Як самому побудувати багатоповерховий будинок
Корпус 1011 в Зеленограді - одне з найкрасивіших будівель в місті. Але мало хто знає, що його побудував не якийсь сторонній забудовник, а самі його мешканці, що вартість будинку виявилася нижчою за ринкову в кілька рази і що ідея належала одній людині. Про будівництво некомерційного експериментального багатоповерхового будинку БГ поговорив з його ініціатором - інженером Олександром Капрановим.
Що підштовхнуло Вас зайнятися будівництвом?
Потроху думки стали набувати реальних обрисів. Мені багато що стало ясно в моїй мрії побудувати окремий житловий будинок і отримати там квартиру. У цей час уже працював в «ЗелАК-Банк» і в співдружності з підприємством «Ангстрем» ми звернулися з пропозицією про проведення експерименту з будівництва житлового будинку з використанням іпотечного кредитування до префекта Іщуку А.А. і отримали повну підтримку. Обставини нам сприяли. У Москві прийнята програма іпотечного житлового кредитування і стало ясно, що зволікати більше не можна. В результаті спільних зусиль і народився цей пілотний проект: будівництва житлового будинку для співробітників підприємств електронної промисловості з використання іпотечного кредитування.
Не боялися, що не вистачить знань для такого серйозного некоммерческогопроекта, враховуючи, що будівництвом будинків займаються великі інвестори, а не приватні особи?
Не боявся, та й інформації, досвіду було достатньо. Свого часу я працював в райкомі комсомолу, де організував будівництво танцверанди на дві з гаком тисячі чоловік. Потім десять років працював в промисловості, брав участь в декількох великих проектах Міністерства будівництва, працював в Зелак-банку і знав, як організувати іпотеку під будівництво. На цю тему багато спілкувався з керівниками регіонів на семінарах «Інтертрейнінг», що проводяться в Кремлівському палаці з'їздів.
Довго Ви працювали над проектом?
У чому полягала ідея пілотного проекту, як він повинен був здійснюватися?
Ідея була така, що великі підприємства Зеленограда виділяють позикові кошти Московському інноваційного фонду (МІнФ) безвідсоткові гроші для фінансування будівництва житла для своїх співробітників - 70% від вартості будинку. На ці гроші починається закладатися багатоповерховий будинок. На наступному етапі, у міру готовності підприємства складають списки майбутніх мешканців. МІнФ з ними укладає договір, і вони, майбутні власники, вносять решту 30% вартості будівництва. Це перший інвестиційний внесок майбутніх власників. На завершальному етапі будівництва вони вносять другий інвестиційний внесок уже в розмірі 70% вартості і закривають свій інвестиційний контракт з Московським інноваційним фондом. Після цього Фонд синхронно повертає позикові кошти (70%) підприємству. Схему ми склали так, щоб вона була простою, недорогий, швидкої і влаштовувала як підприємства, так і його співробітників, що бажають купити квартиру, а не стояти в черзі на житло. Основна увага була приділена безпеці коштів співробітників, як видно з наведеної схеми. Всі ризики брали на себе підприємства.
Чому це вигідно було для людей?
Давайте поміркуємо докладніше. Найперше, на що звертаєш увагу, це те, що гроші від людей на початковому етапі не потрібні. Будівництво проводиться за рахунок безвідсоткових позикових коштів, виданих забудовнику. Перший реальний внесок майбутнього власника становить 30% від вельми прийнятної ціни на майбутню квартиру. Фактично вже на останньому етапі, коли будинок вже побудований, які потребують отримували іпотечний кредит в банках партнерах при вельми спрощеною процедурою його оформлення.
Як почав реалізовуватися проект?
Хіба підприємства не дали їх Вам?
У цьому інтерв'ю, говорячи про своє ставлення до цього проекту, скажу, не кривлячи душею, він мені був рідний, народився у мене в голові і тому таке особисте до нього відношення. Безмежно вдячний всім, хто допоміг довести ідею до реального втілення. Багатьох можна згадати, але не сказати добрих слів про Феоктістовим Михайла Олександровича не можу. Коли проект потихеньку почав розкручуватися, а він був в ту пору моїм безпосереднім керівником і очолював МІнФ - Московський інноваційний фонд, ми з ним домовилися до однієї постій речі. Він буде займатися всім всередині будмайданчика, а мені доручив все за її межами: договору, переговори та інше, що не має прямого відношення до будівництва. І ця схема реально спрацювала, кожен займався улюбленою справою.
