Вид дозволеного використання земельної ділянки - параметр градрегламента, що вимагає відповідності до Класифікатора ВРИ
Розуміння вимог містобудівних регламентів, що дозволяють, до того ж, оцінити можливості зміни ВРИ ділянки при необхідності, і правильність визначення зміненого ВРИ за Класифікатором стають обов'язковими умовами вірних рішень.
- вид використання,
- граничні розміри земельних ділянок (мінімальні і максимальні), в тому числі і площа;
- граничні параметри дозволеного будівництва (якщо будівництво дозволено):
- гранична кількість поверхів або граничну висоту будівель, будов, споруд
- мінімальні відступи від меж земельних ділянок (для визначення місць допустимого розміщення будівель, споруд, будівель, за межами яких заборонено будівництво будинків, будівель, споруд);
- максимальний відсоток забудови в межах земельної ділянки, який визначається як відношення сумарної площі земельної ділянки, яка може бути забудована, до всієї площі земельної ділянки
Сам же містобудівна регламент, який представляє з усіма своїми елементами, зазначеними вище, встановлюється відповідно до можливостей територіальної (функціональної) зони, в яку включаться цілі групи ділянок з приблизно однаковим призначенням, наприклад:
- в житлову зону потрапляють ділянки як для багатоповерхового, среднеетажние будівництва, так і ділянки для малоповерхового для житлового будівництва (ІЖС);
- в зону сільськогосподарського використання включаються як ділянки для сільгоспвиробництва, селянсько-фермерського господарства (СФГ). фермерського господарства (ФГ), селянського господарства (КХ), для ведення особистого підсобного господарства (ЛПГ), дачного господарства, садівництва, городництва і призначені для великого ряду інших цілей.
Функціональні зони, містобудівні градрегламенти, ВРИ ЗУ, можливість або неможливість забудови ділянок є результатом територіального планування земель кожного муніципального освіти.
Територіальне планування проводиться за встановленими в муніципальних утвореннях Правил землекористування та забудови (ПЗЗ), а за підсумками планування створюються генеральні плани територій муніципальних поселень і схеми зонування, що дозволяють використовувати земельні ресурси всіх поселень максимально ефективно і без відступу про правил.
Якщо відступи, все ж, об'єктивно необхідні (наприклад, зміна ВРИ або зміна граничних параметрів будівництва), то проводяться вони в строгому порядку, що не допускає суттєвих викривлень загальної містобудівної картини території і, найголовніше, з виключенням небезпеки для людей і навколишнього середовища, і за умови публічного узгодження з громадськістю.
Ділянки для індивідуального житлового будівництва (ІЖС)
Індивідуальне житлове будівництво (ІЖС) - вид дозволеного використання земельної ділянки, встановлений містобудівним регламентом для територіальної зони Ж і її підзони Ж2. де дозволена забудова індивідуальними житловими будинками.
У новому Класифікаторі ВРИ можливість індивідуального житлового будівництва включена в розділ з кодом 2.0 - Житлова забудова земель населених пунктів, тобто тих територій, що знаходяться в межах населених пунктів, але жодним чином за їх межами.
Можливість будівництва житлового будинку фігурує в розділі 2.0 Класифікатора в його підпунктах, що мають такі коди:
Таким чином, будівництво індивідуальних житлових будинків можливо на ділянках з видом використання «малоповерхова житлова забудова», а також на присадибних ділянках для особистого підсобного господарства (ЛПГ), що знаходяться в зоні житлової забудови населеного пункту.
Отримати повне уявлення про норми забудови і про планування території земельної ділянки для ІЖС, а також для ділянки ЛПГ, розташованого в межах населеного пункту, можна тут. але абсолютно точні вимоги до забудови кожної конкретної ділянки вказуються в його містобудівному плані (ГПЗУ). Цей документ готується відділом з архітектури та містобудування місцевого муніципалітету.
Плануючи будівництво житлового будинку на ділянці ІЖС, так само як і на ділянці для ЛПГ, розташованому в межах населеного пункту, потрібно знати, що буде необхідно сформувати ще й схему планувальної організації земельної ділянки (Спозі). Замовити її зручніше в ліцензованій проектній організації, надавши проектувальникам, крім заяви і технічного завдання на розробку схеми планування, матеріали ГПЗУ. Обидва документи, ГПЗУ і Спозі, є обов'язковими для отримання дозволу на будівництво, а по завершенні будівництва - дозволу на введення індивідуального житлового будинку в експлуатацію.
Ділянки для особистого підсобного господарства (ЛПГ)
- в межах населеного пункту - присадибна земельна ділянка, що використовується для виробництва сільськогосподарської продукції, а також для зведення житлового будинку, виробничих, побутових та інших будівель, будов, споруд з дотриманням містобудівних регламентів, будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших правил і нормативів;
- за межами кордонів населеного пункту - польовий земельну ділянку, що використовується виключно для виробництва сільськогосподарської продукції без права зведення на ній будівель і споруд.
