Зараз у власників житлових приміщень часто виникають питання, пов'язані з узаконенням будівель, прибудов і перепланувань. Цей процес займає багато часу і зусиль. Нижче ми розглянемо, які документи Вам при цьому знадобляться, куди слід звертатися і на які закони слід звернути увагу.
Безліч людей проживає в приватних будинках, які дісталися їм у спадок від родичів, і навіть не здогадується, що юридично прав на дані будова не має.
Проблема виникає при необхідності зробити яку-небудь угоду (продаж, дарування і т.д.). Особливо складним це буває, коли земля, на якій побудований будинок, не була відведена місцевою владою під будівництво і не знаходиться в приватній власності його власників. Дозвіл такої ситуації можливо лише шляхом узаконення самовільної будівлі в судовому порядку. І не в кожному випадку результат очевидний.
Така процедура приносить багато клопоту і незручностей. Для звернення до суду потрібно зібрати чималу кількість доказів.
Виняток для знесення становить випадок, коли будинок був зведений особою, у власності, довічне успадковане володіння, постійному (безстроковому) користуванні якого знаходиться земельна ділянка, де здійснена споруда. Лише в цьому випадку право власності на споруду може бути визнано за цією особою судом.
У разі, якщо земля не була відведена для будівництва, і не знаходиться у власника ні на праві власності, ні на праві довічного (успадкованого) володіння, постійного (безстрокового) користування, є лише один шлях узаконення: в порядку окремого судового провадження визнати факт володіння і користування будинком як своїм власним.
Тут необхідно врахувати одну умову: володіти і користуватися будинком потрібно сумлінно і відкрито протягом 18 років (15 років становить термін набувальною давністю на нерухоме майно та 3 роки - термін позовної давності). Якщо даний термін дотриманий, і Ви маєте докази того, що будинок був побудований більше 18 років тому (рік побудови зазвичай вказується в технічному паспорті, також можна прикласти старі платіжки за комунальні послуги і т.п.), в такому випадку за Вами залишається право визнати факт володіння і користування будинком як своїм власним в судовому порядку.
Позитивне рішення суду буде правовстановлюючим документом для оформлення права власності на будинок в реєстраційній палаті.
Заява про встановлення факту володіння і користування нерухомим майном як своїм власним подається в районний суд за місцем знаходження будинку. У ньому буде необхідно коротко описати ситуацію, вказати рік побудови чи придбання і ін. Державне мито за подачу такої заяви складе 200 рублів.
З позитивним рішенням суду, а також кадастровим паспортом будинку можна йти в реєстраційну службу і оформляти право власності на будинок. Слідом за будинком можна буде оформити у власність і землю, але це вже окрема процедура.
Однак є ще один нюанс:
До суду слід обов'язково подати:
1. Відмова органу місцевого самоврядування в узгодженні будівництва самовільної будівлі.
2. Технічний паспорт БТІ
3. Висновки відповідних відомств про відсутність порушень пожежних, екологічних, санітарних, проектувальних і будівельних норм.
До того ж слід переконатися, що в схемі зонування вашу ділянку, а також сусідні ділянки з об'єктами нерухомості, не вказані як плановані до зносу.
- Внесення даних про об'єкт нерухомості в реєстр об'єктів капітального будівництва (тобто у вас з'явиться можливість отримати техпаспорт з БТІ, кадастровий паспорт на свою будову)
- Державної реєстрації вашого права власності на будівлю в установі юстиції
Зміни, внесені у Цивільному кодексі України, а також посилення відповідальності за самовільне будівництво пов'язані, перш за все, з тим, що на практиці виявлялося простіше побудувати будинок і узаконити його через суд, ніж проходити всі необхідні етапи узгодження, особливо, якщо справа стосується будівництва багатоповерхового житлового будинки. Можна припустити, що законодавці, бажаючи, припинити подальше розширення самобуду, випадково зачепили і тих, чиє будівництво не настільки масштабно або мало місце несприятливий збіг обставин.
У Державній думі РФ в даний час знаходиться на розгляді кілька законопроектів про внесення змін до статті про самовільної будівлі. Це пов'язано з тим, що дуже великий обсяг об'єктів нерухомості по всій Росії будувався самовільно. Можливо, з'являться нові, менш жорсткі, норми. Особливо актуально це для тих громадян, у яких самовільна споруда - єдине місце проживання.
