джерело фотографії
Навіть якщо мораторій на торгівлю сільськогосподарською землею скасують, повернути продану напівлегально землю вже не вдасться
У шістнадцяти кілометрах від Києва по бориспільській трасі майорять прапори і стоять намети. Тут розташувався табір селян, які втратили свої земельні наділи. В основному це жителі сіл Щасливе і Гора Бориспільського району: в минулому році вони випадково дізналися, що за рішенням Бориспільського райсуду їхні земельні паї належать новим господарям. Суд прийняв рішення по ряду позовів фізичних осіб і скасував акти на право власності на землю.
Втративши ділянок, вартість яких становить кілька десятків тисяч доларів за сотку, обурені селяни організувалися в протестні групи, щоб повернути те, що колись належало їм. «Нашу землю забрали бандити, а депутати їх покривають», - пояснює жінка похилого віку, завідуюча списками селян, які втратили свої паї.
Проблема селян добре відома владі. Особливо часто високі гості бували тут минулої осені, напередодні виборів. «Луценко був, Тимошенко. Навіть Президент Ющенко приїжджав і обіцяв вирішити питання в нашу користь », - згадують селяни, які зібралися за столом в будівельному вагончику, який служить імпровізованим штабом. Та тільки віз і нині там.
Згаданий випадок - один з численних прикладів зміни власника землі сільськогосподарського призначення. Земля швидко змінює господарів по всій країні: паї переходять від селян до перекупників і великим власникам, сконцентрувати у своїх руках величезні території.
Тим часом, незважаючи на істотні обмеження, в 80% випадків учасники ринку сільгоспземлі обходять мораторій цілком легально. А ось інші 20% угод проходять абсолютно незаконними способами. Наприклад, деякі учасники таких угод укладають договори заднім числом, щоб вони не підпадали під дію мораторію. Потім суд приймає рішення про визнання такої угоди дійсною. Втім, цей спосіб дуже ризикований: Центральний державний земельний кадастр загруз у судових спорах з подібних справах.
Те, що ситуація з землею критична, визнають депутати і чиновники від всіх політичних сил. Проте зараз в парламенті є як прихильники, так і противники скасування мораторію. У числі перших - Президент Ющенко і правляча коаліція.
Президент упевнений: збереження мораторію вигідне депутатам-латифундистам, які через сірі схеми скупили значну кількість сільгоспугідь у селян. Адже ще пару років дії заборони - і землі у селян практично не залишиться, а земельні відносини ще більше підуть в тінь.
Ксенія Ляпіна впевнена: така ситуація - прямий наслідок дії мораторію. «У мораторій зацікавлені земельні спекулянти, які не прагнуть до прозорого ринку землі. Ці люди мають відношення до місцевої влади. Спочатку оформляють землю на себе, а потім змінюють її цільове використання і продають цілком легальним компаніям », - пояснює вона.
Але коли мова заходить про те, хто саме ховається за поняттям «земельні спекулянти», політичні опоненти, як правило, починають кивати один на одного. «Представники фракцій, які не підтримали продовження мораторію, щосили займаються напівлегальними і тіньовими схемами придбання земель сільськогосподарського призначення в Київській, Черкаській та цілому ряді інших областей України», - сказав депутат від фракції Блоку Литвина Олег Зарубінський.
Олександр Голуб з фракції комуністів називає й інші причини, що не дозволяють зробити землю товаром. «Не визначена конкретна ціна землі, не визначено, чи можуть бути господарями землі іноземці, не визначені землі, в яких є корисні копалини, - перераховує парламентарій. - Береги озер і річок також не повинні бути ніким приватизовані ».
Скасування ж мораторію, за словами комуніста, призведе лише до того, що положення олігархів, які захопили землі сільгосппризначення, буде узаконено. А Олег Зарубінський підкреслює: саме для цього заборона і хочуть скасувати. «Зараз новоявлені латифундисти не можуть легалізувати свою земельну власність. Вони вже мають сотні тисяч гектарів чорноземів і зацікавлені у скасуванні мораторію », - вважає депутат.
Ксенія Ляпіна побоювання колег не поділяє. «Скасування мораторію призведе до того, що велика частина земельних магнатів легально куплять землю у громадян за реальною ціною», - вважає депутат від НУНС.
Якнайшвидше скасування мораторію підтримує і Партія регіонів - це визнав один із стовпів регіоналів Микола Азаров ще в бутність першим віце-прем'єром. «Нам ринок землі потрібен, щоб підняти свій аграрний комплекс, влити туди великі фінансові ресурси», - говорив він.
Правда, експерти вважають, що скасування мораторію не призведе до визнання угод із земельними паями недійсними. «Природно, нові власники будуть захищати свої права і створювати« під себе »судову практику. Крім того, закон не має зворотної сили », - розповідає директор юридичної фірми« Еліт Консалтинг »Олена Сукманова.
За її словами, більшість подібних угод при бажанні можна з тим же успіхом визнавати недійсними і зараз. Підстави для цього точно такі ж, що і після прийняття законів і скасування мораторію.
Не варто очікувати і зниження цін на землю в результаті скасування мораторію. «Завдяки легалізації торгівлі землею збільшиться кількість угод з іноземними інвесторами. Це створить попит і підтримає ціни », - вважають експерти« Еліт Консалтинг ». Тому торгівля землею в будь-якому випадку виявиться прибутковою справою - незалежно від того, скасують мораторій чи ні.
Як обійти мораторій
В Україні винайшли безліч способів «майже легальної» покупки сільськогосподарської землі. Ось деякі з них
недобросовісний боржник
1. Той, хто бажає отримати землю позичає гроші її господареві
2. Господар землі борг не повертає
3. Кредитор подає в суд з вимогою стягнути борг
4. Боржник заявляє, що у нього немає майна, крім землі
5. Суд постановляє передати землю кредитору
Продаж по частинах
1. Власник земельного наділу виділяє з нього частину
2. Отриманий ділянку оформляється як самостійний
3. Нова ділянка реєструється як земля під забудову
4. Тепер земля не підпадає під мораторій, і її продають
5. На ділянці будується нерухомість
1. Ділянка землі сільгосппризначення
береться в оренду
2. Договір оренди дає широкі права на користування землею
3. Орендар отримує право купівлі землі в разі скасування мораторію
4. Орендодавець залишається лише формальним власником землі
5. Орендар користується землею як своєю власністю
* В римському праві: особливий вид спадкового довгострокового користування чужою землею