Самобуд - це будівництво з порушеннями, без належного дозволу та належно оформленого проекту. Самобудом також є переобладнання приміщень (наприклад, з житлового в нежитлове і навпаки), реконструкція, реставрація, капітальний ремонт, технічне переоснащення без належно оформлених документів.
І все ж як узаконити самовільну споруду в Україні. Законодавство України до самовільної будівлі відносить:
* Будівництво на що не була відведена для цього чи не належить забудовнику земельній ділянці (фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність або надання в оренду або при відсутності відповідне оформленої угоди щодо такої земельної ділянки) .
* Будівництво нерухомості на приналежному або знаходиться в користуванні забудовника земельній ділянці, але без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
* Реконструкція, реставрація, капітальний ремонт, технічне переоснащення без належно оформленого дозволу, з порушенням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил.
* При будівництві будинків садибного типу - спорудження тимчасових будівель (навісів, наметів, кіосків, укриттів, літніх душових, теплиць, покритих поліетиленовою плівкою) без фундаментів; перестановка обладнання в межах приміщень; облаштування або закриття дверних або віконних прорізів; збільшення або зменшення площі за рахунок демонтажу або установки перегородок, комор, демонтажу печей; перепланування не пов'язане зі збільшенням або зменшенням житлової або допоміжної площі
* В квартирах (багатоповерхових будинках) - перепланування не пов'язана зі збільшенням або зменшенням житлової або допоміжної площі без порушення несучих конструкцій; збільшення житлової чи допоміжної площі за рахунок демонтажу перегородок, комор, печей, засклення балконів і лоджій, облаштування дверних прорізів у міністерстві внутрішніх справ некапітальних стінах; перестановка обладнання в межах приміщень
* Поточний ремонт будівель та споруд без зміни призначення приміщень. До поточного ремонту відносять - ремонтно-будівельні роботи з підтримки експлуатаційних якостей будівель і споруд шляхом налагодження систем, відновлення захисних покриттів і усунення невеликих пошкоджень. Поточний ремонт може бути плановим (профілактичним) і непередбаченим (екстреним ліквідаційним, в терміновому порядку).
* Зміна матеріалу стін будинків садибного типу, інших будівель без збільшення розміру фундаменту або поверхні (не більше 5% площі стін) (наприклад заміна силікатної цегли на теплоізоляційний).
Зазвичай, будь-який процес будівництва починається з визначення і дослідження земельної ділянки, оформлення відповідних дозвільних документів, розробки проекту. Однак, в реальності, ми іноді стикаємося з фактами, коли будівництво, реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт або технічне переоснащення ми оформляємо вже після фактичного завершення всіх робіт. У цьому випадку реєстрація та видача правовстановлюючих документів (документів, що встановлюють право власності на об'єкт нерухомого майна) на самобуд здійснюється на підставі рішення суду (ст. 376 Цивільного Кодексу України).
Беручи до уваги, що право власності на самобуд на що не була відведена для цього чи не належить забудовнику земельній ділянці судом може бути визнано за забудовником тільки за умови відведення такої земельної ділянки в установленому порядку, то право власності або користування земельною ділянкою під самобудом краще оформити до подачі документів до суду. Про те, якими документами підтверджується право власності на землю, можна прочитати в статті "Вибір нового будинку в межах міста"
Ст. 376 Цивільного Кодексу України вказує, що в тому випадку, якщо власник (законний користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за забудовником, провідним самовільне будівництво на його земельній ділянці, або якщо порушені права інших осіб, будівництво підлягає знесенню забудовником або за рахунок забудовника. Але, на вимогу власника (законного користувача) земельної ділянки, право власності на самовільно збудовану нерухомість може бути визнано за ним. В цьому випадку, власник (законний користувач) земельної ділянки відшкодовує витрати забудовника на будівництво його самобуду. Наприклад, Ви вирішили побудувати баню на ділянці, що належить Вашому сусідові. В цьому випадку, Ваш сусід може або отримати право власності на цю баню (за рішенням суду) або зажадати від Вас знести лазню, або оплатити знесення такої лазні, або в найкращому разі, продати Вам земельну ділянку, на якому Ви побудували свою лазню або здати це земельна ділянка вам в оренду.
Варіюючи між численними можливими ситуаціями, узаконення самовільної будівлі може скласти приблизно таку послідовність:
* Оформлення права власності або користування земельною ділянкою, отримання згоди власника (законного користувача) земельної ділянки на забудову; оформлення договору купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, оренди, суборенди;
* Розробка і узгодження проектної документації, затвердження проекту, введення в експлуатацію;
* Реєстрація нерухомості, реконструкції, реставрації, капітального ремонту, технічного переоснащення в Бюро технічної документації;
* Подача документів до суду для визнання права власності;
* Оформлення правовстановлюючих документів.
