Що таке право безстрокового проживання і чим це загрожує?
Як і раніше найбільша кількість угод з житловою нерухомістю відбувається саме на вторинному ринку. А це означає, що у квартири вже був початковий власник, часто і не один.
- Як дізнатися історію мешканців квартири і чи потрібно це, щоб уникнути проблем в майбутньому?
- Що таке право постійного безстрокового проживання в квартирі?
- Хто має таке право?
- Що говорить судова практика про можливе «вселення» фактично сторонніх людей в придбану на вторинному ринку квартиру?
На ці та інші питання спеціально для видання «Корисна площа» відповів юрист компанії «Прецедент» Євген Соколов.
Фактично на даний момент визначення таких прав в законодавстві чітко не закріплено. Однак Житловий кодекс РФ, Федеральний закон «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації» інші спеціальні федеральні закони, і судова практика, містять формулювання право користування житловим приміщенням. Тому, в даному контексті варто говорити про право «користування житловим приміщенням».
Залежно від способів виникнення даного права передбачаються різні правомочності особи їм наділеного. Однак за загальним правилом особа, яка має таке право, чи не наділяється можливістю розпорядження майном, тобто не може його продати подарувати, здати в оренду і т.д.
1.Ліца в добровільному порядку відмовилися від приватизації на користь іншої особи.
2.Отказополучателі, користуються жилим приміщенням, наданим за заповідальним відказом.
3. Одержувачі ренти на підставі договору довічного утримання.
2. Є неприватизована квартира, в ній прописані троє. Один убуває (сидить або виїхав на заробітки) двоє квартиру приватизують і продають. Третій повертається. Що робити людям вже купили квартиру - покрокова стратегія. Як точно буде називатися формулювання, з якою нові власники вийдуть в суд? Чи можуть вони вимагати виселення прибув, і наскільки ймовірним є, що суд стане на сторону нових мешканців?
Тому виселити його в даному випадку буде вкрай важко, тому що його право засноване на законі. Тобто це означає, що нові власники зобов'язані, будуть надати йому придатне для проживання приміщення в користування, в рамках зазначеної квартири.
На нашу думку найвдаліший спосіб захистити свої права, при цьому, не втягуючись у суперечки з продавцями / зазначеною особою, визнати договір неукладеним і повернути гроші за квартиру.
Підставою для цього може бути ст. 558 ГК РФ, яка встановлює, що істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їх прав, на користування продаваним житловим приміщенням.
Таким чином, в договорі купівлі-продажу квартири повинні бути названі особи, зареєстровані в даній квартирі з зазначенням їх прав. Якщо даних умов договір не містив, то загальна воля сторін на вчинення правочину не була досягнута з необхідним ступенем визначеності, тобто процес укладення договору в зазначеному випадку не завершений (навіть в тому випадку якщо договір підписаний). На підставі викладеного можна в судовому порядку визнати даний договір неукладеним, і стягнути безпідставне збагачення у вигляді суми сплаченої за квартиру.
3. Чи важливо - сидів чоловік або просто їхав кудись? Чи має повернувся рівні права в обох випадках?
В даному випадку не важливо, з якої причини він відсутній, відповідно до законодавства він має право користування квартирою.
4. Чи має значення, чи підписав убившій свого часу відмова від приватизації або не підписав? Якщо має, то - яке?
5. Чи може людина відновити своє виключне право постійного безстрокового проживання в проданої квартирі, в приватизації якої він добровільно відмовився колись? Навіть якщо він не зареєстрований і не проживає в ній?
У разі коли громадянин добровільно відмовився від приватизації значить, після оформлення квартири у приватну власність він зберіг своє право користування квартирою. В даному випадку його право користування зберігається і в разі продажу квартири третій особі навіть якщо він там не проживає і вже не зареєстрований. Отже, така людина може в будь-який момент пред'явити свої права на проживання в квартирі. І якщо вони не будуть задоволені добровільно, то він може вселитися в квартиру примусово, на підставі судового рішення.
6. Законним чи буде перешкоджання вселення повернувся з відлучки з боку нових власників, по крайней мере, до кінця судового розгляду? Чи можна так зробити і якщо так, то на підставі яких законодавчих актів?
З нашої точки, зору до пред'явлення достовірних доказів того, що дана особа має право користування житловим приміщенням впускати його нікуди не варто. Належним чином достовірно підтвердити даний факт можна лише в судовому засіданні, тому до винесення рішення по справі вважаємо, що немає підстав для того щоб впускати дана особа.