Для всіх бажаючих звести прибудову до будинку є два варіанти. Можна почати з узгодження проекту і отримання дозвільних документів, а можна будувати без погоджень, понадіявшись, що узаконити зведену прибудову буде простіше. Але при цьому до моменту узаконення прибудови вона буде вважатися самовільної, і на неї не будуть поширюватися права власності.
Якщо Вам потрібно узаконити прибудову до житлового приміщення, то в першу чергу необхідно звернутися в Бюро технічної інвентаризації та замовити там план і експлікацію приміщення, копію кадастрового плану та виписку з кадастрового паспорта. Другим кроком буде звернення до архітектора, котрий володіє необхідною ліцензією, для складання проекту і ескізу змін. Якщо в процесі зведення прибудови порушуватимуться інженерні комунікації, потрібно також план, що відображає зміну цих комунікацій. З готовими ескізами та документами, отриманими в БТІ, треба звернутися до відділу архітектури та містобудування по вашому району.
Подаючи заяву на узаконення прибудови, не забудьте пред'явити оригінали і додати копії правовстановлюючих документів на житло та копію паспорта. Після прийому заяви для вас підготують узгоджувальний акт - документ, який необхідно підписати в різних службах: в Росспоживнагляді, УГПС, в районному відділенні комунального господарства, в енергетичній компанії і газовій службі (якщо будинок газифікований), а також поставити візу в місцевому муніципалітеті. На швидке узаконення прибудови розраховувати не варто. Кожне з цих погоджень забирає достатню велику кількість часу і грошей.
Далі, отримавши нові документи в БТІ, потрібно зареєструвати внесені зміни в Росреестра. На цьому процес легалізації незаконної прибудови можна вважати закінченим.
Але іноді відбувається так, що адміністративним чином узаконити прибудову не виходить, і тоді можна спробувати звернутися до суду. Як правило, це трапляється, якщо прибудова розташовується в багатоквартирних будинках і зачіпає місця спільного користування. В такому випадку, в першу чергу, необхідно звернутися за консультацією до юриста. Ретельно проаналізувавши ситуацію, він запропонує варіанти вирішення і допоможе правильно скласти позовну заяву до суду. Часом трапляється, що узаконити прибудову через суд зручніше і швидше, ніж адміністративним способом, тому що позивач позбавлений необхідності відвідування багатьох інстанцій. Але все ж завжди залишається небезпека того, що суд визнає будова незаконним і зажадає його демонтувати. Щоб не ризикувати своїми грошима і часом, найправильнішим способом буде спочатку отримати дозвільні документи, а потім вже приступати до зведення прибудови.
Закон називає переплануванням будь-які трансформації квартири, кімнати, будинки, які потребують внесення змін в технічний паспорт об'єкта. До таких змін відносяться: монтаж або демонтаж перегородок і стін, перенесення дверних прорізів або вікон, або зміна їх розмірів і т.д. У тому числі переплануванням вважається установка нової перегородки, який би тонкої і незначною вона не здавалася, демонтаж вбудованих шаф, вирубка отворів в несучих (і тим більше в несучих) стінах. Перепланування часто супроводжується перебудовою, тобто зміною функціонального призначення окремих приміщень, наприклад, розширення санвузла за рахунок коридору.
Як законно зробити перепланування?
Чим загрожує самовільне перепланування?
Як узаконити самовільне перепланування?
Закон передбачає узаконення самовільних перепланувань тільки в судовому порядку (ст. 29 Житлового Кодексу РФ). Однак в деяких випадках можливо узаконити перепланування без суду, подавши документи на узгодження, як ніби перепланування ще не зроблена.
До складних перепланувань можна умовно віднести такі зміни об'єктів нерухомості, які, узаконюються складніше звичайного. Це, зокрема, перепланування, в результаті яких до приміщення приєднуються додаткові площі (найбільш актуально в гуртожитках), до житлового будинку прилаштовуються нові кімнати, так само до складних перепланувань можна віднести установку балкона. У всіх названих випадках перепланування виходить за межі наявного приміщення і може зачіпати інтереси третіх осіб. Такі перепланування можуть бути узаконені аж ніяк не завжди і тільки в судовому порядку. Робота у таких справах вимагає уваги професіоналізму і, часто, творчого підходу. Узаконення такого перепланування без допомоги фахівця вкрай малоймовірно.