За новим Класифікатором ВРИ, ділянки ЛПГ увійшли в 2 різних розділу:
- код 2.2 розділу з кодом 2.0 «Житлова забудова» - присадибні ділянки ЛПГ (на землях населених пунктів);
- код 1.16 розділу з кодом 1.0 «Сільськогосподарське використання» -полевие ділянки ЛПГ (на землях сільськогосподарського призначення).
Використання присадибних ділянок ЛПГ на землях населених пунктів вже розглянуто вище, тому належить проаналізувати ситуації з польовими ділянками.
Так само, як і в законі про ЛПГ, в Класифікаторі ВРИ вказується, що на польових ділянках ЛПГ можна займатися тільки виробництвом сільгосппродукції та на них не допускається зведення об'єктів капітального будівництва.
Закон регламентував максимальний розмір загальної площі присадибних і польових ділянок ЛПГ, які можуть перебувати одночасно на праві власності або іншому праві у громадян, які ведуть особисте підсобне господарство, встановлюється в розмірі 0.5 га. За рішенням місцевої влади, він може збільшений в 5 разів, тобто загальна площа не повинна перевищувати 2.5 га.
Господарювання на ділянці ЛПГ, відповідно до ФЗ «Про особисте підсобне господарство», є формою непідприємницької діяльності з виробництва та переробки сільськогосподарської продукції.
Вести ЛПГ може власник ділянки як самостійно, так і спільно з проживають з ним членами сім'ї. Вироблена і перероблена при цьому продукція стає особистою власністю людей, що займаються веденням ЛПГ, і використовується ними для особистих потреб, а її реалізація не відноситься до підприємницької діяльності.
До майна, яке використовується для ведення особистого підсобного господарства, відносяться:
- набутий для ведення ЛПХ ділянку,
- житловий будинок,
- виробничі, побутові та інші будівлі,
- будівлі та споруди, в тому числі теплиці,
- сільськогосподарські тварини,
- бджоли і птиця,
- сільськогосподарська техніка,
- інвентар,
- обладнання,
- транспортні засоби,
- інше майно, що належить на праві власності або іншому праві громадянам, які ведуть особисте підсобне господарство.
Ні новий Класифікатор ВРИ, ні закон про ЛПГ не дозволяють зведення житлового будинку та капітальних господарських будівель на самій ділянці. По всій видимості, їх доведеться будувати в найближчому населеному пункті, а в господарстві бувати наїздами.
З огляду на, що по Містобудівній кодексу РФ (пункт 17 статті 51), не потрібно отримання дозволу на будівництво:
- гаража на ділянці, наданій для цілей, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності (а ділянки ЛПГ саме такими і є),
- об'єктів, які не належать до капітальних будівель (навісів та інших споруд);
- будівель і споруд допоміжного використання,
можна, як варіант, розглянути можливість будівництва на польовому ділянці ЛПГ будівель не на фундаменті, а на палях. Такі споруди не пов'язані тісно з землею, а значить, не можуть бути віднесені ні до капітальних об'єктів, ні до об'єктів нерухомості. Нежитлові допоміжні будівлі, навіси і споруди, що не належать до об'єктів капітального будівництва заборонним санкціям не підлягають.
Виняток ВРИ СФГ, сельхозяйственной виробництво, сільськогосподарське використання з Класифікатора
Такі види використання ділянок, як:
- селянсько-фермерське господарство,
- сільське господарство,
- фермерське господарство,
- сільськогосподарське виробництво,
- сільськогосподарське використання
Заміна найменувань видів використання ділянок не означає, що діяльність селянського-фермерських, селянських, фермерських господарств або господарств, які займаються сільськогосподарським виробництвом, припинена разом з назвами ВРИ.
Якщо власник ділянки для СФГ займається фермерської діяльністю з метою отримання комерційної вигоди, то він повинен зареєструватися в якості індивідуального підприємця, а група осіб, яка веде СФГ, - як юридична особа.
Введення Класифікатора ВРИ спростило можливість вибору конкретної діяльності, можливо, навіть поєднує кілька варіантів.
Дозволене використання земельних ділянок, встановлений відповідно до Земельного кодексу РФ до дня затвердження Класифікатора ВРИ, визнається дійсним незалежно від його відповідності з Класифікатором (пункт 11 статті 34 ФЗ 171-ФЗ «Про внесення змін до Земельного кодексу РФ і окремі законодавчі акти РФ») .
Мажорне враження від нового Класифікатора ВРИ затьмарюють проблеми, пов'язані з можливістю зведення будівель, пристосованих під житло, на ділянках, що потрапляють за своїм призначенням в розділ 1.0 «Сільськогосподарське використання».
