Пустив на свою голову. 6 питань про складнощі з орендою квартир. Юристи розповіли, як поводитися в ситуаціях, коли квартиронаймач перестав пускати господарів в приміщення або без попередження зробив ремонт
Довгострокова оренда житла може привести до розбіжностей між господарем квартири і квартиронаймачем. Власнику не завжди подобається, як мешканці використовують квартиру, а у орендарів часто є власна думка про те, як краще обставити приміщення і як часто господар може приходити з перевіркою.
Для вирішення проблемних ситуацій редакція «РБК-Нерухомості» дізналася у юристів, наскільки детально господар квартири має право контролювати використання нерухомості орендарями і за яких умов квартиронаймачів можна виселити достроково.
Вікторія Аптекіна, провідний юрист Європейської юридичної служби:
Почати виселення краще з письмового досудового вимоги покинути квартиру. Якщо орендар не відреагує, то можна звернутися до суду з вимогою розірвати договір оренди за ст. 450 Цивільного кодексу Російської Федерації (істотне порушення умов договору) і виселити орендарів. Розірвання договору за угодою сторін можливо тільки в разі обопільної згоди і підписання відповідної угоди.
2. Я виявив, що мої квартиранти раптово зробили ремонт - без попередження і узгодження зі мною. Зокрема, вони за свій рахунок замінили ванну на душову кабіну. Мені це не подобається. Чи можу я змусити їх повернути квартиру в початковий стан? Якщо так, то як це зробити?
Олександр Тарасов, керуючий партнер і генеральний директор юридичної компанії «АВТ Консалтинг»:
- Так. Квартиранти не мають права виробляти перебудову і реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця. У квартирі вони можуть зробити тільки дрібний поточний ремонт, а після закінчення дії договору орендарі зобов'язані передати квартиру власнику в тому стані, в якому її отримали, з урахуванням нормального зносу.
Необхідно пам'ятати, що перебудова житлового приміщення, в тому числі заміна інженерного обладнання, вимагає узгодження з наглядовим органом, а відповідні зміни вносяться в технічний паспорт. Заміна ванни на душову кабіну - це і є заміна інженерних мереж. Подібні дії необхідно вносити в технічний паспорт житлового приміщення. Важливий момент: за самовільне перевлаштування житлового приміщення встановлена адміністративна відповідальність. Щоб її уникнути, потрібно повернути квартиру в початковий стан або погодити виконані роботи.
Що робити? Ви можете змусити квартирантів повернути квартиру в початковий стан. Підстава - Цивільний кодекс Росії. Власник квартири може вимагати усунення будь-яких порушень свого права власності навіть в тому випадку, якщо такі порушення не пов'язані з позбавленням володіння.
Якщо квартиранти відмовляться в добровільному порядку повернути квартиру в початковий стан, тобто повернути ванну на місце, господар житлового приміщення має право звернутися до суду з позовом про усунення порушень права власності. У суді буде потрібно довести, що ви є власником житлового приміщення і що дії квартирантів з перебудови квартири порушують право власності.
В кінцевому підсумку потрібно буде підтвердити той факт, що стан квартири не відповідає тому, що було прописано в акті прийому-передачі, складеному в момент укладення договору найму.
За підсумками розгляду справи суд, швидше за все, зобов'яже квартирантів усунути наслідки порушення, тобто повернути вихідне інженерне обладнання.
3. Мої квартиранти зіпсували загальнобудинкові майно: розбили скло і пошкодили двері в під'їзді. Відшкодовувати вартість вони не хочуть, а власники інших квартир вимагають гроші з мене - я ж власник. Чи існують законні способи змусити квартирантів відшкодувати матеріальні збитки? Як це зробити?
Сергій Воронін, адвокат, керуючий партнер компанії «Правове рішення»:
- Якщо майно було пошкоджено в результаті дій орендаря, то він повинен відшкодувати всі завдані збитки. Зазвичай це прописується в договорах оренди. У Москві разом з укладенням договору на оренду власник часто бере депозит на певну суму з квартирантів саме на такі випадки. Власник квартири на законних умовах може розпоряджатися цими грошима з тим, щоб відшкодувати вартість розбитого скла і пошкодженої двері.
