені на них зобов'язання. Ціна, прописана в документі, не підлягає зміні.
Внесення завдатку за попереднім договором не є обов'язковою умовою, але може додатково гарантувати забезпечення зобов'язань сторонами (ст. 380 ЦК України).
Розірвання попередньої згоди можливо тільки за взаємної згоди продавця і покупця.
Попередній договір дійсний з моменту підписання і діє один рік, якщо в ньому не буде вказана точна дата укладення сторонами основного угоди.
Нотаріальне посвідчення угоди
Форма угоди з продажу нерухомості повинна бути письмовою. умова про обов'язкове нотаріальне завірення в законі відсутня, але при обопільній згоді сторони мають повне право звернутися до послуг нотаріуса.
Допомога органів нотаріату не безоплатно, але вони виступають гарантами безпеки угоди, здійснюють всебічну перевірку її законності.
При здійсненні операції з продажу нерухомості, обов'язкового нотаріального посвідчення вимагають:
- Згода чоловіка або дружини на продаж квартири, якщо майно є спільною сумісною власністю і купувалося в період шлюбу.
- Довіреність, в разі, якщо однією зі сторін по угоді, є не особисто власник, а його представник.
- Підпис на заяві і на договорі купівлі-продажу, якщо документи подаються на державну реєстрацію через поштове відділення.
Реєстрація переходу права власності на квартиру
Після досягнення необхідних домовленостей і оформлення документів, для переходу власності від продавця до покупця, потрібна державна реєстрація права на квартиру.
Учасники угоди можуть відправитися в реєструючі органи особисто. через представників або відправивши документи поштою.
В обов'язковому порядку потрібно наступна документація:
- Заява від обох сторін.
- Документи, що засвідчують особу.
- Довіреність представника, паспорт.
- Документи, що підтверджують право власності на квартиру.
- Кадастровий паспорт.
- Договір купівлі-продажу в трьох примірниках.
- Акт прийому-передачі в трьох примірниках.
- Квитанція про оплату державного мита.
Крім вищевказаних документів, може знадобитися надання дозволу від органів опіки, згоди чоловіка.
Документація повинна подаватися в оригіналі, з додатковим додатком копій. Термін державної реєстрації складає 10 робочих днів.
Як відбувається передача квартири при продажу?
Завершальним етапом купівлі-продажу квартири, можна назвати підписання акту прийому-передачі житла. Даний документ засвідчує виконання зобов'язання продавця про передачу нерухомості покупцеві.
Передавальний акт складається в простій письмовій формі. а також може бути завірений нотаріально. Даний документ повинен містити в собі такі відомості:
Основними завданнями акту прийому-передачі є висновок про стан житла на момент фактичного вступу нового власника в користування і визначення моменту, з якого покупець стає платником комунальних та інших послуг.
Витрати при продажу квартири
Додаткові витрати, які пов'язані з оформленням угоди з купівлі-продажу квартири, зазвичай представляють собою значну суму. Тому покупцеві і продавцеві варто на самому початку обговорити питання про те, які витрати і в якому обсязі бере на себе кожна сторона.
До супутніх виплат можна віднести:
- Витрати на послуги нотаріуса.
- Звернення до спеціалізованих ріелторських агентств або юристам.
- Оплата мита за державну реєстрацію права власності.
- Оренда банківського сейфу, для проведення розрахунків за угодою.
- Витрати на проведення ремонту в квартирі і ін.
Щоб уникнути спірних ситуацій, сторонам по угоді варто в письмовому вигляді фіксувати домовленість щодо розподілу витрат.
Покупець і продавець мають право внести окремим пунктом в договір купівлі-продажу рішення про те, як саме будуть розподілятися супутні витрати при продажу квартири.
Податок з продажу квартири
При продажу нерухомого майна необхідність оплати податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) виникає, якщо квартира перебувала у власності:
Податкова ставка становить 13% від вартості проданої квартири, її можна розрахувати наступним чином:
- Використання майнового відрахування. тобто права на невиплату податку, в розмірі не більше 1 мільйона рублів.
Громадянин М продав свою квартиру за 2 мільйони 350 тисяч рублів, податкова виплата, яку йому необхідно внести в бюджет, буде розраховуватися, як
(2 350 000 - 1 000 000) × 13% = 175 тисяч 500 рублів.
Якби громадянин М продав свою квартиру менше ніж за 1 мільйон рублів - 850 тисяч рублів, то в сплаті ПДФО не було б необхідності, а розрахунок виглядав би так:
(850 000 - 1 000 000) × 13% = - 19 тисяч 500 рублів.
Так як підсумок вийшов негативним, громадянин М звільняється від сплати податку.
- грошові кошти, витрачені на ремонт комунікацій (еклектичні мережі, водопровід);
- покупку оздоблювальних матеріалів для ремонту.
При цьому всі витрати повинні бути підтверджені документально.
Громадянин Про при придбанні квартири для ремонту системи опалення, газопроводу та заміни сантехніки, витратив суму в розмірі 1 мільйон 200 тисяч рублів, після продажу цього житла він отримав суму в розмірі 3 мільйони рублів, розрахунок податку становитиме:
(3 000 000 - 1 200 000) × 13% = 234 тисячі рублів.
висновок
Процес продажу житла пов'язаний з великою кількістю юридичних дій:
- збір та оформлення необхідних документів;
- нотаріальне посвідчення;
- державна реєстрація права власності;
- фактична передача квартири.
Громадянину, який не має правових знань в даній області, складно грамотно і швидко здійснити продаж нерухомості. Допомога в цьому питанні можуть надати ріелтори, юристи, нотаріуси, що потребують додаткових вкладень, але зможе гарантувати успішність і законність угоди.
Продавцю не варто забувати і про ймовірність виникнення додаткових витрат. пов'язаних зі збором документів, оформленням самої угоди, а також про можливу обов'язку сплати податків.
Розірвання попереднього договору
Коли настав термін виконання зобов'язання, сусід сказав, що не хоче купувати моє житло за ціною, вказаною в документі, а так як угода не зареєстровано у нотаріуса, він має право відмовитися від його виконання. Хотілося б дізнатися, чи може сусід розірвати договір, і які права в даному випадку маю я?
Ваш сусід не має права одностороннього розірвання попереднього договору. Обов'язкове посвідчення документа нотаріусом не передбачено.
Ви маєте право звернутися до суду, і на підставі рішення судового органу зобов'язати покупця укласти з вами основний договір, і саме за тією ціною, яка вказана в попередній угоді.