Що врятувало ситуацію тоді, адже сьогодні будинок стоїть на своєму місці, люди живуть в ньому?
І Вам вони давали позикові кошти у вигляді 70% від вартості квартири, як забудовнику?
Все вірно, люди нічим не ризикували, але, як я вже говорив, ця схема, коли підприємство, юридична особа, передавало нам, забудовникам, безвідсоткові кошти, ні у кого не вкладалася в голові. Але все пішло-поїхало, і ми вибрали самі собі майданчик.
Чи легко міська влада виділила Вам ділянку під будівництво будинку?
Щодо так. У нас було кілька варіантів ділянок: у корп.521, 901 і ін. Але мене зацікавила найбільше майданчик в один гектар на панфіловський проспекті. Її ми і отримали. Рішення тоді про її виділення прийняв Іщук А.А. і це знайшло своє відображення в постанові.
Ви купили цю землю або взяли в оренду?
У будь-якому будинку, що будується є відсоток квартир, які забудовники зобов'язані передати черговикам. Був тривалий спір з профільними Департаментами уряду Москви про звільнення нас від цього обтяження. В результаті вдалося відстояти свою точку зору і нас звільнили від передачі місту частини квартир. У цьому велика заслуга керівників префектури і особисто заступника префекта Кірюхіна В.Н. Це дозволило ще більше знизити витрати на будівництво будинку.
Хіба таке можливо?
Це ж яблуко розбрату для сусідів?
Звичайно! Адже люди разом працюють на підприємстві, з ними не можна так поступати. Важко пояснити, якщо однакові квартири в ціні будуть відрізнятися на 40 і більше відсотків. Це завжди джерело майбутніх конфліктів. Я зумів умовити їх зрівняти всіх у правах, адже будинок будується в якості експерименту. Можна раз зробити виняток. І вони поступилися. Жартома я говорив: хто перший прийшов, того і тапки!
У мене до цих пір зберігається ціла папка з їх протестами, негативними публікаціями. (Сміється.) Їх обурювало, що ми на місці їх собачої майданчика хочемо будувати будинок для сотень людей. У підсумку нам довелося відмовитися через їх наполегливих протестів від підземної парковки, так як їх не влаштовувало, що ми вирубали б кілька дерев. Тому зараз майже у двохсот сімей тільки сорок паркувальних місць.
А зараз всіх все влаштовує?
Ще б пак, тепер кожен раз, як приїжджає делегація з Москви, відразу ведуть її показувати наш приблизний будинок.
Як управляється будинок? Хто обслуговує його?
Наскільки ця схема життєздатна? Чи не загальмує вона розвиток міської інфраструктури, якщо раптом все почнуть будувати будинки, адже через Ваше будинок місто недоотримало кошти?
Ні, такого не повинно статися. Якби територія була порожня, то місто ніяких коштів, в будь-якому випадку, не отримав, оскільки він не має можливостей будувати скрізь і одночасно. З початку будівництва нашого будинку податків та інших надходжень до бюджету міста набігло на 15 мільйонів. Притому що сам місто не витратило на нас ні копійки. Тому вигідно будувати і мешканцям, і місту.
Все-таки одне залишається незрозумілим. Як у Вас вийшло відносно легко достукатися зі своїм проектом спочатку до Зеленоградський префектури потім до уряду Москви. Чому підприємства дали Вам средстваболее ніж в триста мільйонів рублів? І це в той час, як люди не можуть вибити собі, наприклад, інвалідність, материнський капітал, хоча вони мають всі права на них.
Чесно скажу, мене знають в Зеленограді дуже добре. Я тут живу з 1969 року, працював у багатьох структурах, мої однокурсники по МІЕТ-у з часом стали директорами підприємств, беручи участь в міжнародних конференціях «Інтертрейнінг», я близько спілкувався з главами російських регіонів. Словом, у мене був величезний адміністративний ресурс, який використовував для будівництва будинку. Я не людина з вулиці. І коли я розповідав про нашу ініціативу, люди розуміли, що я відповідально підійду до справи і буду вести його чесно. І ще один штрих. Багато говорять про корупцію, так ось я свідчу, що ніхто і ніколи не натякнув в процесі підготовки цього безпрецедентного постанови уряду Москви про будь-яких «подяках». Моя їм вічна вдячність за допомогу і підтримку!