Розберемо перераховані етапи докладніше:
Оформлення права власності або користування земельною ділянкою, отримання згоди власника (законного користувача) земельної ділянки на забудову
Для оформлення права власності або користування земельною ділянкою, яка зацікавлена особа подає заяву до органу виконавчої влади або орган місцевого самоврядування за місцем знаходження земельної ділянки про передачу земельної ділянки у власність або надання в оренду. Точна процедура подачі такої заяви регламентується нормативно-правовим актом органу виконавчої влади або орган місцевого самоврядування за місцем знаходження земельної ділянки.
До такої заяви додається згода власника на забудову (якщо це не орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування) і земельно-кадастрова документація (розроблення та погодження матеріалів місця розташування, проекту землевідведення, оцінка, твердження втрат, геодезичні дослідження з рельєфом і координатами меж).
Згода власника на забудову підлягає нотаріальному оформленню.
Розробка та узгодження проектної документації, затвердження проекту, введення в експлуатацію
Відповідно до статті 7 Закону України Про архітектурну діяльність, проект розробляється під керівництвом або з обов'язковою участю архітектора, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат.
Проектна документація на будівництво об'єктів, розроблена відповідно до наданих містобудівних умов і обмежень, не підлягає погодженню з відповідними органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування та органами охорони культурної спадщини, природоохоронними і санітарно-епідеміологічними органами.
* Капітального ремонту підземних, надземних і повітряних інженерних комунікацій і споруд без зміни положення в плані, глибини (висотних позначок), збільшення діаметрів труб або перетину кабелів. Захист комунікацій від корозії.
Проектна документація узгоджується з місцевими органами містобудування та архітектури відповідно до регіональних правил забудови відносно архітектурно-планувальних рішень, розміщення, раціонального використання земель, відповідності запропонованих рішень вимогам архітектурно-планувальним завданням, містобудівної документації.
* Поточний ремонт будівель без зміни призначення приміщень
* Відновлення просіли або облаштування нових доріжок навколо будинку з метою охорони грунту під фундаментом від розмивання або вологи
* Захист комунікацій від корозії
* Відновлення або облаштування прибудинкових проїзних доріг
* Облаштування дитячих майданчиків, майданчиків для відпочинку, озеленення прибудинкової території; будівництво спортивних майданчиків у дворах, а також у межах мікрорайонів
* Спорудження тимчасових будівель без фундаментів.
Будівництво оформляється архітектурно-технічним паспортом а основні будівлі / будови підлягають введенню в експлуатацію. Основні будівлі / будови визначають призначення земельних ділянок, наприклад, якщо мова йде про житловому будинку, то земельна ділянка відводиться для житлової забудови. Допоміжні будівлі -це приміщення, які виконують функцію допоміжного господарського призначення та інженерного забезпечення основної будівлі (трансформаторні підстанції, сараї, сміттєзбірники, ін.)
Вартість проектно-вишукувальних робіт та послуг визначається відповідно до «Правил визначення вартості проектно-вишукувальних робіт для будівництва, здійснюваного на території України" ДБН Д.1.1-7. Ці норми встановлюють основні правила визначення вартості проектно-вишукувальних робіт для будівництва всіх галузей України і в середньому можуть скласти від 300 до 3.000 грн. за квадратний метр в залежності від складності.
Вартість повного комплекту проектно-вишукувальної документації залежить від вартості будівництва будівлі. Так як на момент проектування вона невідома, то визначається за методикою, викладеною в зазначених будівельних нормах України.
Реєстрація нерухомості, реконструкції, реставрації, капітального ремонту, технічне переоснащення в Бюро технічної інвентаризації.
Самобуд (будівлі, прибудови, господарські будівлі, інші зміни приміщень, торговельні, господарські кіоски та павільйони, будь-які об'єкти, які є самобудом) вказується БТІ в технічному паспорті на нерухомість з відміткою «Самовільне будівництво». Далі, БТІ зобов'язане повідомити місцеві органи державної виконавчої влади або орган місцевого самоврядування про самолад. Після належного оформлення рішення мастного органу державної виконавчої влади щодо самовільної забудови, БТІ робить відповідну позначку в реєстраційних документах.
Самобуд не може бути підставою для відмови у видачі БТІ замовлених реєстраційних документів.
Для реєстрації в БТІ необхідно подати:
* Заява встановленого зразка
* Правовстановлюючий документ (договір купівлі-продажу, міни, свідоцтво про приватизацію, рішення суду, тощо) і його нотаріальна копія
* Витяг з реєстру правочинів (укр. - правочинів)
* Оригінал технічної документації (технічний паспорт дійсний 1 рік після виходу інженера БТІ)
* Копію ідентифікаційного коду
* Акт прийому-передачі приміщення (2 шт. Оригінали)
* Копія довідки про проплату пайового внеску з Головного Управління Економіки та Інвестицій (або інший документ, що підтверджує повний розрахунок з державою)
* Довіреність на реєстрацію, якщо документи подає не власник
* Паспорт довіреної особи
Вартість послуг БТІ визначається в залежності від терміновості оформлення документів і від регіону може коливатися від 500 до 3.000 грн.