На нашу думку такі дії не будуть визнані зловживанням правом, оскільки ми купили квартиру вільну від прав третіх осіб, і сумніватися в цьому підстав немає, при цьому впускати в свою власність незнайомих осіб, ніяких підстав немає.
Як законодавчого обґрунтування можна привести положення розділу 2 Цивільного кодексу РФ, який говорить нам про право власності. Фактично свої дії в даному випадку необхідно обґрунтовувати тим, що ми сумлінно придбали право власності на квартиру, що підтверджується свідоцтвом і договором купівлі-продажу, при цьому в договорі зазначено, що квартира вільна від прав третіх осіб.
У разі якщо, вам продали квартиру, на яку третю особу зберігає право користування, і при цьому дана особа не було вказано в договорі купівлі-продажу, можна буде на підставі визнання даного договору неукладеним стягнути з продавця безпідставне збагачення, в сумі сплаченої продавцеві за квартиру .
При цьому відповідно до ст. 395 ГК РФ в якості додаткової відповідальності також слід стягнути відсотки за користування чужими грошовими коштами.
В якості підстави для притягнення до кримінальної відповідальності можна говорити про наявність факту шахрайства (ст. 159 КК РФ).
Однак вважаємо, що в даному випадку необхідно буде затратити певні зусилля для того, щоб довести наявність складу злочину відповідно до ст. 159 КК РФ.
8. Як убезпечити себе від подібних проблем при купівлі квартири? Як і де людину, яка купує квартиру, можна дізнатися, що в ній ніхто відсутній не прописаний, не має права власності? Як дізнатися про відсутній «в'язнів»? Куди звертатися - в поліцію, в ГУФСІН?
1. Замовити виписку з ЕГРП, де вказані правовласники, і обтяження, що поширюються на приміщення.
2. Обов'язково включати в договір купівлі-продажу житлового приміщення пункт, про те, що передається житлове приміщення вільне від прав третіх осіб.
3. Вимагати у відповідних організацій (ТСЖ, ДУК) виписки з будинкової книги, і перевіряти, щоб в даному приміщенні не було зареєстровано третіх осіб.
4. Замовити відомості про наявність реєстраційних записів про місце проживання (перебування) в ФМС по Нижегородській області.
9. Кілька випадків з Вашого судового досвіду - події, люди. Як часто нові власники виграють позов? Чи доводилося захищати права повернувся? Якщо так, то як це відбувалося.
Ось досить типовий приклад. До нас звернулася жінка, яка зі своїм чоловіком в 90-х роках жила в квартирі і мала право користування їй. Згодом вона переїхала в район Крайньої Півночі працювати за контрактом на 7 років. Повернувшись, вона дізналася, що її чоловік приватизував на себе квартиру.
Оцінивши ситуацію, ми вийшли в суд з визнанням незаконними дій по приватизації квартири. Суд задовольнив вимогу на підставі того, що на момент приватизації у неї було право користування зазначеною квартирою, однак при проведенні процедури її відмову від приватизації не був наданий. Таким чином, ми відновили право користування зазначеною квартирою і надалі вона оформили квартиру в часткову власність з колишнім чоловіком з подальшим продажем.
10. Безстрокове проживання за договором ренти або дарування - як прописуються можливості продажу? Приклад: бабуся подарувала внучці квартиру, обумовивши своє проживання до смерті. Чи може внучка вже зараз продати квартиру? Якщо немає, але вона, все ж, це зробила - що робити бабусі
Договір дарування укладений з умовою, коли дарувальник матиме право користування житловим приміщенням, є нікчемним, так як даний договір є безоплатним та не передбачає зустрічного надання.
При укладанні договору довічної ренти в разі продажу квартири бабуся збереже своє право користування квартирою, при цьому дана умова має бути прописано в договорі купівлі-продажу і нові власники квартири будуть зобов'язані надати бабусі придатне для проживання приміщення.
У разі якщо квартира продана, і нові власники не пускають бабусю, їй доведеться в судовому порядку захищати свої права.
У нашій практиці було судовий розгляд за спадковим справі, в рамках якого порушувалися право на користування житловим приміщенням. При смерті діда, його син і внук успадкували квартиру. Онук відмовився від приватизації, виїхав на роботу в інше місто, син приватизував квартиру на себе і продав її третій особі. До нас звернувся онук за захистом свого права користування вказаною квартирою, так як по приїзду він виявив, що квартира продана третій особі і його туди не пускають. Після судового засідання договір купівлі-продажу був визнаний неукладеним, так як в ньому не було зазначено право онука на дану квартиру, а також було відновлено його право користування квартирою.