У разі якщо квартиранти відмовляються платити, власник має повне право подати на них до суду. Якщо загальнобудинкового майну завдано великих збитків, а сторони протягом довгого часу не можуть прийти до мирної угоди самостійно, то суду досить підтвердження факту проживання мешканців від сусідів, а також сплати всіх податків з оренди приміщення для винесення рішення на користь власника. В результаті сплатити завдані збитки квартирантів зобов'яже суд. Варто відзначити, що якщо між сторонами був тільки усний договір, то всі зазначені варіанти втрачають законну силу і з великою ймовірністю стягнути суму з квартирантів не вдасться.
4. Я здав квартиру і прописав в договорі, що мешканці зобов'язані хоча б раз на місяць пускати мене в квартиру - за попередньою домовленістю. Я регулярно прошу їх це зробити, але вони відмовляються мене впустити. Платять вони справно, але я не розумію, чому не можу потрапити всередину. Чи можу я змусити їх провести огляд квартири? Чи допоможе залучення дільничного?
Михайло Кюрджев, партнер адвокатського бюро А2:
- Так: незалежно від того, як буде складено договір оренди житлоплощі, власник має право потрапити в квартиру в будь-який час. Щоб підтвердити своє право, він повинен мати на руках свідоцтво про право власності. Якщо мирні переговори не допомагають, власник може звернутися з документами на квартиру до місцевого дільничного і потрапити в приміщення в його супроводі - за умови добровільної згоди мешканців. Якщо навіть при вигляді представника влади квартиранти НЕ будуть відкривати двері, то можна запросити техніка і в присутності дільничного розкрити замок. Це цілком закономірний процес, так як квартира, згідно з договором, здається в користування мешканцям, однак наявність договору не може забороняти огляд житлового приміщення, якщо у власника виникла необхідність переконається особисто, що з його житлоплощею все в порядку.
Важливо враховувати, що при звертанні до дільничного власника квартири, швидше за все, попросять письмово обґрунтувати причини, за якими він прагне потрапити у власне житлове приміщення. Власник може вказати на підозру, що квартирі міг бути завдано матеріальної шкоди. В цьому випадку дільничний має право входити в житлову власність разом з власником: поліцейський уповноважений провести перевірку, а в разі необхідності зафіксувати збиток і факт порушення прав власника. Після цього можна буде починати дебати з мешканцями про їх виселення або відшкодування шкоди.
5. Я виявив, що за час оренди в квартирі перестала працювати сантехніка. Чи зобов'язані мешканці відшкодувати мені збитки, якщо вони відмовляються самостійно лагодити або міняти сантехніку?
Дмитро Шевченко, партнер юридичного бюро «Замоскворіччя»:
- Зазвичай поточний ремонт в орендованій квартирі - це обов'язок наймача. Відповідна норма прописана в ст. 681 Цивільного кодексу Російської Федерації. Якщо договір спочатку не передбачає інших умов, то ремонт сантехнічних приладів і пристроїв, до числа яких відносяться водяні затвори (сифони), раковини та мийки, ванни і душові піддони, унітази і змивні бачки, покладено на наймача в якості витрат по поточному ремонту. Ці витрати можна утримати з гарантійного депозиту, якщо він був передбачений договором найму, або стягнути з орендаря в судовому порядку.
6. Я випадково дізнався, що моя квартира здана в суборенду, хоча я не давав такого дозволу. Чи можу я стягнути матеріальну шкоду з орендарів, які вирішили перездати мою квартиру? Чи можу я їх виселити?
Михайло Черба, член Адвокатської колегії Москви:
- Усе впирається в те, як буде складено договір про оренду житлової площі, на який термін він укладений і чи пройшов державну реєстрацію. У договорах, які легко знайти в інтернеті, часто не прописана пряма відповідальність мешканців за неузгоджену здачу приміщення в суборенду. В цьому випадку залучити квартирантів до відповідальності навряд чи вийде. Усні домовленості не мають сили.
Якщо все оформлено як треба, договір внесений до реєстру, а орендодавець своєчасно платить податок на доходи від здачі приміщення в оренду, то документ про оренду має юридично законну силу. При наявності в такому договорі пункту про заборону на суборенду власник квартири може звернутися до суду з претензією до мешканців та отримати повну або часткову компенсацію за завдану моральну шкоду та порушення зобов'язань. Виселити орендарів можна, якщо суд прийме звернення і задовольнить позов.