Подача документів, заяви або позову до суду для визнання права власності.
Процедура подачі документів до суду для визнання права власності на самовільне будівництво і вимоги до оформлення документів регламентуються Цивільним процесуальним Кодексом.
Конкретний перелік документів буде визначаться кожним конкретним випадком.
Для визнання права власності на самовільно збудовану нерухомість в Україні, документи в суд подаються:
* В порядку позовного провадження (якщо є відповідач), або
* Відповідно до ст. 256 Цивільного Кодексу в порядку визнання права як факту.
Чим ризикує власник самобуду?
Особа, побудувала той чи інший об'єкт нерухомості самовільно, не є його власником до моменту належного документального оформлення, а значить, і не має права ним розпоряджатися: дарувати, продавати, здавати в оренду, а також здійснювати інші операції.
Всі комунікації (вода, каналізація, газ, електрика підводяться до будинку і підключаються виключно на підставі належним чином узгоджених проектів, а значить є ризик, що без узаконеного будівництво Вам буде відмовлено в узгодженні проектів на підведення та підключення комунікацій, електроенергії, газу, каналізації.
У тому випадку, якщо споруди зведені на земельній ділянці не належить забудовнику, і якщо власник (законний користувач) земельної ділянки не претендує на право власності на такі будівлі, або якщо, та чи інша споруда порушує права та інтереси третіх осіб, або являє собою загрозу здоров'ю і життю оточуючих, то такі споруди можуть бути знесені без будь-яких компенсацій або відшкодувань забудовнику. Ініціювати знесення самовільної забудови може будь-який зацікавлений, включаючи власник (законний власник) земельної ділянки, сусіди, органи прокуратури, органи санепідемнагляду, пожежної безпеки, захисту навколишнього середовища. Якщо не вдається вирішити такий конфлікт, то можливо доведеться звертатися до суду. Для з'ясування представляє самобуд загрозу здоров'ю і життю оточуючих краще провести експертизу.
При самолад, також можуть виникнути деякі проблеми при оформленні такого майна у спадок. У свідоцтві про право на спадщину не вказуються об'єкти, вказані в документах БТІ як самобуд. Таким чином, спадкоємець не зможе оформити право власності на самобуд у спадок не оформивши попередньо необхідні дозволи і не погодивши проекти, а самовільні будови після закінчення півтора років можуть бути за рішенням суду передані в комунальну власність. Процедура (переоформлення документів в БТІ, за рішенням суду, або інша) легалізації самобуду отриманого в спадщину визначається в залежності від виду нерухомості (основні будівлі / будови, допоміжні будівлі) і правового статусу земельної ділянки під забудовою (земельна ділянка виділена в натурі чи ні, кому належить, для отримання у власності або в користування, призначення земельної ділянки).
Відповідальність за самовільне будівництво.
В Україні, за самовільне будівництво законом передбачається не тільки адміністративна, а й кримінальна відповідальність.
Адміністративне стягнення на осіб, які порушили порядок будівництва, накладається на підставі статей 96 і 97 Кодексу України про адміністративні правопорушення.
* За недотримання державних стандартів, норм і правил під час проектування, розміщення підготовчих робіт, робіт для будівництва, за будівництво і реконструкцію, а також прийняття в експлуатацію об'єктів і споруд побудованих з порушенням законодавства - з громадян - від 10 до 50 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 170 грн. до 850 грн.), з посадових осіб - від 50 до 100 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 850 грн. до 1700 грн.)
* Самовільне будівництво, а також самовільне заміна архітектурного вигляду будинків під час їх експлуатації - від 5 до 10 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 85 грн. До 170 грн.), З посадових осіб - від 50 до 100 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 850 грн. до 1700 грн.)
Відповідно до ст. 197 (1) Кримінального Кодексу України:
* Самовільне захоплення земельної ділянки з нанесенням значної шкоди власнику чи користувачу земельної ділянки карається штрафом від 200 до 300 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 3400 грн. До 5100 грн.) Або арештом на строк до 6 місяців. Значним шкода вважається якщо він перевищує 100 і більше неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (1700 грн.)
* Самовільне будівництво на самовільно захопленій земельній ділянці карається штрафом від 300 до 500 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 5100 грн. До 8500 грн.)
* Самовільне будівництво на самовільно захопленій земельній ділянці особами, раніше судимими за такі ж злочини карається позбавленням волі на строк від року до трьох років.
Що вибрати - легальну забудову або самобуд - особиста справа кожного, але з упевненістю можу сказати, що кожен конкретний випадок вимагає вивчення ситуації, що склалася і документів, а значить - юридичних знань. НЕ має значення, чи Ви самі вивчіть всі тонкощі законодавства або зверніться до юриста, але знання нормативно-правових актів і законодавства допоможе мінімізувати незаконні вимоги чиновників і набагато полегшить ваш шлях оформлення будівництва, включаючи самовільного.