До будь-яких операціях з обтяженням необхідно ставитися особливо уважно. При відсутності знань в області юриспруденції, рішення таких питань краще доручити досвідченому юристу.
Придбання квартири з обтяженням
При здійсненні такої угоди можна зіткнутися з великими проблемами, причому сценарій в цьому випадку може розвиватися в декількох напрямках. Після спроби зареєструватися в реєстраційній палаті, можуть не видати документи на право власності квартири, оскільки квартира знаходиться в обтяження, а оформлення прав власності на неї можливо лише за умови, що буде виділена частка дитини. Однак все вищесказане є міфом. Дійсність же така, що отримання документів на право власності такої квартири, відбувається у встановлені терміни. І якщо вам вдалося уникнути злого умислу продавця або не стати жертвою шахраїв, то результат такої угоди буде безболісним.
Але, якщо одному пощастило уникнути проблем при покупці квартири, то це не означає, що не виникне їх у іншого покупця. При безтурботному ставленні до операцій подібного роду може виникнути великі труднощі, і навіть суттєві фінансові втрати.
Але що ж може статися насправді? Чи можуть шахраї або несумлінні люди скористатися подібними ситуаціями, і якщо «так» - то як?
Чи повинна людина висловлювати занепокоєння, купуючи квартиру з обтяженням? Безумовно, привід для занепокоєння є. Якщо продавець, купуючи нову квартиру, не виділить відповідну частку неповнолітній дитині, то в цьому випадку для захисту його прав вступають органи піклування, які можуть клопотати про визнання договору проданої квартири недійсним. Як показує юридична практика, подібні позови суд задовольняє, визнаючи, відповідно, недійсним договір купівлі-продажу. Суд в таких випадках вважає, що складання такого договору суперечить інтересам дитини, і ущемляє його права.
Важливо відзначити, що ст. 208 ГК РФ не встановлює строк позовної давності в таких випадках. Таким чином, може пройти чимало часу, нерухомість може бути кілька разів перепродана, але суд позовну заяву прийме, і, швидше за все, задовольнить його.
Якщо органи опіки не здійснюють подачу позовної заяви до суду, то дитина, досягнувши 18-ти річного віку, може зробити це сам, і заявити про свої права на житло.
Придбання квартир, що знаходяться в іпотечному кредиті
Розберемося з механізмом придбання нерухомості за допомогою іпотечного кредиту. Позичальник, що є за сумісництвом власником квартири, при оформленні іпотечного кредиту, надає в заставу кредитору майно, що купується. Кредитором, в даному випадку, є банк.
Такий договір має свої особливості, які полягають в тому, що позичальник не може розпоряджатися таким майном, а саме: здійснювати з ним угоди, метою яких є відчуження цієї нерухомості. Прийнявши рішення про продаж такої нерухомості, у продавця, швидше за все, виникнуть деякі труднощі, оскільки далеко не кожен покупець наважиться на придбання підозрілої нерухомості при наявності свідоцтва про обтяження. Потенційний покупець відноситься до подібних операцій з обережністю, оскільки не бачить підстав для безпечного оформлення угод подібного роду.
При укладанні угод з обтяженням виникає проблема, суть якої полягає в тому, що при їх проведенні слід враховувати інтереси всіх трьох сторін, а саме: кредитора, продавця і покупця.
Способи укладання угод, які можна охарактеризувати як безпечні
Якщо все ж покупець зважився на проведення угоди з обтяженням, то він може попросити продавця пред'явити йому виписку з ЕГРП, яка дозволить дізнатися, яке обтяження накладено на квартиру. Наявність цього документа дозволить дати оцінку намірам і діям продавця. Якщо він знизив величину обтяження або взагалі промовчав про нього, то перед тим, як зважитися на проведення такої процедури, необхідно все самим ретельним чином зважити і проаналізувати.
Але може виникнути і така ситуація, коли з квартири вже знято обтяження, але в ЕГРП відповідні позначки не зроблено. Цей момент є дуже важливим, і його необхідно враховувати перед тим, як робити висновки про наміри продавця. Цілком можливо, що в його намірах немає нічого поганого, а винні лише чиновники, котрі проявили нерозторопність у своїй роботі.
Однак, повернемося до розгляду ситуації, що дозволяє розглянути питання з долею нерухомості, з якої не було знято обтяження. Наскільки така угода буде безпечною для покупця? Безумовно, для успішного проведення операції, ідеальним варіантом є ситуація, при якій обтяження з квартири перед передачею прав власності буде знято. Варто зазначити, що юристи практикують варіант, що полягає у використанні сейфів. Такий підхід дозволяє застрахувати свої інтереси, даючи можливість продавцеві отримати доступ до осередку за умови надання оригіналу свідоцтва про реєстрацію права власності вже на нового власника.
Як відбувається купівля-продаж нерухомості з обтяженням?
Найпоширенішим видом обтяження є такі, які пов'язані з іпотекою. Однак з подібною нерухомістю можна здійснювати операції декількома способами. Здійснення всіх пропонованих способів відбувається в два етапи. Першим етапом є зняття обтяження з нерухомістю, виставленої на продаж. Найпоширенішою схемою, що дозволяє це зробити, є погашення продавцем всієї суми заборгованості в банку. Результатом таких дій буде отримання всіх необхідних документів на руки, що дозволяють позбавити нерухомість від обтяжень. І тільки після цього починається процес оформлення купівлі-продажу.
Але існує й інший механізм покупки знаходиться в обтяження квартири, який полягає в оформленні покупцем іпотечного кредиту на квартиру, що знаходиться ще в обтяження. Але при укладанні подібних угод існує проблема, яка полягає в тому, що не кожен банк вирішиться на видачу подібного кредиту. Якщо все ж подібний варіант для кого-то є привабливим, то, перш ніж скористатися ним, необхідно отримати консультацію у фахівця банку. Таким чином, обтяження з квартири буде знято, а кредитор видасть відповідні документи. Підписання договору купівлі-продажу відбудеться тільки після того, як обтяження з квартири буде знято. Далі можна приступати до наступного етапу, що полягає в реєстрації прав власності.
Які ще види обтяження існують?
Крім розглянутих вище угод з обтяженням, можуть бути й інші, до яких варто ставитися так само уважно. Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» дає зрозуміти, що під обтяженням слід розуміти придбання громадянами, які не є власниками, прав на майно. Якщо говорити про власника, то при володінні таким майном його права буде трохи обмежені, оскільки, як уже говорилося вище, він не має права розпоряджатися ним.
Складність угод, об'єктом яких є обтяжене майно, полягає в необхідності дотримання інтересів всіх трьох сторін, тому може знадобитися грамотна і кваліфікована допомога. При виникненні з подібною ситуацією не соромтеся звертатися до фахівців, які допоможуть виключити загрозу шахрайства і уникнути фінансових втрат.