Зокрема, раніше допустимий будівництво будинку фермера, який займається, наприклад, розведенням птиці або кролівництвом (а, в принципі, мало який дозволеної законом діяльністю), стає неможливим. Доводиться якось викручуватися, шукати різні варіанти, хоча б для тимчасового облаштування - і називати в документах будова, плановане під житло, нежитловим (адміністративно-побутовим або побутовим будівлею, складом, адміністративно-складських будівлею, теплицею, якщо її організувати, наприклад , на мансарді), розуміючи, що з пропискою в такій будові нічого не вийде.
По суті, виник дисбаланс інтересів - з одного боку, інтересів держави, яка прагне вирішити відразу 3 глобальні завдання:
- забезпечити максимальний захист сільгоспземель,
- сформувати стабільний продовольчий ринок країни,
- знизити гостроту житлової проблеми,
з іншого ж боку, інтересів власників ділянок, на яких виробляється сільгосппродукція для цього самого продовольчого ринку, нехай навіть для особистого споживання, і яким зручніше перебувати на самій ділянці, побудувавши на ньому житловий будинок і постійно піклується і про птаха, і про тварин, займаючись попутно вирощуванням овочів і фруктів. Чи то справа у фермерів на Чукотці, Ямалі, Сибіру, Далекому Сході та Крайній Півночі, постійно перевозять свої чуми і яранги слідом за оленями, переганяють на нові пасовища 🙂
Можна, звичайно, припустити, що, за традицією, очікування власників фермерських ділянок коли-небудь виправдаються, аби не за ціною «податкових атак» за благо надання дозволу на будівництво житлових будинків. А до цих пір багатьом з них доведеться шукати можливості, закладені містобудівних регламентів, і намагатися уточнити можливість зміни ВРИ своїх ділянок на ті види їх використання в територіальній зоні, що допускають будівництво житла.
Ділянки для дачного господарства, дачного будівництва, садівництва і городництва
Звичні ВРИ земельних ділянок «для дачного господарства», «дачне будівництво» і «для городництва» побачити в Класифікаторі ВРИ неможливо. Їх там немає. У розділі Класифікатора 1.0 «Сільськогосподарське використання» присутній тільки вид «садівництво», який має код 1.5, відповідно до якого на ділянці можлива малоповерхова житлова забудова (розміщення дачних та садових будинків, розміщення гаражів та підсобних споруд) і здійснення господарської діяльності, в тому числі на сільськогосподарських угіддях, пов'язаної з вирощуванням:
- багаторічних плодових і ягідних культур,
- винограду,
- інших багаторічних культур,
причому без уточнення того, яким саме є ділянка - для індивідуального садівництва, в складі ДНП або СНТ.
- садовий земельну ділянку - це ділянка, використовуваний для вирощування плодових, ягідних, овочевих, баштанних чи інших сільськогосподарських культур і картоплі, а також для відпочинку (з правом зведення житлової будови без права реєстрації проживання в ньому і господарських будівель і споруд;
- городній земельну ділянку - той, що використовується для вирощування ягідних, овочевих, баштанних чи інших сільськогосподарських культур і картоплі (з правом або без права зведення некапітального житлового будівлі та господарських будівель і споруд в залежності від дозволеного використання земельної ділянки, визначеної при зонуванні території);
- дачний земельну ділянку - такий, що використовується в цілях відпочинку (з правом зведення житлової будови без права реєстрації проживання в ньому або житлового будинку з правом реєстрації проживання в ньому і господарських будівель і споруд, а також з правом вирощування плодових, ягідних, овочевих, баштанних чи інших сільськогосподарських культур і картоплі);
Відносно садівничих, городницьких або дачних некомерційних об'єднань громадян, якими можуть бути:
- садівниче, городницьких або дачне некомерційне товариство,
- садівничий, городницьких або дачне споживчий кооператив,
- садівниче, городницьких або дачне некомерційне партнерство,
У підсумку, виходить, що розбіжності з Класифікатором ВРИ, в общем-то, і немає, так як завдання дачників і городників, пов'язані з вирощуванням овочів, фруктів, ягід, баштанних і сільськогосподарських культур, відображені в видах використання з кодами 1.2-1.6, причому з включенням права зведення некапітальних будівель, до якому відноситься і садовий будинок для тимчасового або сезонного проживання, і господарські будівлі.
Можливість будівництва житлового будови без права реєстрації проживання в ньому або житлового будинку з правом реєстрації проживання в ньому і господарських будівель і споруд на дачній ділянці (а це ділянки для дачного господарства або дачного будівництва) також відображена в Класифікаторі ВРИ, причому без виділення тієї обставини, чи є ця ділянка індивідуальним або входить товариство.
ВРИ за Класифікатором (код 2.1), забезпечує розміщення дачних будинків і садових будинків у складі ВРИ «малоповерхова житлова забудова»:
- розміщення житлового будинку, не призначеного для розділу на квартири (будинок, придатний для постійного проживання, висотою не вище 3-х надземних поверхів);
- вирощування плодових, ягідних, овочевих, баштанних чи інших декоративних або сільськогосподарських культур;
- розміщення гаражів та підсобних споруд.